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title: "\"GModG (früher GEG) Neubau vs. Bestandsgebäude – die wichtigsten Unterschiede\""
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# "GModG (früher GEG) Neubau vs. Bestandsgebäude – die wichtigsten Unterschiede"

## Kurzantwort

**Wichtig vorweg: Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) heißt seit dem 29. Juli 2026 Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) – und der gesamte Bestandsteil wurde dabei neu nummeriert.** Die früheren §§ 46 bis 51 GEG sind heute die **§§ 34 bis 39 GModG**; die §§ 47 bis 55 alter Zählung sind weggefallen. Wer noch mit den alten Paragrafen arbeitet, zitiert leere Stellen.

Inhaltlich bleibt die Grundstruktur: An **Neubauten** stellt das Gesetz deutlich strengere und umfassendere Anforderungen als an **Bestandsgebäude**. Wer neu baut, muss ein **Niedrigstenergiegebäude** errichten (§ 10 GModG): Der Jahres-Primärenergiebedarf darf bei Wohngebäuden höchstens das **0,55-fache** eines vergleichbaren Referenzgebäudes betragen (§ 15), zusätzlich gilt ein Grenzwert für den Transmissionswärmeverlust (§ 16, **1,0-fache**). Im **Bestand** greift dagegen kein flächendeckender Sanierungszwang: Pflichten entstehen nur punktuell – bei der Änderung von Außenbauteilen müssen die betroffenen Flächen die U-Wert-Höchstwerte der **Anlage 7** einhalten (§ 36), hinzu kommt eine einzige Nachrüstpflicht ohne Bauanlass (§ 35).

**Was es nicht mehr gibt: die 65-Prozent-Pflicht für erneuerbare Energien.** § 71 GEG ist weggefallen, ebenso §§ 72 und 73. An seine Stelle ist ein optionsbezogener Katalog getreten (§§ 42 bis 46 GModG): Wer eine Heizung einbaut, wählt die Technik selbst und hat je nach gewählter Option bestimmte Maßgaben einzuhalten.

Die Faustregel bleibt: **Neubau = Gesamtgebäude-Standard; Bestand = bauteilbezogene Pflichten bei Auslösung.**

## Kernfakten

| Punkt | Wert |
|---|---|
| Grundprinzip | Niedrigstenergiegebäude für das ganze Gebäude [§ 10 Abs. 1] |
| Primärenergie-Anforderung | ≤ 0,55 × Referenzgebäude (Wohngebäude) [§ 15 Abs. 1] |
| Transmissionswärmeverlust | ≤ 1,0 × Referenzgebäude [§ 16] |
| Auslöser der Pflicht | Errichtung eines Gebäudes [§ 10 Abs. 1] |
| Bagatellgrenze | – |
| Beispiel-U-Wert Außenwand | über Referenzgebäude/Anlage 1 abgebildet |
| Beispiel-U-Wert Fenster | über Referenzgebäude/Anlage 1 abgebildet |
| Beispiel-U-Wert Dach | über Referenzgebäude/Anlage 1 abgebildet |
| Beispiel-U-Wert Kellerdecke | über Referenzgebäude/Anlage 1 abgebildet |
| Nachrüstpflicht ohne Bauanlass | nicht einschlägig |
| Heizungseinbau | Maßgaben der §§ 42 bis 45 sind entsprechend einzuhalten [§ 10 Abs. 2 Nr. 3] |
| 65-%-Erneuerbare-Pflicht | entfallen – § 71 GEG ist weggefallen |
| Stromdirektheizung | nur zulässig, wenn der bauliche Wärmeschutz nach §§ 16, 19 um mind. 45 % unterschritten wird; Ausnahme für selbstgenutzte Gebäude mit ≤ 2 Wohnungen [§ 10 Abs. 4] |
| Sanktion | Bußgeld bis 50.000 € [§ 108 Abs. 1 Nr. 1, Abs. 2 Nr. 1] |

## Neubau: Was gilt für „zu errichtende Gebäude"?

Für den Neubau verlangt § 10 Abs. 1 GModG den **Niedrigstenergiegebäude-Standard** als Gesamtbilanz des Gebäudes. Drei Anforderungen müssen nach § 10 Abs. 2 zusammen erfüllt sein:

- **Gesamtenergiebedarf** für Heizung, Warmwasserbereitung, Lüftung und Kühlung – bei Nichtwohngebäuden auch für die eingebaute Beleuchtung – darf den Höchstwert nach § 15 (Wohngebäude) oder § 18 (Nichtwohngebäude) nicht überschreiten. Für Wohngebäude ist das das **0,55-fache** des Jahres-Primärenergiebedarfs eines geometrisch gleichen Referenzgebäudes nach Anlage 1 (§ 15 Abs. 1).
- **Baulicher Wärmeschutz:** Der spezifische, auf die wärmeübertragende Umfassungsfläche bezogene Transmissionswärmeverlust darf das **1,0-fache** des Referenzgebäude-Werts nicht überschreiten (§ 16; für Nichtwohngebäude § 19).
- **Wärmeversorgung:** Die Maßgaben der **§§ 42 bis 45** sind entsprechend einzuhalten (§ 10 Abs. 2 Nr. 3). An dieser Stelle stand früher der Verweis auf die 65-%-Pflicht des § 71.

Maßgeblich ist also nicht ein einzelnes Bauteil, sondern die rechnerische Gesamtleistung des Gebäudes gegenüber einem Referenzgebäude.

Zwei Sonderregeln des § 10 sind leicht zu übersehen. Nach **Absatz 4** darf eine **Stromdirektheizung** in ein zu errichtendes Gebäude mit Wohnungen nur eingebaut werden, wenn das Gebäude die Anforderungen an den baulichen Wärmeschutz nach §§ 16 und 19 um mindestens **45 Prozent unterschreitet**; ausgenommen sind Gebäude mit höchstens zwei Wohnungen, von denen der Eigentümer eine selbst bewohnt. Nach **Absatz 3** treten die Anforderungen zurück, soweit ihre Erfüllung anderen öffentlich-rechtlichen Vorschriften zur Standsicherheit, zum Brand-, Schall-, Arbeits- oder Gesundheitsschutz entgegensteht.

## Bestand: Pflichten entstehen nur bei Auslösung

Teil 3 heißt jetzt **„Modernisierung von bestehenden Gebäuden"** und umfasst die §§ 34 bis 46. Einen allgemeinen Sanierungszwang gibt es weiterhin nicht. Das Gesetz schützt zunächst nur den Status quo:

- **Verschlechterungsverbot (§ 34 Abs. 1 Satz 1):** Außenbauteile eines bestehenden Gebäudes dürfen nicht so verändert werden, dass sich die energetische Qualität des Gebäudes verschlechtert. **Satz 2** nimmt Änderungen aus, die nicht mehr als **10 Prozent** der gesamten Fläche der jeweiligen Bauteilgruppe nach Anlage 7 betreffen.
- **Bauteilbezogene Pflicht (§ 36 Satz 1):** Werden Außenbauteile im Sinne der Anlage 7 bei beheizten oder gekühlten Räumen *erneuert, ersetzt oder erstmalig eingebaut*, müssen die betroffenen Flächen die **U-Wert-Höchstwerte der Anlage 7** einhalten. **Satz 2** enthält dieselbe 10-Prozent-Bagatellgrenze.
- **Neu – informatorisches Beratungsgespräch (§ 36 Sätze 3 und 4):** Nimmt der Eigentümer eines Wohngebäudes mit höchstens zwei Wohnungen solche Änderungen vor und werden dabei für das gesamte Gebäude Berechnungen nach § 38 Abs. 3 durchgeführt, muss er **vor Beauftragung der Planungsleistungen** ein informatorisches Beratungsgespräch mit einer nach § 88 ausstellungsberechtigten Person führen – allerdings nur, wenn ein solches Gespräch als Einzelleistung unentgeltlich angeboten wird. Wer geschäftsmäßig solche Arbeiten anbietet, muss im Angebot **schriftlich** auf diese Pflicht hinweisen.
- **Alternatives Gesamtverfahren (§ 38):** Statt jedes Bauteil einzeln nachzuweisen, kann das geänderte Gebäude insgesamt bilanziert werden. Die Anforderungen des § 36 gelten dann als erfüllt, wenn Jahres-Primärenergiebedarf und Transmissionswärmeverlust den jeweiligen Referenzwert um **nicht mehr als 40 Prozent** überschreiten.
- **Erweiterung und Ausbau (§ 39):** Kommen beheizte oder gekühlte Räume hinzu, darf bei Wohngebäuden der Transmissionswärmeverlust der neuen Außenbauteile das **1,2-fache** des Referenzgebäude-Werts nach Anlage 1 nicht überschreiten. Bei Nichtwohngebäuden gilt das gerundete 1,25-fache der Höchstwerte nach Anlage 3; beträgt die hinzukommende zusammenhängende Nutzfläche **mehr als 100 Prozent** der bisherigen, sind die Neubau-Anforderungen der §§ 18 und 19 einzuhalten. Ab **mehr als 50 Quadratmetern** hinzukommender Nutzfläche greifen zusätzlich die Anforderungen an den sommerlichen Wärmeschutz.

