{
    "slug": "ausnahmen-selbstnutzende-alteigentuemer",
    "titre": "Ausnahmen für selbstnutzende Alteigentümer – Nachrüstpflichten nach GModG (§ 35 Abs. 3/4, § 69 Abs. 3/4)",
    "domaine": "bau-sanierungsrecht",
    "statut_juridique": "in_force",
    "niveau_autorite": "A",
    "description": "Wer ein Wohngebäude mit höchstens zwei Wohnungen besitzt und darin am 1. Februar 2002 selbst eine Wohnung bewohnt hat, ist von den Nachrüstpflichten befreit…",
    "resume_court": "Wer ein Wohngebäude mit **höchstens zwei Wohnungen** besitzt und darin am **1. Februar 2002 selbst eine Wohnung bewohnt hat**, ist von den Nachrüstpflichten befreit, solange er Eigentümer bleibt – das ist die Schutzklausel für selbstnutzende Alteigentümer. Sie steht seit dem 29. Juli 2026 in **§ 35 Abs. 3 und § 69 Abs. 3 des Gebäudemodernisierungsgesetzes (GModG)**; so heißt das frühere Gebäudeenergiegesetz (GEG) seither, und der Bestandsteil ist dabei umnummeriert worden. Es geht heute nur noch um **zwei** Pflichten: die Dämmung der obersten Geschossdecke (§ 35 Abs. 1 GModG) und die Dämmung bisher ungedämmter, zugänglicher Wärmeverteilungs- und Warmwasserleitungen außerhalb beheizter Räume (§ 69 Abs. 2 GModG). Die dritte, früher genannte Pflicht – der Austausch alter Konstanttemperatur-Heizkessel – **gibt es nicht mehr**: § 72 GEG und die zugehörige Selbstnutzer-Ausnahme des § 73 GEG sind weggefallen. Von der Schutzklausel **profitiert nicht**, wer mehr als zwei Wohnungen im Gebäude hat, das Haus am Stichtag vermietet oder unbewohnt gelassen hat oder erst nach dem 1.2.2002 Eigentümer geworden ist. Die Pflichten leben erst beim **Eigentümerwechsel** wieder auf und treffen dann den neuen Eigentümer binnen zwei Jahren. Für die Geschossdecke entfällt die Nachrüstung zusätzlich dauerhaft, wenn sie sich wirtschaftlich nicht rechnet (§ 35 Abs. 4 GModG); für die Rohrleitungsdämmung kennt § 69 GModG **keine** solche Wirtschaftlichkeitsklausel – dort hilft nur die Befreiung wegen unbilliger Härte nach § 102 GModG.",
    "faits": [
        {
            "point": "Rechtsgrundlage der Ausnahme",
            "valeur": "§ 35 Abs. 3 GModG (oberste Geschossdecke); § 69 Abs. 3 GModG (Rohrleitungsdämmung) – bis 28.7.2026: § 47 Abs. 3 und § 73 GEG",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Begünstigte Gebäude",
            "valeur": "Wohngebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen [§ 35 Abs. 3 Satz 1; § 69 Abs. 3 GModG]",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Persönliche Voraussetzung",
            "valeur": "Eigentümer bewohnte am 1. Februar 2002 selbst eine Wohnung darin [§ 35 Abs. 3 Satz 1; § 69 Abs. 3 GModG]",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Betroffene Pflichten",
            "valeur": "nur noch zwei: oberste Geschossdecke (§ 35 Abs. 1 GModG) und Rohrleitungsdämmung außerhalb beheizter Räume (§ 69 Abs. 2 GModG)",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Weggefallen",
            "valeur": "der Austausch alter Konstanttemperatur-Heizkessel – § 72 GEG ist weggefallen, ebenso die Selbstnutzer-Ausnahme des § 73 GEG",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Wirkung",
            "valeur": "Pflichten ruhen, solange der Alteigentümer Eigentümer bleibt",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Ende der Ausnahme",
            "valeur": "Eigentümerwechsel nach dem 1.2.2002 → neuer Eigentümer muss binnen 2 Jahren erfüllen [§ 35 Abs. 3 Satz 2; § 69 Abs. 4 GModG]",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Wirtschaftlichkeitsklausel",
