{
    "slug": "erhaltungsmassnahmen-555a-bgb",
    "titre": "Erhaltungsmaßnahmen in der Mietwohnung – Duldungspflicht, Ankündigung und Aufwendungsersatz (§ 555a BGB)",
    "domaine": "mietrecht",
    "statut_juridique": "in_force",
    "niveau_autorite": "A",
    "description": "§ 555a BGB enthält in Absatz 1 die Legaldefinition: „Der Mieter hat Maßnahmen zu dulden, die zur Instandhaltung oder Instandsetzung der Mietsache erforderlich…",
    "resume_court": "§ 555a BGB enthält in Absatz 1 die Legaldefinition: „Der Mieter hat Maßnahmen zu dulden, die zur Instandhaltung oder Instandsetzung der Mietsache erforderlich sind (Erhaltungsmaßnahmen).“ Die Duldungspflicht ist die Kehrseite der Erhaltungspflicht des Vermieters aus § 535 Absatz 1 Satz 2 BGB. Erhaltungsmaßnahmen sind dem Mieter nach Absatz 2 **rechtzeitig** anzukündigen – das Gesetz nennt dafür **keine feste Frist und keine Form**; die Ankündigung entfällt bei nur unerheblicher Einwirkung auf die Mietsache und bei zwingend erforderlicher sofortiger Durchführung. Aufwendungen, die der Mieter infolge einer Erhaltungsmaßnahme machen muss, hat der Vermieter nach Absatz 3 in angemessenem Umfang zu ersetzen; auf Verlangen hat er **Vorschuss** zu leisten. Nach Absatz 4 ist eine zum Nachteil des Mieters von **Absatz 2 oder 3** abweichende Vereinbarung unwirksam. Anders als bei der Modernisierung gibt es bei Erhaltungsmaßnahmen **keine Drei-Monats-Frist, keine Textform, kein Sonderkündigungsrecht und keine Mieterhöhung** – und das Minderungsrecht des Mieters aus § 536 BGB bleibt unberührt, weil der dreimonatige Minderungsausschluss des § 536 Absatz 1a BGB nur für die energetische Modernisierung nach § 555b Nummer 1 BGB gilt.",
    "faits": [
        {
            "point": "Rechtsgrundlage",
            "valeur": "§ 555a BGB – Erhaltungsmaßnahmen [gesetze-im-internet.de]",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Legaldefinition (Absatz 1)",
            "valeur": "„Der Mieter hat Maßnahmen zu dulden, die zur Instandhaltung oder Instandsetzung der Mietsache erforderlich sind (Erhaltungsmaßnahmen).“ [§ 555a Absatz 1 BGB]",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Zwei Unterfälle",
            "valeur": "Instandhaltung (vorbeugende Maßnahmen zur Erhaltung des vertragsgemäßen Zustands) und Instandsetzung (Beseitigung eines bereits eingetretenen Mangels) – beide sind Erhaltungsmaßnahmen [§ 555a Absatz 1 BGB]",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Gegenstück beim Vermieter",
            "valeur": "Erhaltungspflicht nach § 535 Absatz 1 Satz 2 BGB: Der Vermieter hat die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten [§ 535 Absatz 1 Satz 2 BGB]",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Ankündigung (Absatz 2)",
            "valeur": "„Erhaltungsmaßnahmen sind dem Mieter rechtzeitig anzukündigen“ [§ 555a Absatz 2 BGB]",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Keine gesetzliche Frist",
            "valeur": "§ 555a Absatz 2 BGB nennt keine Frist in Wochen oder Monaten – die Drei-Monats-Frist des § 555c Absatz 1 Satz 1 BGB gilt ausschließlich für Modernisierungsmaßnahmen",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Keine Formvorschrift",
            "valeur": "§ 555a Absatz 2 BGB verlangt keine Textform; die Textform ist nur für die Modernisierungsankündigung angeordnet [§ 555c Absatz 1 Satz 1 BGB]",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Ausnahme 1 von der Ankündigung",
            "valeur": "Maßnahmen, die „nur mit einer unerheblichen Einwirkung auf die Mietsache verbunden“ sind [§ 555a Absatz 2 BGB]",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Ausnahme 2 von der Ankündigung",
            "valeur": "Maßnahmen, deren „sofortige Durchführung zwingend erforderlich“ ist – der Notfall (etwa Rohrbruch, Heizungsausfall im Winter) [§ 555a Absatz 2 BGB]",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Aufwendungsersatz (Absatz 3 Satz 1)",