## Die einzige Nachrüstpflicht ohne Bauanlass (§ 35)

Unabhängig von einer Sanierung besteht im Bestand **eine** gesetzliche Nachrüstpflicht: Eigentümer eines Wohngebäudes – und eines Nichtwohngebäudes, das jährlich mindestens vier Monate auf mindestens 19 °C beheizt wird – müssen dafür sorgen, dass **oberste Geschossdecken**, die den Mindestwärmeschutz nach DIN 4108-2:2013-02 nicht erfüllen, so gedämmt sind, dass der Wärmedurchgangskoeffizient **0,24 W/(m²·K)** nicht überschreitet. Die Pflicht gilt als erfüllt, wenn stattdessen das darüberliegende **Dach** entsprechend gedämmt ist oder den Mindestwärmeschutz erfüllt (§ 35 Abs. 1).

Drei Erleichterungen stehen daneben:

- **Begrenzte Dämmschichtdicke (Abs. 2):** Lässt die Konstruktion nur eine begrenzte Dämmstärke zu, genügt die nach anerkannten Regeln der Technik höchstmögliche Dicke bei einem Bemessungswert der Wärmeleitfähigkeit von 0,035 W/(m·K) – bzw. 0,045 W/(m·K) bei eingeblasenen Dämmstoffen und Dämmstoffen aus nachwachsenden Rohstoffen.
- **Altbesitzer-Schutzklausel (Abs. 3):** Bei einem Wohngebäude mit höchstens zwei Wohnungen, von denen der Eigentümer eine am **1. Februar 2002** selbst bewohnt hat, trifft die Pflicht erst den **neuen Eigentümer** nach einem Eigentümerwechsel – mit einer Frist von **zwei Jahren** ab dem ersten Eigentumsübergang nach diesem Stichtag.
- **Wirtschaftlichkeitsvorbehalt (Abs. 4):** Bei selbstgenutzten Gebäuden mit höchstens zwei Wohnungen entfällt die Pflicht, soweit die Aufwendungen nicht innerhalb angemessener Frist durch die Einsparungen erwirtschaftet werden können.

**Nicht mehr Teil dieser Vorschrift:** Das frühere **Betriebsverbot für alte Konstanttemperatur-Heizkessel** (§ 72 GEG) ist weggefallen. Die Dämmpflicht für Heizungs- und Warmwasserrohre steht nicht in § 35, sondern in Teil 4 (§§ 69, 70 mit Anlage 8).

## Die Wärmeversorgung: Optionen statt Quote

An die Stelle der 65-Prozent-Pflicht ist **Teil 3 Abschnitt 3 (§§ 42 bis 46)** getreten. § 42 Abs. 1 knüpft nicht an eine Quote an, sondern an die **Wahl des Eigentümers**: Wird eine Heizungsanlage in einem bestehenden Gebäude oder Gebäudenetz ersetzt und entscheidet sich der Eigentümer für eine der in Absatz 2 genannten Optionen oder eine Kombination daraus, sind die Maßgaben der §§ 43 bis 46 zu beachten. Die Optionen des Absatzes 2 umfassen unter anderem Gas-, Heizöl- und Flüssiggasheizungen, elektrisch angetriebene Wärmepumpen, solarthermische Anlagen, Biomasse- und Wasserstoffheizungen sowie Wärmepumpen- und Solarthermie-Hybridheizungen.

