{
    "slug": "immobilienbewertung-erbschaftsteuer-bewg",
    "titre": "Immobilienbewertung für die Erbschaftsteuer (§§ 176–198 BewG) – Vergleichswert-, Ertragswert- und Sachwertverfahren, Nachweis des niedrigeren Werts",
    "domaine": "erbrecht",
    "statut_juridique": "in_force",
    "niveau_autorite": "A",
    "description": "Erbt jemand ein Grundstück, setzt das Finanzamt nicht den frei geschätzten Marktpreis an, sondern einen typisierten Grundbesitzwert, der in einem eigenen…",
    "resume_court": "Erbt jemand ein Grundstück, setzt das Finanzamt **nicht** den frei geschätzten Marktpreis an, sondern einen **typisierten Grundbesitzwert**, der in einem eigenen Verfahren **gesondert festgestellt** wird (§ 12 Abs. 3 ErbStG i. V. m. § 151 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BewG). Zuständig ist das **Belegenheitsfinanzamt** – also das Finanzamt, in dessen Bezirk das Grundstück liegt (§ 152 Nr. 1 BewG), nicht das Erbschaftsteuerfinanzamt. Bewertungsziel ist zwar der **gemeine Wert** (§ 177 Abs. 1 BewG), erreicht wird er aber über drei streng zugeordnete Massenverfahren: das **Vergleichswertverfahren** für Eigentumswohnungen, Teileigentum sowie Ein- und Zweifamilienhäuser, das **Ertragswertverfahren** für Mietwohn- und vermietete Geschäftsgrundstücke und das **Sachwertverfahren** als Auffangverfahren (§ 182 BewG). Weil diese Verfahren typisieren, kann der Grundbesitzwert im Einzelfall **deutlich über** dem tatsächlichen Verkehrswert liegen – etwa bei Sanierungsstau, Denkmalschutz, Nießbrauch oder ungünstigem Zuschnitt. Das einzige Korrektiv ist § 198 BewG: Der Steuerpflichtige kann einen **niedrigeren gemeinen Wert nachweisen**, und zwar durch ein Gutachten des Gutachterausschusses oder eines bestellten/zertifizierten Sachverständigen (§ 198 Abs. 2 BewG) oder durch einen **Kaufpreis aus dem Zeitfenster ein Jahr vor bis ein Jahr nach dem Bewertungsstichtag** (§ 198 Abs. 3 BewG). Die Nachweislast liegt dabei vollständig beim Erben.",
    "faits": [
        {
            "point": "Bewertungsanlass",
            "valeur": "Erwerb von Todes wegen oder Schenkung mit Grundbesitz",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Ansatz in der Erbschaftsteuer",
            "valeur": "Gesondert festgestellter Grundbesitzwert [§ 12 Abs. 3 ErbStG]",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Feststellungsnorm",
            "valeur": "Gesonderte Feststellung [§ 151 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BewG]",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Zuständiges Finanzamt",
            "valeur": "Belegenheitsfinanzamt (Lage des Grundstücks) [§ 152 Nr. 1 BewG]",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Feststellungserklärung",
            "valeur": "Nur auf Anforderung des Finanzamts; Frist mindestens 1 Monat [§ 153 Abs. 1, 2 BewG]",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Bewertungsziel",
            "valeur": "Gemeiner Wert [§ 177 Abs. 1 BewG i. V. m. § 9 BewG]",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Belastungen (Nießbrauch, Wohnrecht, Baulast)",
            "valeur": "Bei der Grundstücksbewertung nicht berücksichtigt [§ 177 Abs. 4 Satz 1 BewG]",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Grundstücksarten",
            "valeur": "Sechs Arten: Ein-/Zweifamilienhaus, Mietwohngrundstück, Wohnungs-/Teileigentum, Geschäftsgrundstück, gemischt genutzt, sonstiges [§ 181 BewG]",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Vergleichswertverfahren",
            "valeur": "Wohnungseigentum, Teileigentum, Ein- und Zweifamilienhäuser [§ 182 Abs. 2 BewG]",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Ertragswertverfahren",
