{
    "slug": "betriebskostenvorauszahlung-560-bgb",
    "titre": "Betriebskostenpauschale und Betriebskostenvorauszahlung anpassen (§ 560 BGB) – Textform, Fristen, Absenkungspflicht",
    "domaine": "mietrecht",
    "statut_juridique": "in_force",
    "niveau_autorite": "A",
    "description": "§ 560 BGB regelt zwei getrennte Fälle. Eine Betriebskostenpauschale darf der Vermieter nur erhöhen, „soweit dies im Mietvertrag vereinbart ist\u0022 (§ 560 Absatz…",
    "resume_court": "§ 560 BGB regelt zwei getrennte Fälle. Eine **Betriebskostenpauschale** darf der Vermieter nur erhöhen, **„soweit dies im Mietvertrag vereinbart ist\u0022** (§ 560 Absatz 1 Satz 1 BGB); die Erklärung muss in **Textform** ergehen und den Grund der Umlage **bezeichnen und erläutern**, sonst ist sie unwirksam. Geschuldet wird der Erhöhungsbetrag erst **ab Beginn des auf die Erklärung folgenden übernächsten Monats** (§ 560 Absatz 2 Satz 1 BGB). Sinken die Betriebskosten, **muss** die Pauschale herabgesetzt werden – ab dem Zeitpunkt der Ermäßigung und mit unverzüglicher Mitteilung an den Mieter (§ 560 Absatz 3 BGB). Bei vereinbarten **Vorauszahlungen** kann dagegen **jede Vertragspartei** – also auch der Mieter – **nach einer Abrechnung** durch Erklärung in Textform eine Anpassung „auf eine angemessene Höhe\u0022 vornehmen (§ 560 Absatz 4 BGB); der BGH verlangt dafür eine **formell und inhaltlich korrekte** Abrechnung (BGH, Urteil vom 15.05.2012 – VIII ZR 246/11) und lässt **keinen abstrakten Sicherheitszuschlag von 10 Prozent** zu (BGH, Urteil vom 28.09.2011 – VIII ZR 294/10). Eine Anpassung wirkt **nur für die Zukunft** (BGH, Urteil vom 18.05.2011 – VIII ZR 271/10).",
    "faits": [
        {
            "point": "Erhöhung der Pauschale nur bei Vereinbarung",
            "valeur": "„Bei einer Betriebskostenpauschale ist der Vermieter berechtigt, Erhöhungen der Betriebskosten durch Erklärung in Textform anteilig auf den Mieter umzulegen, soweit dies im Mietvertrag vereinbart ist.\u0022 [§ 560 Absatz 1 Satz 1 BGB]",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Begründungszwang",
            "valeur": "„Die Erklärung ist nur wirksam, wenn in ihr der Grund für die Umlage bezeichnet und erläutert wird.\u0022 [§ 560 Absatz 1 Satz 2 BGB]",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Form",
            "valeur": "Textform (§ 126b BGB) – Schriftform mit Unterschrift ist nicht verlangt [§ 560 Absatz 1 Satz 1, Absatz 4 BGB]",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Fälligkeit der erhöhten Pauschale",
            "valeur": "„mit Beginn des auf die Erklärung folgenden übernächsten Monats\u0022 [§ 560 Absatz 2 Satz 1 BGB]",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Rückwirkung bei rückwirkend gestiegenen Kosten",
            "valeur": "Wirkung auf den Zeitpunkt der Erhöhung, „höchstens jedoch auf den Beginn des der Erklärung vorausgehenden Kalenderjahres\u0022, wenn der Vermieter innerhalb von drei Monaten nach Kenntnis erklärt [§ 560 Absatz 2 Satz 2 BGB]",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Absenkungspflicht bei der Pauschale",
            "valeur": "„Ermäßigen sich die Betriebskosten, so ist eine Betriebskostenpauschale vom Zeitpunkt der Ermäßigung an entsprechend herabzusetzen. Die Ermäßigung ist dem Mieter unverzüglich mitzuteilen.\u0022 [§ 560 Absatz 3 BGB]",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Anpassung der Vorauszahlungen",
            "valeur": "„Sind Betriebskostenvorauszahlungen vereinbart worden, so kann jede Vertragspartei nach einer Abrechnung durch Erklärung in Textform eine Anpassung auf eine angemessene Höhe vornehmen.\u0022 [§ 560 Absatz 4 BGB]",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Wirtschaftlichkeitsgebot",
            "valeur": "„Bei Veränderungen von Betriebskosten ist der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten.\u0022 [§ 560 Absatz 5 BGB]",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Unabdingbarkeit",
