{ "slug": "kappungsgrenze-mieterhoehung", "titre": "Kappungsgrenze bei Mieterhöhung (§ 558 Absatz 3 BGB)", "domaine": "mietrecht", "statut_juridique": "in_force", "niveau_autorite": "A", "description": "Die Kappungsgrenze nach § 558 Absatz 3 BGB begrenzt die Höhe einer Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete: Innerhalb eines Zeitraums von drei Jahren…", "resume_court": "Die **Kappungsgrenze** nach **§ 558 Absatz 3 BGB** begrenzt die Höhe einer Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete: Innerhalb eines Zeitraums von **drei Jahren** darf sich die Nettokaltmiete um höchstens **20 Prozent** erhöhen. In Gemeinden mit angespanntem Wohnungsmarkt können die Landesregierungen die Kappungsgrenze durch **Rechtsverordnung** auf **15 Prozent** absenken; die Verordnung darf höchstens **fünf Jahre** gelten (§ 558 Absatz 3 Satz 2 und 3 BGB). **Modernisierungserhöhungen nach §§ 559–559b BGB** und **Betriebskostenerhöhungen nach § 560 BGB** werden bei der Berechnung der Kappungsgrenze **ausdrücklich nicht mitgerechnet** (§ 558 Absatz 3 Satz 1 BGB). Der Bundesgerichtshof hat die Wirksamkeit landesrechtlicher Kappungsgrenzen-Verordnungen mit Urteil vom **4. November 2015 – VIII ZR 217/14** bestätigt; die Zivilgerichte prüfen die Verordnungen aber inzident auf ihre Rechtmäßigkeit.", "faits": [ { "point": "Rechtsgrundlage", "valeur": "§ 558 Absatz 3 BGB [gesetze-im-internet.de]", "autorite": "A" }, { "point": "Kappungsgrenze allgemein", "valeur": "20 % Erhöhung in 3 Jahren (§ 558 Absatz 3 Satz 1 BGB)", "autorite": "A" }, { "point": "Kappungsgrenze in Spannungsgebieten", "valeur": "15 % in 3 Jahren (§ 558 Absatz 3 Satz 2 BGB)", "autorite": "A" }, { "point": "Maximale Geltungsdauer einer Landes-VO", "valeur": "5 Jahre (§ 558 Absatz 3 Satz 3 BGB)", "autorite": "A" }, { "point": "Verordnungsgeber", "valeur": "jeweilige Landesregierung, nicht der Bund", "autorite": "A" }, { "point": "Ausgangsmiete für die Berechnung", "valeur": "Nettokaltmiete drei Jahre vor Wirksamwerden der geplanten Erhöhung", "autorite": "A" }, { "point": "Nicht eingerechnet (§ 558 Absatz 3 Satz 1 BGB)", "valeur": "Modernisierungserhöhungen §§ 559–559b BGB und Betriebskostenerhöhungen § 560 BGB", "autorite": "A" }, { "point": "Verhältnis zur Vergleichsmiete", "valeur": "Kappungsgrenze und ortsübliche Vergleichsmiete gelten kumulativ – die jeweils niedrigere Schranke greift", "autorite": "A" }, { "point": "Leitentscheidung BGH", "valeur": "BGH 4.11.2015 – VIII ZR 217/14 (Wirksamkeit Berliner Kappungsgrenzen-VO bestätigt)", "autorite": "A" }, { "point": "Inzidente Verordnungskontrolle", "valeur": "Zivilgerichte prüfen, ob die Landes-VO die Voraussetzungen des § 558 Absatz 3 Satz 2 und 3 BGB einhält (BGH VIII ZR 217/14)", "autorite": "A" }, { "point": "Ausnahmen", "valeur": "Staffelmiete (§ 557a BGB), Indexmiete (§ 557b BGB), preisgebundener Wohnraum", "autorite": "A" }, { "point": "Aktuelle 15 %-Verordnungen (Beispiele 2026)", "valeur": "Bayern 285 Gemeinden ab 01.01.2026, Baden-Württemberg 130 Gemeinden, Nordrhein-Westfalen 57 Gemeinden (Stand 11/2025), Brandenburg KappGrenzV 2025", "autorite": "A" } ], "sources": [ { "titre": "gesetze-im-internet.de – § 558 BGB (Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete, 20 %/15 %-Kappungsgrenze, 5-Jahres-Befristung der Landes-VOs)", "url": "https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__558.html", "autorite": "A" }, { "titre": "gesetze-im-internet.de – § 559 BGB (Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen)", "url": "https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__559.html", "autorite": "A" }, { "titre": "gesetze-im-internet.de – § 560 BGB (Veränderungen von Betriebskosten)", "url": "https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__560.html", "autorite": "A" }, { "titre": "bundesgerichtshof.de – BGH VIII ZR 217/14, Terminhinweis Verhandlung 04.11.2015 (Wirksamkeit Berliner Kappungsgrenzen-VO, inzidente