            "valeur": "Mietwohngrundstücke; Geschäfts- und gemischt genutzte Grundstücke mit ermittelbarer üblicher Miete [§ 182 Abs. 3 BewG]",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Sachwertverfahren",
            "valeur": "Auffangverfahren, u. a. wenn kein Vergleichswert vorliegt [§ 182 Abs. 4 BewG]",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Vorrangige Datengrundlage",
            "valeur": "Vergleichspreise/-faktoren der Gutachterausschüsse [§ 183 Abs. 1 Satz 2 BewG]",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Bodenwert",
            "valeur": "Fläche × Bodenrichtwert (§ 196 BauGB) [§ 179 BewG]",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Liegenschaftszinssatz Mietwohngrundstück (gesetzlich)",
            "valeur": "3,5 % [§ 188 Abs. 2 Satz 2 Nr. 1 BewG]",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Liegenschaftszinssatz gemischt genutzt (gewerbl. Anteil ≤ 50 %)",
            "valeur": "4,5 % [§ 188 Abs. 2 Satz 2 Nr. 2 BewG]",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Liegenschaftszinssatz gemischt genutzt (gewerbl. Anteil \u003E 50 %)",
            "valeur": "5,0 % [§ 188 Abs. 2 Satz 2 Nr. 3 BewG]",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Liegenschaftszinssatz Geschäftsgrundstück",
            "valeur": "6,0 % [§ 188 Abs. 2 Satz 2 Nr. 4 BewG]",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Gesamtnutzungsdauer Wohnobjekte",
            "valeur": "80 Jahre [Anlage 22 zu §§ 185, 190 BewG]",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Mindest-Restnutzungsdauer",
            "valeur": "30 % der Gesamtnutzungsdauer [§ 185 Abs. 3 Satz 6, § 190 Abs. 6 Satz 5 BewG]",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Mindestansatz im Ertragswertverfahren",
            "valeur": "Mindestens der Bodenwert [§ 184 Abs. 3 Satz 2 BewG]",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Nachweis eines niedrigeren Werts",
            "valeur": "Gutachten Gutachterausschuss oder bestellter/zertifizierter Sachverständiger [§ 198 Abs. 2 BewG]",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Kaufpreis als Nachweis",
            "valeur": "Kaufpreis 1 Jahr vor bis 1 Jahr nach dem Bewertungsstichtag [§ 198 Abs. 3 BewG]",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Nachweislast",
            "valeur": "Trägt der Steuerpflichtige (echte Beweislast) [BFH II R 26/20]",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Vermietete Wohnimmobilie",
            "valeur": "Ansatz mit 90 % des Werts (10 % Abschlag) [§ 13d ErbStG]",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Stundung bei Wohnnutzung",
            "valeur": "Auf Antrag bis zu 10 Jahre, bei Erwerb von Todes wegen zinslos [§ 28 Abs. 3 ErbStG]",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Freibetrag Ehegatte 2026",
            "valeur": "500.000 € [§ 16 Abs. 1 Nr. 1 ErbStG]",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Freibetrag Kind 2026",
            "valeur": "400.000 € [§ 16 Abs. 1 Nr. 2 ErbStG]",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Freibetrag Enkel 2026",
            "valeur": "200.000 € [§ 16 Abs. 1 Nr. 3 ErbStG]",
            "autorite": "A"
        }
    ],
    "sources": [
        {
            "titre": "§ 177 BewG – Bewertung (gemeiner Wert, Daten der Gutachterausschüsse, Nichtberücksichtigung von Belastungen)",
            "url": "https://www.gesetze-im-internet.de/bewg/__177.html",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "titre": "§ 179 BewG – Ermittlung des Bodenwerts (Bodenrichtwert)",
            "url": "https://www.gesetze-im-internet.de/bewg/__179.html",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "titre": "§ 181 BewG – Grundstücksarten",
            "url": "https://www.gesetze-im-internet.de/bewg/__181.html",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "titre": "§ 182 BewG – Bewertung der bebauten Grundstücke (Verfahrenszuordnung)",