Ergänzend enthält **§ 42a** eine **Grüngas-/Grünheizölquote**. Deren Einzelheiten sind nach Angabe des federführenden Ressorts in einem gesonderten Gesetz zu regeln; diese Seite trifft dazu keine Aussage.

## Häufige Fehler / Missverständnisse

- **„Ich zitiere § 48 GEG für die Bauteilanforderungen."** Überholt. Die Bauteilanforderungen stehen seit dem 29.07.2026 in **§ 36 GModG**; § 48 ist weggefallen. Dieselbe Verschiebung betrifft § 46 → § 34, § 47 → § 35, § 49 → § 37, § 50 → § 38 und § 51 → § 39.
- **„Beim Heizungstausch gilt die 65-Prozent-Regel."** Nicht mehr. **§ 71 GEG ist weggefallen**; an seine Stelle ist der Optionskatalog der §§ 42 bis 46 GModG getreten.
- **„Alte Konstanttemperaturkessel dürfen nicht weiterbetrieben werden."** Das Betriebsverbot des § 72 GEG ist weggefallen.
- **„Ich kaufe ein altes Haus und muss es sofort auf Neubau-Standard bringen."** Falsch – im Bestand gilt der 0,55-Faktor des Neubaus nicht. Pflichten entstehen erst bei konkreten Bauteil-Änderungen (§ 36) oder über die Nachrüstpflicht des § 35.
- **„Jede kleine Reparatur löst eine Dämmpflicht aus."** Falsch – die 10-Prozent-Bagatellgrenze (§ 36 Satz 2) nimmt geringfügige Änderungen aus.
- **„Beim Bestand muss jedes Bauteil einzeln nachgewiesen werden."** Nicht zwingend – § 38 erlaubt den Gesamtnachweis mit der 40-Prozent-Toleranz gegenüber dem Referenzgebäude.
- **„Die Nachrüstpflicht trifft mich als Altbesitzer sofort."** Nein – § 35 Abs. 3 verschiebt sie bei selbstgenutzten Häusern mit höchstens zwei Wohnungen (Stichtag 1. Februar 2002) auf den nächsten Eigentümer, der dann zwei Jahre Zeit hat.