            "valeur": "nur für die Geschossdecke: § 35 Abs. 4 GModG erklärt die Absätze 1 bis 3 für unanwendbar, soweit sich die Aufwendungen nicht in angemessener Frist erwirtschaften lassen – für § 69 GModG gibt es keine Entsprechung",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Auffangventil für die Rohrdämmung",
            "valeur": "Befreiung im Einzelfall wegen unbilliger Härte [§ 102 GModG]",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Nicht begünstigt",
            "valeur": "mehr als zwei Wohnungen; am Stichtag vermietet oder nicht selbst bewohnt; Eigentumserwerb erst nach dem 1.2.2002",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Sanktion bei Verstoß (nach Wegfall der Ausnahme)",
            "valeur": "Bußgeld bis 50.000 € – oberste Geschossdecke über § 108 Abs. 1 Nr. 2, Rohrleitungen über § 108 Abs. 1 Nr. 14, jeweils i. V. m. § 108 Abs. 2 Nr. 1 GModG",
            "autorite": "A"
        }
    ],
    "sources": [
        {
            "titre": "§ 35 GModG (Nachrüstung, Abs. 3: Schutzklausel Selbstnutzer, Abs. 4: Wirtschaftlichkeit), Abruf 15.09.2026",
            "url": "https://www.gesetze-im-internet.de/geg/__35.html",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "titre": "§ 69 GModG (Wärmeverteilungs- und Warmwasserleitungen, Abs. 2: Nachrüstpflicht, Abs. 3 und 4: Schutzklausel und Zweijahresfrist), Abruf 15.09.2026",
            "url": "https://www.gesetze-im-internet.de/geg/__69.html",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "titre": "§ 102 GModG (Befreiungen wegen unbilliger Härte)",
            "url": "https://www.gesetze-im-internet.de/geg/__102.html",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "titre": "§ 108 GModG (Bußgeldvorschriften)",
            "url": "https://www.gesetze-im-internet.de/geg/__108.html",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "titre": "GModG Gesamtausgabe mit Vollzitat und Inhaltsübersicht (belegt den Wegfall der §§ 47, 71, 72 und 73)",
            "url": "https://www.gesetze-im-internet.de/geg/BJNR172810020.html",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "titre": "BBSR – GEG-Infoportal, Nachrüstungspflichten",
            "url": "https://www.bbsr-geg.bund.de/GEGPortal/DE/GEGRegelungen/Gebaeudebestand/Nachruestungspflichten/Nachruestungspflichten-node.html",
            "autorite": "A"
        }
    ],
    "faq": [
        {
            "question": "Was regelt Ausnahmen für selbstnutzende Alteigentümer – Nachrüstpflichten nach GModG (§ 35 Abs. 3/4, § 69 Abs. 3/4)?",
            "reponse": "Wer ein Wohngebäude mit höchstens zwei Wohnungen besitzt und darin am 1. Februar 2002 selbst eine Wohnung bewohnt hat, ist von den Nachrüstpflichten befreit, solange er Eigentümer bleibt – das ist die Schutzklausel für selbstnutzende Alteigentümer. Sie steht seit dem 29. Juli 2026 in § 35 Abs. 3 und § 69 Abs."
        },
        {
            "question": "Wie sieht ein Praxisbeispiel für Ausnahmen für selbstnutzende Alteigentümer aus?",
            "reponse": "Herr M. hat 1990 ein Zweifamilienhaus gekauft, bewohnt seither die obere Wohnung selbst und vermietet die untere. Am 1. Februar 2002 wohnte er dort. Damit ist er selbstnutzender Alteigentümer: Die Dämmung der obersten Geschossdecke und die Rohrleitungsdämmung sind für ihn nicht verpflichtend, solange er Eigentümer bleibt."
        }
    ],
    "wikidata": [
        "Q72159183",
        "Q372659"
    ],
    "valid_from": "2026-07-29",
    "valid_to": null,
    "derniere_revision": "2026-09-15",
    "derniere_verification": "2026-09-15",
    "statut_factcheck": "ok",
    "url": "https://nexvyra.de/fakten/ausnahmen-selbstnutzende-alteigentuemer"
}