            "url": "https://www.gesetze-im-internet.de/bewg/__182.html",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "titre": "§ 183 BewG – Bewertung im Vergleichswertverfahren",
            "url": "https://www.gesetze-im-internet.de/bewg/__183.html",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "titre": "§ 184 BewG – Bewertung im Ertragswertverfahren (Mindestansatz Bodenwert)",
            "url": "https://www.gesetze-im-internet.de/bewg/__184.html",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "titre": "§ 185 BewG – Ermittlung des Gebäudeertragswerts (Anlage 21, Mindest-Restnutzungsdauer 30 %)",
            "url": "https://www.gesetze-im-internet.de/bewg/__185.html",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "titre": "§ 186 BewG – Rohertrag des Grundstücks",
            "url": "https://www.gesetze-im-internet.de/bewg/__186.html",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "titre": "§ 187 BewG – Bewirtschaftungskosten (Anlage 23, Indexierung)",
            "url": "https://www.gesetze-im-internet.de/bewg/__187.html",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "titre": "§ 188 BewG – Liegenschaftszinssatz (3,5 % / 4,5 % / 5,0 % / 6,0 %)",
            "url": "https://www.gesetze-im-internet.de/bewg/__188.html",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "titre": "§ 189 BewG – Bewertung im Sachwertverfahren",
            "url": "https://www.gesetze-im-internet.de/bewg/__189.html",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "titre": "§ 190 BewG – Ermittlung des Gebäudesachwerts (Anlage 24, Regionalfaktor, Alterswertminderung)",
            "url": "https://www.gesetze-im-internet.de/bewg/__190.html",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "titre": "§ 191 BewG – Wertzahlen (Sachwertfaktoren, Anlage 25)",
            "url": "https://www.gesetze-im-internet.de/bewg/__191.html",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "titre": "§ 198 BewG – Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts",
            "url": "https://www.gesetze-im-internet.de/bewg/__198.html",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "titre": "§ 151 BewG – Gesonderte Feststellung von Grundbesitzwerten",
            "url": "https://www.gesetze-im-internet.de/bewg/__151.html",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "titre": "§ 152 BewG – Örtliche Zuständigkeit (Belegenheitsfinanzamt)",
            "url": "https://www.gesetze-im-internet.de/bewg/__152.html",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "titre": "§ 153 BewG – Erklärungspflicht, Mindestfrist ein Monat",
            "url": "https://www.gesetze-im-internet.de/bewg/__153.html",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "titre": "§ 157 BewG – Feststellung von Grundbesitzwerten (Stichtagsprinzip)",
            "url": "https://www.gesetze-im-internet.de/bewg/__157.html",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "titre": "Anlage 22 BewG – Gesamtnutzungsdauer (Wohnobjekte 80 Jahre)",
            "url": "https://www.gesetze-im-internet.de/bewg/anlage_22.html",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "titre": "§ 12 ErbStG – Bewertung (Abs. 3: Grundbesitzwert)",
            "url": "https://www.gesetze-im-internet.de/erbstg_1974/__12.html",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "titre": "§ 13 ErbStG – Steuerbefreiungen (Familienheim, Nr. 4b, 4c)",
            "url": "https://www.gesetze-im-internet.de/erbstg_1974/__13.html",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "titre": "§ 13d ErbStG – Zu Wohnzwecken vermietete Grundstücke (90-%-Ansatz)",
            "url": "https://www.gesetze-im-internet.de/erbstg_1974/__13d.html",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "titre": "§ 16 ErbStG – Persönliche Freibeträge",