            "valeur": "„Aufwendungen, die der Mieter infolge einer Erhaltungsmaßnahme machen muss, hat der Vermieter in angemessenem Umfang zu ersetzen.“ [§ 555a Absatz 3 Satz 1 BGB]",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Vorschuss (Absatz 3 Satz 2)",
            "valeur": "„Auf Verlangen hat er Vorschuss zu leisten.“ – der Mieter muss also nicht in Vorleistung gehen [§ 555a Absatz 3 Satz 2 BGB]",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Unabdingbarkeit (Absatz 4)",
            "valeur": "„Eine zum Nachteil des Mieters von Absatz 2 oder 3 abweichende Vereinbarung ist unwirksam.“ – der Wortlaut erfasst Absatz 1 nicht [§ 555a Absatz 4 BGB]",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Geltung für Gewerberaum",
            "valeur": "Auf Mietverhältnisse über Räume, die keine Wohnräume sind, ist § 555a Absatz 1 bis 3 entsprechend anzuwenden – Absatz 4 ist dort nicht genannt [§ 578 Absatz 2 Satz 1 BGB]",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Minderungsrecht bleibt",
            "valeur": "Der dreimonatige Minderungsausschluss gilt nur, „soweit diese auf Grund einer Maßnahme eintritt, die einer energetischen Modernisierung nach § 555b Nummer 1 dient“ – nicht bei Erhaltungsmaßnahmen [§ 536 Absatz 1a BGB]",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Kein Sonderkündigungsrecht",
            "valeur": "Das außerordentliche Kündigungsrecht setzt den Zugang der Modernisierungsankündigung voraus [§ 555e Absatz 1 BGB]; bei Erhaltungsmaßnahmen greift es nicht",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Keine Mieterhöhung",
            "valeur": "Die Erhöhung nach § 559 BGB setzt Modernisierungsmaßnahmen im Sinne des § 555b Nummer 1, 3, 4, 5 oder 6 BGB voraus [§ 559 Absatz 1 Satz 1 BGB]",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Instandhaltungsanteil herausrechnen",
            "valeur": "„Kosten, die für Erhaltungsmaßnahmen erforderlich gewesen wären, gehören nicht zu den aufgewendeten Kosten nach Absatz 1; sie sind, soweit erforderlich, durch Schätzung zu ermitteln.“ [§ 559 Absatz 2 Satz 1 BGB]",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Abgrenzung im Gesetz selbst",
            "valeur": "Modernisierung ist auch eine Maßnahme aufgrund vom Vermieter nicht zu vertretender Umstände, „die keine Erhaltungsmaßnahmen nach § 555a sind“ [§ 555b Nummer 6 BGB]",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Verweis bei Modernisierung",
            "valeur": "Für die Modernisierungsduldung gilt der Aufwendungsersatz entsprechend: „§ 555a Absatz 3 gilt entsprechend.“ [§ 555d Absatz 6 BGB]",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Nachträgliche Vereinbarungen",
            "valeur": "Nach Vertragsschluss dürfen die Parteien aus Anlass von Erhaltungs- oder Modernisierungsmaßnahmen Vereinbarungen über Durchführung, Gewährleistungs- und Aufwendungsersatzansprüche und die künftige Miethöhe treffen [§ 555f BGB]",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Selbstvornahme durch den Mieter",
            "valeur": "Zulässig bei Verzug des Vermieters oder wenn die umgehende Beseitigung zur Erhaltung oder Wiederherstellung des Bestands der Mietsache notwendig ist [§ 536a Absatz 2 BGB]",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Leitentscheidung",
            "valeur": "BGH, Urteil vom 13.05.2015 – XII ZR 65/14 (BGHZ 205, 300; NJW 2015, 2419) – Wegfall des Minderungsrechts bei unberechtigter Verhinderung von Erhaltungsmaßnahmen; Ersatzfähigkeit von Aufwendungen und Umsatzausfall",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Abgrenzungsentscheidung",
            "valeur": "BGH, Urteile vom 17.06.2015 – VIII ZR 216/14 und VIII ZR 290/14 – der vom Vermieter veranlasste Einbau von Rauchwarnmeldern ist Modernisierung nach § 555b Nummer 4, 5, 6 BGB, nicht Erhaltung",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Gültig seit",
            "valeur": "01.05.2013 – § 555a BGB wurde durch das Mietrechtsänderungsgesetz vom 11. März 2013 eingefügt; Übergangsrecht in Art. 229 § 29 EGBGB",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Vorgängernorm",