## Änderungsverlauf

- 2026-09-14: Faktencheck-Nachlauf, **grundlegend überarbeitet und freigegeben**. Der Vorschlag `review_proposed` war berechtigt: Die Seite gab durchgehend den überholten GEG-Stand wieder. Am amtlichen Volltext (gesetze-im-internet.de, Abruf über den In-App-Browser; `WebFetch` liefert für diese Domain weiterhin leere Bodies) wurden am 14.09.2026 die Gesamtausgabe des **GModG** einschließlich Vollzitat, Standangabe, Inhaltsübersicht und Anlage 7 ausgewertet sowie die §§ 10, 15, 16, 34, 35, 36, 38, 39, 42 und 108 **verbatim gegengelesen**. **Befunde:** (1) Das Gebäudeenergiegesetz heißt seit der Novelle **Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG)**; amtliches Vollzitat „Gebäudemodernisierungsgesetz vom 8. August 2020 (BGBl. I S. 1728), das zuletzt durch Artikel 4 des Gesetzes vom 23. Juli 2026 (BGBl. 2026 I Nr. 226) geändert worden ist". (2) **Der gesamte Bestandsteil ist umnummeriert:** Teil 3 heißt jetzt „Modernisierung von bestehenden Gebäuden" und umfasst die §§ 34 bis 46; § 46 alt → § 34, § 47 alt → § 35, § 48 alt → § 36, § 49 alt → § 37, § 50 alt → § 38, § 51 alt → § 39. Die §§ 40, 41 und 47 bis 55 führt das Gesetz als „(weggefallen)". **Jede** Paragrafenangabe der Bestandsspalte war damit falsch und ist berichtigt; Anlage 7 trägt jetzt die Bezugnahme „(zu § 36)". (3) **§§ 71, 72 und 73 sind weggefallen** – die 65-Prozent-Pflicht für erneuerbare Energien und das Betriebsverbot für alte Konstanttemperatur-Heizkessel bestehen nicht mehr. Die Seite behauptete beides als geltendes Recht (Kurzantwort, zwei Kernfaktenzeilen, Abschnitt „Nachrüstpflichten"); alle Stellen sind korrigiert, ein neuer Abschnitt „Die Wärmeversorgung: Optionen statt Quote" bildet den an die Stelle getretenen Optionskatalog der §§ 42 bis 46 ab. (4) **§ 10 Abs. 2 Nr. 3** verweist nicht mehr auf § 71, sondern auf die „Maßgaben der §§ 42 bis 45"; korrigiert. (5) Die 10-Prozent-Bagatellgrenze war der falschen Norm zugeordnet – sie steht in **§ 36 Satz 2** (Bauteilanforderung) und, für das Verschlechterungsverbot, in **§ 34 Abs. 1 Satz 2**; die Seite nannte „§ 48 S. 2, § 46 Abs. 1". Berichtigt. (6) Der Abschnitt zur Nachrüstpflicht nannte neben der Geschossdecke auch Rohrdämmung und Heizkessel. **§ 35 enthält nur noch die oberste Geschossdecke bzw. das Dach**; die Rohrdämmung steht in Teil 4 (§§ 69, 70, Anlage 8), das Heizkesselverbot ist weggefallen. Berichtigt. **Ergänzt, weil im Normtext vorhanden und bisher nicht abgebildet:** die Stromdirektheizungs-Schwelle von 45 Prozent in § 10 Abs. 4; die neue Pflicht zum informatorischen Beratungsgespräch in § 36 Sätze 3 und 4; der Wirtschaftlichkeitsvorbehalt des § 35 Abs. 4; die 50-Quadratmeter-Schwelle für den sommerlichen Wärmeschutz in § 39 Abs. 2; die Werte 0,20 (Dach mit Abdichtung) und 1,4 (Dachflächenfenster) aus Anlage 7. **Unverändert bestätigt:** 0,55-Faktor (§ 15 Abs. 1), 1,0-Faktor (§ 16), 40-Prozent-Toleranz (§ 38 Abs. 1), 1,2-fache bei Erweiterung von Wohngebäuden und die 100-Prozent-Schwelle (§ 39 Abs. 1), die U-Werte 0,24 (Außenwand, Dach, oberste Geschossdecke), 1,3 (Fenster) und 0,30 (Kellerdecke/Wände gegen Erdreich) aus Anlage 7, sowie der Bußgeldrahmen: § 108 Abs. 2 Nr. 1 nennt für die Fälle des Absatzes 1 Nummer 1 bis 3 – Neubau, § 35 Abs. 1 Satz 1, § 36 Satz 1 – **bis zu 50.000 Euro**. **Datum des Inkrafttretens:** Verkündung 28.07.2026, Geltung der wesentlichen Neuregelungen **seit 29.07.2026** nach Angabe des federführenden BMWSB; `valid_from` von 2024-01-01 auf **2026-07-29** gesetzt – nicht geschätzt, sondern der Ressortangabe entnommen. Quellenlage offengelegt: Normwortlaut und Anlage 7 **Autoritätsniveau A**; Inkrafttretensdatum **A-nah** (Ressortdarstellung, nicht Verkündungstext – der Regelungstext in BGBl. 2026 I Nr. 226 liefert Prüfabrufen nur eine HTML-Hülle). Außerdem entfernt: ein Block von rund 25 leeren Zeilen zwischen „Häufige Fehler" und „Quellen". Frontmatter steht jetzt auf ok, last_reviewed 2026-09-14. Neu bewerten zum 01.01.2027 (Artikel 2 des Änderungsgesetzes) sowie sobald das gesonderte Gesetz zur Grüngasquote nach § 42a vorliegt. | change_type=factcheck field="factcheck_status" old="review_proposed" new="ok" reviewed_by="Nexvyra-Faktenchecker (Freigabe-Aufholer 14.09.2026)"
- 2026-06-28: Erstveröffentlichung. Neubau-Anforderungen aus §§ 10/15/16 GEG, Bestand aus §§ 46/47/48/50/51 GEG und Anlage 7 (U-Wert-Höchstwerte), 65-%-Bezug aus § 71 GEG. Alle Quellen-URLs auf HTTP 200 geprüft. | change_type=initial_publication field="topic_lifecycle" new="published" reviewed_by="Andreas Warkentin"