            "valeur": "„Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.\u0022 [§ 560 Absatz 6 BGB]",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Maßstab „angemessen\u0022",
            "valeur": "die voraussichtlich tatsächlich entstehenden Kosten des laufenden Jahres; Grundlage ist die letzte bereits vorliegende Abrechnung, in der Regel ein Zwölftel des vom Mieter geschuldeten Jahresbetrags [BGH 28.09.2011 – VIII ZR 294/10, Rn. 10–12]",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Kein Sicherheitszuschlag",
            "valeur": "„Es ist jedoch kein Raum für einen ‚abstrakten\u0027 Sicherheitszuschlag in Höhe von 10 % auf die zuletzt abgerechneten Betriebskosten.\u0022 [BGH 28.09.2011 – VIII ZR 294/10, amtlicher Leitsatz]",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Absehbare Kostensteigerungen",
            "valeur": "dürfen berücksichtigt werden – die letzte Abrechnung „hindert aber nicht die Berücksichtigung anderer – bereits eingetretener oder noch eintretender – Umstände\u0022 [BGH 28.09.2011 – VIII ZR 294/10, amtlicher Leitsatz]",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Fehlerhafte Abrechnung",
            "valeur": "„Die Anpassung von Vorauszahlungen setzt eine formell und inhaltlich korrekte Abrechnung voraus (Änderung der bisherigen Senatsrechtsprechung …)\u0022 [BGH 15.05.2012 – VIII ZR 246/11, amtlicher Leitsatz]",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Nur für die Zukunft",
            "valeur": "„Eine Anpassung von Betriebskostenvorauszahlungen ist nur für die Zukunft möglich.\u0022 [BGH 18.05.2011 – VIII ZR 271/10, amtlicher Leitsatz 2]",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Ältere Abrechnung genügt",
            "valeur": "Anpassung „auch dann möglich, wenn bereits die folgende Abrechnungsperiode abgelaufen, aber noch nicht abgerechnet ist\u0022 [BGH 18.05.2011 – VIII ZR 271/10, amtlicher Leitsatz 1]",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Vereinbarungsgrundlage",
            "valeur": "Pauschale oder Vorauszahlung müssen vereinbart sein; Vorauszahlungen „dürfen nur in angemessener Höhe vereinbart werden\u0022 [§ 556 Absatz 2 BGB]",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Abrechnungspflicht",
            "valeur": "nur bei Vorauszahlungen: jährlich, Mitteilung spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums [§ 556 Absatz 3 Satz 1 und 2 BGB]",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Umlagefähige Kostenarten",
            "valeur": "abschließender Katalog der Nummern 1 bis 17 in § 2 BetrKV; Verwaltungs- sowie Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten gehören nicht dazu [§ 1 Absatz 2 BetrKV]",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Kündigungssperre",
            "valeur": "nach rechtskräftiger Verurteilung zur erhöhten Miete nach §§ 558 bis 560 BGB darf der Vermieter wegen Zahlungsverzugs nicht vor Ablauf von zwei Monaten kündigen [§ 569 Absatz 3 Nummer 3 BGB]",
            "autorite": "A"
        }
    ],
    "sources": [
        {
            "titre": "gesetze-im-internet.de – § 560 BGB (Veränderungen von Betriebskosten; Absatz 1 Textform und Begründung, Absatz 2 übernächster Monat und Rückwirkung, Absatz 3 Absenkungspflicht, Absatz 4 Anpassung der Vorauszahlungen, Absatz 5 Wirtschaftlichkeit, Absatz 6 Unabdingbarkeit)",
            "url": "https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__560.html",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "titre": "gesetze-im-internet.de – § 556 BGB (Vereinbarungen über Betriebskosten; Absatz 2 Pauschale oder Vorauszahlung in angemessener Höhe, Absatz 3 jährliche Abrechnung und Zwölfmonatsfristen)",
