{
    "slug": "betretungsrecht-vermieter-wohnungsbesichtigung",
    "titre": "Betretungsrecht des Vermieters und Wohnungsbesichtigung – konkreter sachlicher Grund, Ankündigung und Grenzen",
    "domaine": "mietrecht",
    "statut_juridique": "in_force",
    "niveau_autorite": "A",
    "description": "Ein allgemeines, anlassloses Recht des Vermieters, die vermietete Wohnung zu betreten, gibt es nicht. Während der Mietzeit ist das alleinige und…",
    "resume_court": "Ein allgemeines, anlassloses Recht des Vermieters, die vermietete Wohnung zu betreten, gibt es nicht. Während der Mietzeit ist das alleinige und uneingeschränkte Gebrauchsrecht an der Wohnung dem Mieter zugewiesen; die Wohnung steht als räumliche Sphäre des Privatlebens unter dem Schutz des Artikels 13 Absatz 1 GG, der das Recht gewährleistet, in diesen Räumen „in Ruhe gelassen zu werden\u0022. Der Bundesgerichtshof leitet deshalb aus § 242 BGB nur eine eingeschränkte Nebenpflicht des Mieters ab: Zutritt – nach entsprechender Vorankündigung – ist zu gewähren, wenn es dafür einen konkreten sachlichen Grund gibt, der sich zum Beispiel aus der ordnungsgemäßen Bewirtschaftung des Objektes ergeben kann (BGH, Urteil vom 04.06.2014 – VIII ZR 289/13). Ein periodisches Kontrollrecht alle ein bis zwei Jahre besteht nicht, und eine Formularklausel, die dem Vermieter das Betreten ganz allgemein „zur Überprüfung des Wohnungszustandes\u0022 einräumt, ist nach § 307 Absatz 1 Satz 1 BGB unwirksam. Die beabsichtigte Veräußerung der Wohnung ist ein solcher konkreter sachlicher Grund; die Interessen des Mieters treten dann regelmäßig zurück, ausnahmsweise aber nicht bei drohenden schwerwiegenden Gesundheitsbeeinträchtigungen oder Lebensgefahr (BGH, Urteil vom 26.04.2023 – VIII ZR 420/21).",
    "faits": [
        {
            "point": "Rechtsgrundlage der Zutrittspflicht",
            "valeur": "keine ausdrückliche Norm, sondern eine vertragliche, aus § 242 BGB herzuleitende Nebenpflicht des Mieters [BGH, 04.06.2014 – VIII ZR 289/13, Leitsatz 2; BGH, 26.04.2023 – VIII ZR 420/21, Leitsatz]",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Voraussetzung",
            "valeur": "ein konkreter sachlicher Grund, der sich zum Beispiel aus der ordnungsgemäßen Bewirtschaftung des Objektes ergeben kann [BGH, 04.06.2014 – VIII ZR 289/13, Leitsatz 2 und Rn. 20]",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Zweite Voraussetzung",
            "valeur": "entsprechende Vorankündigung durch den Vermieter [BGH, 04.06.2014 – VIII ZR 289/13, Leitsatz 2]",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Kein anlassloses Kontrollrecht",
            "valeur": "Dem Vermieter steht kein periodisches, etwa alle ein bis zwei Jahre zu gewährendes Recht zu, ohne besonderen Anlass den Zustand der Wohnung zu kontrollieren [BGH, 04.06.2014 – VIII ZR 289/13, Rn. 16, 19]",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Unwirksame Formularklausel",
            "valeur": "Eine Formularbestimmung, die dem Wohnraumvermieter ein Betretungsrecht ganz allgemein „zur Überprüfung des Wohnungszustandes\u0022 einräumt, ist wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam (§ 307 Absatz 1 Satz 1 BGB) [BGH, 04.06.2014 – VIII ZR 289/13, Leitsatz 3]",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Wirksame Vertragsklausel möglich",
            "valeur": "Eine Zutrittspflicht kann sich zusätzlich aus einer entsprechenden Vereinbarung im Mietvertrag ergeben – im entschiedenen Fall eine Klausel „aus besonderem Anlass (insbesondere im Fall der Beendigung des Mietverhältnisses zwecks anderweitiger Vermietung oder bei beabsichtigtem Verkauf der Mietsache)\u0022 [BGH, 26.04.2023 – VIII ZR 420/21, Leitsatz und Rn. 1, 16]",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Verkaufsabsicht als Grund",
            "valeur": "Der konkrete sachliche Grund kann in der gewünschten Besichtigung anlässlich des beabsichtigten Verkaufs mit Immobilienmaklern, Gutachtern und Kaufinteressenten liegen [BGH, 26.04.2023 – VIII ZR 420/21, Rn. 15]",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Regel-Abwägungsergebnis beim Verkauf",