## Stand

- Stand: 2026-09-14
- Gültig ab: 2026-07-29 (GModG-Fassung durch das Gesetz vom 23.07.2026, BGBl. 2026 I Nr. 226; Verkündung 28.07.2026, Geltung der wesentlichen Neuregelungen ab 29.07.2026 nach Angabe des BMWSB)
- Status: aktuell (in_force)
- Quellenautorität: A (amtlicher Gesetzestext GModG einschließlich Anlage 7), A-nah (BMWSB zum Inkrafttreten und zum Wegfall der 65-Prozent-Vorgabe)
- Lizenz: CC BY 4.0

## Quellen

- GModG – Gesamtausgabe mit Vollzitat, Standangabe und Inhaltsübersicht:
  https://www.gesetze-im-internet.de/geg/BJNR172810020.html
- § 10 GModG (Grundsatz und Niedrigstenergiegebäude, Neubau; Abs. 2 Nr. 3 verweist auf §§ 42–45; Abs. 4 Stromdirektheizung):
  https://www.gesetze-im-internet.de/geg/__10.html
- § 15 GModG (Gesamtenergiebedarf Wohngebäude, 0,55-Faktor):
  https://www.gesetze-im-internet.de/geg/__15.html
- § 16 GModG (Baulicher Wärmeschutz Neubau, 1,0-Faktor):
  https://www.gesetze-im-internet.de/geg/__16.html
- § 34 GModG (Bestand: Aufrechterhaltung der energetischen Qualität, 10-Prozent-Grenze):
  https://www.gesetze-im-internet.de/geg/__34.html
- § 35 GModG (Nachrüstung eines bestehenden Gebäudes):
  https://www.gesetze-im-internet.de/geg/__35.html
- § 36 GModG (Anforderungen bei Änderung; Beratungsgespräch):
  https://www.gesetze-im-internet.de/geg/__36.html
- § 38 GModG (Energetische Bewertung, 40-Prozent-Toleranz):
  https://www.gesetze-im-internet.de/geg/__38.html
- § 39 GModG (Erweiterung und Ausbau):
  https://www.gesetze-im-internet.de/geg/__39.html
- § 42 GModG (Grundsatz der Modernisierung der Wärmeversorgung, Optionskatalog):
  https://www.gesetze-im-internet.de/geg/__42.html
- § 108 GModG (Bußgeldvorschriften, Abs. 2 Nr. 1: bis 50.000 Euro):
  https://www.gesetze-im-internet.de/geg/__108.html
- Anlage 7 GModG (zu § 36 – Höchstwerte der Wärmedurchgangskoeffizienten im Bestand):
  https://www.gesetze-im-internet.de/geg/anlage_7.html
- BMWSB (federführendes Ressort) – Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG): Verkündung am 28.07.2026, Geltung der wesentlichen Neuregelungen seit 29.07.2026, Wegfall der 65-Prozent-Anforderung:
  https://www.bmwsb.bund.de/DE/bauen/innovation-klimaschutz/gebaeudemodernisierungsgesetz/gebaeudemodernisierungsgesetz_artikel.html

## Stand

- Letzte Änderung: 2026-09-14
- Letzte Prüfung: 2026-09-14
- In Kraft seit: 2026-07-29
- Status: In Kraft
- Quellen-Autorität: A
- Lizenz: CC BY 4.0