            "url": "https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__556.html",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "titre": "gesetze-im-internet.de – § 556a BGB (Abrechnungsmaßstab für Betriebskosten)",
            "url": "https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__556a.html",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "titre": "gesetze-im-internet.de – § 558 BGB (Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete – Abgrenzung zur einseitigen Erklärung nach § 560 BGB)",
            "url": "https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__558.html",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "titre": "gesetze-im-internet.de – § 569 BGB (Absatz 3 Nummer 3: Kündigungssperre nach Verurteilung zur erhöhten Miete nach §§ 558 bis 560 BGB)",
            "url": "https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__569.html",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "titre": "gesetze-im-internet.de – § 126b BGB (Textform)",
            "url": "https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__126b.html",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "titre": "gesetze-im-internet.de – § 1 BetrKV (Begriff der Betriebskosten; Absatz 2: Verwaltungs-, Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten sind keine Betriebskosten)",
            "url": "https://www.gesetze-im-internet.de/betrkv/__1.html",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "titre": "gesetze-im-internet.de – § 2 BetrKV (Aufstellung der Betriebskosten, Nummern 1 bis 17)",
            "url": "https://www.gesetze-im-internet.de/betrkv/__2.html",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "titre": "rechtsprechung-im-internet.de (BMJ/BfJ) – BGH, Urteil vom 28.09.2011 – VIII ZR 294/10 (amtlicher Volltext; kein abstrakter Sicherheitszuschlag von 10 %, Ein-Zwölftel-Regel, Berücksichtigung konkreter Umstände)",
            "url": "https://www.rechtsprechung-im-internet.de/jportal/?quelle=jlink\u0026docid=KORE311772011\u0026psml=bsjrsprod.psml\u0026max=true",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "titre": "rechtsprechung-im-internet.de (BMJ/BfJ) – BGH, Urteil vom 15.05.2012 – VIII ZR 246/11 (amtlicher Volltext; Anpassung setzt formell und inhaltlich korrekte Abrechnung voraus, Änderung der Senatsrechtsprechung)",
            "url": "https://www.rechtsprechung-im-internet.de/jportal/?quelle=jlink\u0026docid=KORE303642012\u0026psml=bsjrsprod.psml\u0026max=true",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "titre": "rechtsprechung-im-internet.de (BMJ/BfJ) – BGH, Urteil vom 15.05.2012 – VIII ZR 245/11 (amtlicher Volltext; Parallelentscheidung zu fehlerhafter Abrechnung und Sicherheitszuschlag)",
            "url": "https://www.rechtsprechung-im-internet.de/jportal/?quelle=jlink\u0026docid=JURE120011516\u0026psml=bsjrsprod.psml\u0026max=true",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "titre": "rechtsprechung-im-internet.de (BMJ/BfJ) – BGH, Urteil vom 18.05.2011 – VIII ZR 271/10 (amtlicher Volltext; Anpassung nur für die Zukunft, Anknüpfung an die vorliegende Abrechnung)",
            "url": "https://www.rechtsprechung-im-internet.de/jportal/?quelle=jlink\u0026docid=KORE305632011\u0026psml=bsjrsprod.psml\u0026max=true",
            "autorite": "A"
        }
    ],
    "faq": [
        {
            "question": "Was regelt Betriebskostenpauschale und Betriebskostenvorauszahlung anpassen (§ 560 BGB) – Textform, Fristen, Absenkungspflicht?",
            "reponse": "§ 560 BGB regelt zwei getrennte Fälle. Eine Betriebskostenpauschale darf der Vermieter nur erhöhen, „soweit dies im Mietvertrag vereinbart ist\u0022 (§ 560 Absatz 1 Satz 1 BGB); die Erklärung muss in Textform ergehen und den Grund der Umlage bezeichnen und erläutern, sonst ist sie unwirksam. Geschuldet wird der Erhöhungsbetrag erst ab Beginn des auf die Erklärung folgenden übernächsten Monats (§ 560 Absatz 2 Satz 1 BGB)."