            "valeur": "Wegen der lediglich geringfügigen Beeinträchtigung treten die Interessen des Mieters aus Artikel 13 Absatz 1, Artikel 14 Absatz 1 GG regelmäßig hinter das Interesse des Vermieters zurück, über sein Eigentum frei zu verfügen und es bei Bedarf zu veräußern [BGH, 26.04.2023 – VIII ZR 420/21, Rn. 18]",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Grundrechtlicher Rahmen",
            "valeur": "Abwägung zwischen dem Eigentumsrecht des Vermieters (Artikel 14 Absatz 1 GG) einerseits und dem Recht des Mieters, in den Mieträumen „in Ruhe gelassen\u0022 zu werden (Artikel 13 Absatz 1 GG), sowie seinem ebenfalls von Artikel 14 Absatz 1 GG geschützten Besitzrecht andererseits [BGH, 26.04.2023 – VIII ZR 420/21, Rn. 17]",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Ausnahmeschranke Gesundheit",
            "valeur": "Die Vermieterinteressen können ausnahmsweise eine Beschränkung erfahren, wenn der Mieter durch die Besichtigung der Gefahr schwerwiegender Gesundheitsbeeinträchtigungen oder gar einer Lebensgefahr ausgesetzt und damit in seinem Grundrecht aus Artikel 2 Absatz 2 Satz 1 GG beeinträchtigt ist [BGH, 26.04.2023 – VIII ZR 420/21, Rn. 19]",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Erhaltungsmaßnahmen",
            "valeur": "Der Mieter hat Maßnahmen zu dulden, die zur Instandhaltung oder Instandsetzung erforderlich sind; sie sind ihm rechtzeitig anzukündigen, es sei denn, sie wirken nur unerheblich ein oder ihre sofortige Durchführung ist zwingend erforderlich [§ 555a Absatz 1 und 2 BGB]",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Modernisierungsmaßnahmen",
            "valeur": "Duldungspflicht nach § 555d Absatz 1 BGB; Ankündigung spätestens drei Monate vor Beginn in Textform mit den Pflichtangaben des § 555c Absatz 1 Satz 2 BGB [§§ 555c, 555d BGB]",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Beispiel eines Duldungsfalls",
            "valeur": "Einbau von Rauchwarnmeldern durch den Vermieter – nachhaltige Verbesserung im Sinne von § 555b Nummer 4 und 5 BGB, auch wenn der Mieter bereits eigene Geräte angebracht hat [BGH, 17.06.2015 – VIII ZR 216/14, Leitsatz]",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Eigenmächtiges Betreten",
            "valeur": "Der Mieter ist unmittelbarer Besitzer der Wohnung; wer ihn ohne seinen Willen im Besitz stört, handelt widerrechtlich – verbotene Eigenmacht [§ 858 Absatz 1 BGB]",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Selbsthilfe des Mieters",
            "valeur": "Der Besitzer darf sich verbotener Eigenmacht mit Gewalt erwehren; die Grenzen der Notwehr (§ 227 BGB) sind dabei zu beachten [§ 859 Absatz 1 BGB; § 227 BGB]",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Rückwirkung auf Kündigungen",
            "valeur": "In die Würdigung, ob der Vermieter ein berechtigtes Interesse nach § 573 Absatz 2 Nummer 1 BGB hat oder ihm die Fortsetzung nach § 543 Absatz 1 BGB unzumutbar ist, ist ein vorangegangenes vertragswidriges Verhalten des Vermieters einzubeziehen, insbesondere wenn es das Verhalten des Mieters provoziert hat [BGH, 04.06.2014 – VIII ZR 289/13, Leitsatz 1]",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Abweichende Vereinbarung",
            "valeur": "Zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarungen zu Ankündigung und Aufwendungsersatz bei Erhaltungsmaßnahmen sind unwirksam [§ 555a Absatz 4 BGB]; für Modernisierungsankündigungen gilt dasselbe [§ 555c Absatz 5 BGB]",
            "autorite": "A"
        }
    ],
    "sources": [
        {
            "titre": "gesetze-im-internet.de – § 535 BGB (Inhalt und Hauptpflichten des Mietvertrags)",
            "url": "https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__535.html",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "titre": "gesetze-im-internet.de – § 242 BGB (Leistung nach Treu und Glauben)",
            "url": "https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__242.html",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "titre": "gesetze-im-internet.de – § 307 BGB (Inhaltskontrolle Allgemeiner Geschäftsbedingungen)",