            "valeur": "§ 554 Absatz 1 und 2 BGB in der bis zum 1. Mai 2013 geltenden Fassung; § 554 BGB regelt heute Barrierereduzierung, E-Mobilität, Einbruchsschutz und Steckersolargeräte",
            "autorite": "A"
        }
    ],
    "sources": [
        {
            "titre": "gesetze-im-internet.de – § 555a BGB (Erhaltungsmaßnahmen, Absätze 1 bis 4)",
            "url": "https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__555a.html",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "titre": "gesetze-im-internet.de – § 555b BGB (Modernisierungsmaßnahmen, Nummern 1 bis 7)",
            "url": "https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__555b.html",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "titre": "gesetze-im-internet.de – § 555c BGB (Ankündigung von Modernisierungsmaßnahmen, Drei-Monats-Frist und Textform)",
            "url": "https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__555c.html",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "titre": "gesetze-im-internet.de – § 555d BGB (Duldung von Modernisierungsmaßnahmen, Ausschlussfrist; Absatz 6 verweist auf § 555a Absatz 3)",
            "url": "https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__555d.html",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "titre": "gesetze-im-internet.de – § 555e BGB (Sonderkündigungsrecht des Mieters bei Modernisierungsmaßnahmen)",
            "url": "https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__555e.html",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "titre": "gesetze-im-internet.de – § 555f BGB (Vereinbarungen über Erhaltungs- oder Modernisierungsmaßnahmen)",
            "url": "https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__555f.html",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "titre": "gesetze-im-internet.de – § 535 BGB (Inhalt und Hauptpflichten des Mietvertrags, Erhaltungspflicht des Vermieters)",
            "url": "https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__535.html",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "titre": "gesetze-im-internet.de – § 536 BGB (Mietminderung bei Sach- und Rechtsmängeln; Absatz 1a: Minderungsausschluss nur bei energetischer Modernisierung)",
            "url": "https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__536.html",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "titre": "gesetze-im-internet.de – § 536a BGB (Schadens- und Aufwendungsersatzanspruch des Mieters wegen eines Mangels; Absatz 2: Selbstvornahme)",
            "url": "https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__536a.html",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "titre": "gesetze-im-internet.de – § 554 BGB (Barrierereduzierung, E-Mobilität, Einbruchsschutz und Steckersolargeräte – heutige Fassung der früheren Duldungsnorm)",
            "url": "https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__554.html",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "titre": "gesetze-im-internet.de – § 559 BGB (Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen; Absatz 2: Herausrechnen der Erhaltungskosten)",
            "url": "https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__559.html",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "titre": "gesetze-im-internet.de – § 578 BGB (Mietverhältnisse über Grundstücke und Räume; Absatz 2 Satz 1: § 555a Absatz 1 bis 3 für Nichtwohnräume)",
            "url": "https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__578.html",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "titre": "gesetze-im-internet.de – § 242 BGB (Leistung nach Treu und Glauben)",
            "url": "https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__242.html",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "titre": "gesetze-im-internet.de – Art. 229 § 29 EGBGB (Übergangsvorschriften zum Mietrechtsänderungsgesetz vom 11. März 2013)",