Verordnungskontrolle)", "url": "https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Termine/DE/Termine/VIIIZR217.html", "autorite": "A" }, { "titre": "bundesgerichtshof.de – Pressemitteilung Nr. 189/2015 (BGH VIII ZR 266/14, 18.11.2015 – Wohnflächenabweichung und Kappungsgrenze)", "url": "https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Pressemitteilungen/DE/2015/2015189.html", "autorite": "A" }, { "titre": "bmj.de – Mietrecht (BMJ-Themenseite Mieter und Immobilien)", "url": "https://www.bmj.de/DE/Themen/MieterImmobilien/Mietrecht/Mietrecht_node.html", "autorite": "A" }, { "titre": "mlw.baden-wuerttemberg.de – Kappungsgrenze Baden-Württemberg (130 Gemeinden, Verlängerung bis Ende 2026)", "url": "https://mlw.baden-wuerttemberg.de/de/bauen-wohnen/wohnungsbau/kappungsgrenze", "autorite": "A" }, { "titre": "bayern.de – Neufassung Mieterschutzverordnung ab 01.01.2026 (285 Gemeinden, abgesenkte Kappungsgrenze 15 %)", "url": "https://www.bayern.de/neufassung-der-mieterschutzverordnung-mietpreisbremse-gilt-ab-januar-2026-in-285-staedten-und-gemeinden-ausweitung-vor-allem-im-grossraum-muenchen-und-im-oberland-justizminister-eisenreich-me/", "autorite": "A" }, { "titre": "bravors.brandenburg.de – Kappungsgrenzenverordnung Brandenburg 2025 (KappGrenzV)", "url": "https://bravors.brandenburg.de/verordnungen/kappgrenzv_2025", "autorite": "A" }, { "titre": "bbsr.bund.de – Fachbeitrag Mietpreisbremse und abgesenkte Kappungsgrenze (Reichweite, Gebietskulisse)", "url": "https://www.bbsr.bund.de/BBSR/DE/forschung/fachbeitraege/wohnen-immobilien/mieten-preise/mietpreisbremse/01-start.html", "autorite": "A" } ], "faq": [ { "question": "Was regelt Kappungsgrenze bei Mieterhöhung (§ 558 Absatz 3 BGB)?", "reponse": "Die Kappungsgrenze nach § 558 Absatz 3 BGB begrenzt die Höhe einer Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete: Innerhalb eines Zeitraums von drei Jahren darf sich die Nettokaltmiete um höchstens 20 Prozent erhöhen. In Gemeinden mit angespanntem Wohnungsmarkt können die Landesregierungen die Kappungsgrenze durch Rechtsverordnung auf 15 Prozent absenken; die Verordnung darf höchstens fünf Jahre gelten (§ 558…" }, { "question": "Für wen gilt Kappungsgrenze bei Mieterhöhung (§ 558 Absatz 3 BG…?", "reponse": "§ 558 Absatz 3 BGB greift bei jeder Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558 Absatz 1 BGB im Bereich des Wohnraummietrechts. Erfasst sind unbefristete Wohnraummietverträge mit nicht indexierter und nicht gestaffelter Miete. Staffelmietverträge (§ 557a BGB) und Indexmietverträge (§ 557b BGB) folgen einem eigenen Erhöhungsmechanismus und sind von der Kappungsgrenze des § 558 Absatz 3 BGB nicht…" }, { "question": "Gibt es Ausnahmen bei Kappungsgrenze bei Mieterhöhung (§ 558 Absatz 3 BG…?", "reponse": "Staffelmietvertrag (§ 557a BGB) und Indexmietvertrag (§ 557b BGB): § 558 BGB ist nicht anwendbar, daher keine Kappungsgrenze nach § 558 Absatz 3 BGB. Preisgebundener Wohnraum (insbesondere Sozialwohnungen): eigene Mietpreisbindungen, § 558 Absatz 2 Satz 2 BGB nimmt diesen Wohnraum aus. Wohnraum mit gesetzlich oder durch Förderzusage festgelegter Miete: ebenfalls außerhalb § 558 BGB (§ 558 Absatz 2 Satz 2 BGB)." }, { "question": "Wie sieht ein Praxisbeispiel für Kappungsgrenze bei Mieterhöhung (§ 558 Absatz 3 BG… aus?", "reponse": "Ausgangsmiete vor drei Jahren: 800 € Nettokaltmiete. Die Wohnung liegt in einer Gemeinde mit Kappungsgrenzen-Verordnung (15 %). Eine Modernisierungsumlage von 40 € wurde vor 18 Monaten zusätzlich umgelegt. Bemessungsgrundlage = 800 € (die Modernisierungsumlage bleibt nach § 558 Absatz 3 Satz 1 BGB außen vor). Kappungsgrenze 15 % = 120 € → maximale Nettokaltmiete 920 € (zzgl." } ], "wikidata": [ "Q58081925", "Q165728" ], "valid_from": "2013-05-01", "valid_to": null, "derniere_revision": "2026-09-04", "derniere_verification": "2026-09-04", "statut_factcheck": "ok", "url": "https://nexvyra.de/fakten/kappungsgrenze-mieterhoehung" }