            "url": "https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__307.html",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "titre": "gesetze-im-internet.de – § 555a BGB (Erhaltungsmaßnahmen, Duldung und rechtzeitige Ankündigung)",
            "url": "https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__555a.html",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "titre": "gesetze-im-internet.de – § 555b BGB (Modernisierungsmaßnahmen, Nummer 4 und 5)",
            "url": "https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__555b.html",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "titre": "gesetze-im-internet.de – § 555c BGB (Ankündigung von Modernisierungsmaßnahmen, Drei-Monats-Frist)",
            "url": "https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__555c.html",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "titre": "gesetze-im-internet.de – § 555d BGB (Duldung von Modernisierungsmaßnahmen, Härteeinwand und Ausschlussfrist)",
            "url": "https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__555d.html",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "titre": "gesetze-im-internet.de – § 858 BGB (Verbotene Eigenmacht)",
            "url": "https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__858.html",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "titre": "gesetze-im-internet.de – § 859 BGB (Selbsthilfe des Besitzers)",
            "url": "https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__859.html",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "titre": "gesetze-im-internet.de – § 227 BGB (Notwehr)",
            "url": "https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__227.html",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "titre": "gesetze-im-internet.de – § 543 BGB (Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund)",
            "url": "https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__543.html",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "titre": "gesetze-im-internet.de – § 573 BGB (Ordentliche Kündigung des Vermieters, Absatz 2 Nummer 1)",
            "url": "https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__573.html",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "titre": "gesetze-im-internet.de – Artikel 13 GG (Unverletzlichkeit der Wohnung)",
            "url": "https://www.gesetze-im-internet.de/gg/art_13.html",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "titre": "gesetze-im-internet.de – Artikel 14 GG (Eigentumsgarantie)",
            "url": "https://www.gesetze-im-internet.de/gg/art_14.html",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "titre": "gesetze-im-internet.de – Artikel 2 GG (Recht auf Leben und körperliche Unversehrtheit, Absatz 2 Satz 1)",
            "url": "https://www.gesetze-im-internet.de/gg/art_2.html",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "titre": "Bundesgerichtshof – Urteil vom 04.06.2014 – VIII ZR 289/13 (amtlicher Volltext, PDF)",
            "url": "https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2013/VIII_ZR_289-13.pdf?__blob=publicationFile\u0026v=2",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "titre": "rechtsprechung-im-internet.de – BGH, Urteil vom 04.06.2014 – VIII ZR 289/13 (amtlicher Volltext mit Leitsätzen 1 bis 3, Portal von BMJ und BfJ, docid KORE316402014)",
            "url": "https://www.rechtsprechung-im-internet.de/jportal/?quelle=jlink\u0026docid=KORE316402014\u0026psml=bsjrsprod.psml\u0026max=true",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "titre": "Bundesgerichtshof – Urteil vom 26.04.2023 – VIII ZR 420/21 (amtlicher Volltext, PDF; ECLI:DE:BGH:2023:260423UVIIIZR420.21.0)",
            "url": "https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2021/VIII_ZR_420-21.pdf?__blob=publicationFile\u0026v=1",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "titre": "rechtsprechung-im-internet.de – BGH, Urteil vom 26.04.2023 – VIII ZR 420/21 (amtlicher Volltext, docid KORE310872023)",