            "url": "https://www.gesetze-im-internet.de/bgbeg/art_229__29.html",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "titre": "BGH, Urteil vom 13.05.2015 – XII ZR 65/14 (BGHZ 205, 300 = NJW 2015, 2419) – amtliche Titelzeile bei rechtsprechung-im-internet.de: „Gewerberaummietvertrag: Wegfall eines Mietminderungsrechts wegen unberechtigter Verweigerung von Mängelbeseitigungsmaßnahmen durch Verhinderung von Erhaltungsmaßnahmen; Ersatzfähigkeit von Aufwendungen des Mieters für Erhaltungsmaßnahmen und eines Umsatzausfalls“; amtliche Normenzeile: §§ 242, 536, 536a, 543 Absatz 2 Satz 1 Nummer 3 Buchstabe a Alternative 2, 555a Absatz 3 BGB. Portal",
            "url": "https://www.rechtsprechung-im-internet.de/",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "titre": "BGH, Urteile vom 17.06.2015 – VIII ZR 216/14 und VIII ZR 290/14 (Einbau von Rauchwarnmeldern als Modernisierungsmaßnahme nach § 555b Nummer 4, 5, 6 BGB; Duldungspflicht nach § 555d Absatz 1 BGB; geringfügige Maßnahme im Sinne des § 555c Absatz 4 BGB; bauordnungsrechtliche Pflicht aus § 47 BauO LSA). Portal",
            "url": "https://www.bundesgerichtshof.de/",
            "autorite": "A"
        }
    ],
    "faq": [
        {
            "question": "Was regelt Erhaltungsmaßnahmen in der Mietwohnung – Duldungspflicht, Ankündigung und Aufwendungsersatz (§ 555a BGB)?",
            "reponse": "§ 555a BGB enthält in Absatz 1 die Legaldefinition: „Der Mieter hat Maßnahmen zu dulden, die zur Instandhaltung oder Instandsetzung der Mietsache erforderlich sind (Erhaltungsmaßnahmen).“ Die Duldungspflicht ist die Kehrseite der Erhaltungspflicht des Vermieters aus § 535 Absatz 1 Satz 2 BGB."
        },
        {
            "question": "Für wen gilt Erhaltungsmaßnahmen in der Mietwohnung?",
            "reponse": "§ 555a BGB steht im Bürgerlichen Gesetzbuch im Untertitel 2 „Mietverhältnisse über Wohnraum“, Kapitel 1a „Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen“ (§§ 555a bis 555f BGB). Über die Verweisungsnorm des § 578 Absatz 2 Satz 1 BGB sind auf Mietverhältnisse über Räume, die keine Wohnräume sind, unter anderem „§ 555a Absatz 1 bis 3“ entsprechend anzuwenden."
        },
        {
            "question": "Gibt es Ausnahmen bei Erhaltungsmaßnahmen in der Mietwohnung?",
            "reponse": "Keine Ankündigung bei unerheblicher Einwirkung. § 555a Absatz 2 BGB nimmt Maßnahmen aus, die „nur mit einer unerheblichen Einwirkung auf die Mietsache verbunden“ sind. Die Duldungspflicht nach Absatz 1 bleibt bestehen. Keine Ankündigung im Notfall. Ist die sofortige Durchführung zwingend erforderlich, entfällt die Ankündigung ebenfalls. Auch hier bleibt es bei der Duldungspflicht. Gewerberaum: Absatz 4 gilt nicht."
        },
        {
            "question": "Welche häufigen Fehler gibt es bei Erhaltungsmaßnahmen in der Mietwohnung?",
            "reponse": "Die Drei-Monats-Frist auf Erhaltungsmaßnahmen übertragen. Die Frist von drei Monaten und die Textform stehen in § 555c Absatz 1 Satz 1 BGB und gelten nur für Modernisierungsmaßnahmen. § 555a Absatz 2 BGB verlangt lediglich eine „rechtzeitige“ Ankündigung und schreibt keine Form vor. Annehmen, während einer Reparatur dürfe nicht gemindert werden."
        },
        {
            "question": "Wie sieht ein Praxisbeispiel für Erhaltungsmaßnahmen in der Mietwohnung aus?",
            "reponse": "In einem Mehrfamilienhaus tritt im Steigstrang eine undichte Stelle auf. Der Vermieter lässt den Strang austauschen; dafür müssen in zwei Wohnungen Wandschlitze geöffnet werden, die Arbeiten dauern voraussichtlich acht Werktage, Bad und Küche sind währenddessen zeitweise nicht nutzbar. 1. Einordnung. Der Austausch des schadhaften Strangs beseitigt einen Mangel und stellt den vertragsgemäßen Zustand wieder her."
        }
    ],
    "wikidata": [
        "Q58081925",
        "Q165728",
        "Q687323"
    ],
    "valid_from": "2013-05-01",
    "valid_to": null,
    "derniere_revision": "2026-09-10",
    "derniere_verification": "2026-09-10",
    "statut_factcheck": "ok",
    "url": "https://nexvyra.de/fakten/erhaltungsmassnahmen-555a-bgb"
}