        },
        {
            "question": "Für wen gilt Betriebskostenpauschale und Betriebskostenvorauszahlung anpassen (§ 560 BGB)?",
            "reponse": "§ 560 BGB gilt für Wohnraummietverhältnisse, in denen die Parteien nach § 556 Absatz 1 BGB vereinbart haben, dass der Mieter Betriebskosten trägt, und diese nach § 556 Absatz 2 Satz 1 BGB entweder als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesen sind. Welcher der beiden Wege gewählt wurde, entscheidet über alles Weitere: Betriebskostenpauschale (§ 560 Absatz 1 bis 3 BGB)."
        },
        {
            "question": "Gibt es Ausnahmen bei Betriebskostenpauschale und Betriebskostenvorauszahlung anpassen (§ 560 BGB)?",
            "reponse": "Inklusiv- oder Bruttokaltmiete ohne Erhöhungsvorbehalt. Ist im Mietvertrag keine Erhöhungsvereinbarung enthalten, scheidet eine Umlage gestiegener Betriebskosten nach § 560 Absatz 1 BGB aus. Dem Vermieter bleibt nur der Weg über die Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete nach § 558 BGB, die die Zustimmung des Mieters oder ein Urteil voraussetzt. Fehlerhafte Abrechnung."
        },
        {
            "question": "Welche häufigen Fehler gibt es bei Betriebskostenpauschale und Betriebskostenvorauszahlung anpassen (§ 560 BGB)?",
            "reponse": "„Die Pauschale darf jederzeit erhöht werden.\u0022 Nein. § 560 Absatz 1 Satz 1 BGB verlangt ausdrücklich eine Vereinbarung im Mietvertrag. Fehlt sie, ist die Erhöhungserklärung wirkungslos. „Ein kurzer Hinweis auf gestiegene Kosten genügt.\u0022 Nein. Die Erklärung ist „nur wirksam, wenn in ihr der Grund für die Umlage bezeichnet und erläutert wird\u0022 (§ 560 Absatz 1 Satz 2 BGB) – erforderlich ist also, welche Kostenart in…"
        },
        {
            "question": "Wie sieht ein Praxisbeispiel für Betriebskostenpauschale und Betriebskostenvorauszahlung anpassen (§ 560 BGB) aus?",
            "reponse": "Fall 1 – Erhöhung einer Pauschale (§ 560 Absatz 1 und 2 BGB). Der Mietvertrag sieht eine Betriebskostenpauschale von 90 Euro monatlich und ausdrücklich vor, dass Erhöhungen der Betriebskosten anteilig umgelegt werden dürfen. Die Grundsteuer und die Kosten der Gebäudereinigung steigen; auf die Wohnung entfallen dadurch 12 Euro mehr im Monat. Der Vermieter erklärt die Umlage am 12."
        }
    ],
    "wikidata": [
        "Q831928",
        "Q831934",
        "Q58081925",
        "Q165728",
        "Q687323"
    ],
    "valid_from": "2001-09-01",
    "valid_to": null,
    "derniere_revision": "2026-08-22",
    "derniere_verification": "2026-08-22",
    "statut_factcheck": "ok",
    "url": "https://nexvyra.de/fakten/betriebskostenvorauszahlung-560-bgb"
}