            "url": "https://www.rechtsprechung-im-internet.de/jportal/?quelle=jlink\u0026docid=KORE310872023\u0026psml=bsjrsprod.psml\u0026max=true",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "titre": "Bundesgerichtshof – Urteil vom 17.06.2015 – VIII ZR 216/14 (Duldung des Rauchwarnmelder-Einbaus, § 555b Nummer 4 und 5 BGB, amtlicher Volltext, PDF)",
            "url": "https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2014/VIII_ZR_216-14.pdf?__blob=publicationFile",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "titre": "rechtsprechung-im-internet.de – BGH, Urteil vom 17.06.2015 – VIII ZR 216/14 (amtlicher Volltext mit Leitsatz, docid KORE308572015)",
            "url": "https://www.rechtsprechung-im-internet.de/jportal/?quelle=jlink\u0026docid=KORE308572015\u0026psml=bsjrsprod.psml\u0026max=true",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "titre": "gesetze-im-internet.de – Artikel 229 § 29 EGBGB (Übergangsvorschriften zum Mietrechtsänderungsgesetz vom 11. März 2013, Stichtag 1. Mai 2013)",
            "url": "https://www.gesetze-im-internet.de/bgbeg/art_229__29.html",
            "autorite": "A"
        }
    ],
    "faq": [
        {
            "question": "Was regelt Betretungsrecht des Vermieters und Wohnungsbesichtigung – konkreter sachlicher Grund, Ankündigung und Grenzen?",
            "reponse": "Ein allgemeines, anlassloses Recht des Vermieters, die vermietete Wohnung zu betreten, gibt es nicht. Während der Mietzeit ist das alleinige und uneingeschränkte Gebrauchsrecht an der Wohnung dem Mieter zugewiesen; die Wohnung steht als räumliche Sphäre des Privatlebens unter dem Schutz des Artikels 13 Absatz 1 GG, der das Recht gewährleistet, in diesen Räumen „in Ruhe gelassen zu werden\u0022."
        },
        {
            "question": "Für wen gilt Betretungsrecht des Vermieters und Wohnungsbesichtigung?",
            "reponse": "Die Frage betrifft jedes Wohnraummietverhältnis. Ausgangspunkt ist § 535 Absatz 1 BGB: Der Vermieter ist verpflichtet, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren und sie in vertragsgemäßem Zustand zu erhalten. Aus dieser Gebrauchsüberlassung folgt, dass während der Mietzeit das alleinige und uneingeschränkte Gebrauchsrecht an der Wohnung beim Mieter liegt."
        },
        {
            "question": "Gibt es Ausnahmen bei Betretungsrecht des Vermieters und Wohnungsbesichtigung?",
            "reponse": "Kein anlassloses Kontrollrecht. Der BGH hat ausdrücklich abgelehnt, dem Vermieter ein periodisches, etwa alle ein bis zwei Jahre zu gewährendes Recht zuzubilligen, ohne besonderen Anlass den Zustand der Wohnung zu kontrollieren (VIII ZR 289/13, Rn. 16, 19). Unwirksame Formularklausel."
        },
        {
            "question": "Welche häufigen Fehler gibt es bei Betretungsrecht des Vermieters und Wohnungsbesichtigung?",
            "reponse": "Regelmäßige „Wohnungskontrolle\u0022 für zulässig gehalten. Ein turnusmäßiges Besichtigungsrecht ohne Anlass gibt es nicht – weder aus dem Gesetz noch aus einer Formularklausel (BGH, VIII ZR 289/13). Auf eine Betretungsklausel im Formularmietvertrag vertraut. Eine allgemein auf die „Überprüfung des Wohnungszustandes\u0022 gestützte Klausel ist unwirksam."
        },
        {
            "question": "Wie sieht ein Praxisbeispiel für Betretungsrecht des Vermieters und Wohnungsbesichtigung aus?",
            "reponse": "Eine Vermieterin möchte ihre vermietete Eigentumswohnung verkaufen und bittet den Mieter, die Wohnung gemeinsam mit einem Makler und Kaufinteressenten besichtigen zu dürfen. Der Mieter lehnt ab, weil er kein anlassloses Betretungsrecht anerkennen will. Die Bewertung folgt dem Raster des BGH."
        }
    ],
    "wikidata": [
        "Q58081925",
        "Q165728",
        "Q687323",
        "Q2499451"
    ],
    "valid_from": "2001-09-01",
    "valid_to": null,
    "derniere_revision": "2026-09-01",
    "derniere_verification": "2026-09-01",
    "statut_factcheck": "ok",
    "url": "https://nexvyra.de/fakten/betretungsrecht-vermieter-wohnungsbesichtigung"
}