            "url": "https://www.gesetze-im-internet.de/erbstg_1974/__16.html",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "titre": "§ 28 ErbStG – Stundung (Abs. 3: bis zu 10 Jahre, zinslos bei Erwerb von Todes wegen)",
            "url": "https://www.gesetze-im-internet.de/erbstg_1974/__28.html",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "titre": "§ 3 GrEStG – Allgemeine Ausnahmen von der Besteuerung (Nr. 2: Erwerb von Todes wegen)",
            "url": "https://www.gesetze-im-internet.de/grestg_1983/__3.html",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "titre": "BFH, Urteil vom 11.03.2026 – II R 6/23 (Maßgeblichkeit der Vergleichspreise der Gutachterausschüsse, begrenzte richterliche Kontrolle)",
            "url": "https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Gericht=BFH\u0026Datum=11.03.2026\u0026Aktenzeichen=II+R+6/23",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "titre": "BFH, Urteil vom 24.08.2022 – II R 14/20 (zeitnaher Kaufpreis als Vergleichspreis)",
            "url": "https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Gericht=BFH\u0026Datum=24.08.2022\u0026Aktenzeichen=II+R+14/20",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "titre": "BFH, Urteil vom 17.11.2021 – II R 26/20 (Nachweislast für den gemeinen Wert)",
            "url": "https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Gericht=BFH\u0026Datum=17.11.2021\u0026Aktenzeichen=II+R+26/20",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "titre": "BFH, Urteil vom 05.12.2019 – II R 9/18 (Nachweis durch Sachverständigengutachten)",
            "url": "https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Gericht=BFH\u0026Datum=05.12.2019\u0026Aktenzeichen=II+R+9/18",
            "autorite": "A"
        }
    ],
    "faq": [
        {
            "question": "Was regelt Immobilienbewertung für die Erbschaftsteuer (§§ 176–198 BewG) – Vergleichswert-, Ertragswert- und Sachwertverfahren, Nachweis des niedrigeren Werts?",
            "reponse": "Erbt jemand ein Grundstück, setzt das Finanzamt nicht den frei geschätzten Marktpreis an, sondern einen typisierten Grundbesitzwert, der in einem eigenen Verfahren gesondert festgestellt wird (§ 12 Abs. 3 ErbStG i. V. m. § 151 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BewG). Zuständig ist das Belegenheitsfinanzamt – also das Finanzamt, in dessen Bezirk das Grundstück liegt (§ 152 Nr. 1 BewG), nicht das Erbschaftsteuerfinanzamt."
        },
        {
            "question": "Für wen gilt Immobilienbewertung für die Erbschaftsteuer (§§ 176–198 BewG)?",
            "reponse": "Die Vorschriften der §§ 176–198 BewG gelten für die Bedarfsbewertung von inländischem Grundvermögen für Zwecke der Erbschaft- und Schenkungsteuer (sowie in Teilen der Grunderwerbsteuer). Sie sind nicht identisch mit der Bewertung für die Grundsteuer (§§ 218 ff."
        },
        {
            "question": "Welche häufigen Fehler gibt es bei Immobilienbewertung für die Erbschaftsteuer (§§ 176–198 BewG)?",
            "reponse": "„Das Finanzamt setzt den Marktwert an.\u0022 Falsch – angesetzt wird ein typisiertes Ergebnis aus §§ 182 ff. BewG. Es kann über oder unter dem Verkehrswert liegen; korrigiert wird nur über § 198 BewG. „Ich lege Einspruch gegen den Erbschaftsteuerbescheid ein, wenn der Immobilienwert zu hoch ist.\u0022 Falsch – anzugreifen ist der Feststellungsbescheid über den Grundbesitzwert (§ 151 BewG)."
        }
    ],
    "wikidata": [
        "Q3072030"
    ],
    "valid_from": "2009-01-01",
    "valid_to": null,
    "derniere_revision": "2026-08-11",
    "derniere_verification": "2026-08-11",
    "statut_factcheck": "ok",
    "url": "https://nexvyra.de/fakten/immobilienbewertung-erbschaftsteuer-bewg"
}