{
    "slug": "kleinreparaturklausel-mietvertrag",
    "titre": "Kleinreparaturklausel im Wohnraummietvertrag – Wirksamkeitsvoraussetzungen der Kostenabwälzung",
    "domaine": "mietrecht",
    "statut_juridique": "in_force",
    "niveau_autorite": "A",
    "description": "Instandsetzung und Instandhaltung der Mietsache sind Sache des Vermieters: Nach § 535 Absatz 1 Satz 2 BGB hat er die Mietsache dem Mieter in einem zum…",
    "resume_court": "Instandsetzung und Instandhaltung der Mietsache sind Sache des Vermieters: Nach § 535 Absatz 1 Satz 2 BGB hat er die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Diese Vorschrift ist nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs dispositiv, sie kann also abbedungen werden – in einem Formularmietvertrag aber nur durch eine Klausel, die der Inhaltskontrolle nach § 307 BGB standhält. Für Kleinreparaturen verlangt der Bundesgerichtshof dafür zweierlei: Die Klausel muss gegenständlich auf Teile der Mietsache beschränkt sein, die häufig dem Zugriff des Mieters ausgesetzt sind, und sie muss eine Höchstgrenze für den Fall enthalten, dass innerhalb eines bestimmten Zeitraums – etwa binnen eines Jahres – mehrere Kleinreparaturen anfallen (BGH, Urteil vom 07.06.1989 – VIII ZR 91/88, BGHZ 108, 1). Zulässig ist außerdem nur eine reine **Kostentragungsklausel**: Eine Klausel, nach welcher der Mieter Kleinreparaturen **selbst vorzunehmen** hat, benachteiligt ihn nach dem amtlichen Leitsatz des Bundesgerichtshofs auch dann unangemessen, wenn die Reparaturpflicht gegenständlich und betragsmäßig in dem gebotenen Umfang beschränkt ist (BGH, Urteil vom 06.05.1992 – VIII ZR 129/91, BGHZ 118, 194). Fehlt eine der Voraussetzungen, entfällt die Klausel ersatzlos und es bleibt nach § 306 Absatz 2 BGB bei der gesetzlichen Erhaltungspflicht des Vermieters.",
    "faits": [
        {
            "point": "Gesetzlicher Ausgangspunkt",
            "valeur": "Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter „in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten\u0022 [§ 535 Absatz 1 Satz 2 BGB]",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Abnutzung durch vertragsgemäßen Gebrauch",
            "valeur": "„Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch herbeigeführt werden, hat der Mieter nicht zu vertreten.\u0022 [§ 538 BGB]",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Abdingbarkeit",
            "valeur": "„Die Bestimmung des § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB ist dispositiv\u0022 [BGH, 06.03.2024 – VIII ZR 79/22, Rn. 20]",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Prüfungsmaßstab im Formularvertrag",
            "valeur": "Inhaltskontrolle nach § 307 BGB: unwirksam bei unangemessener Benachteiligung entgegen Treu und Glauben; im Zweifel anzunehmen, wenn die Klausel „mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung, von der abgewichen wird, nicht zu vereinbaren ist\u0022 [§ 307 Absatz 1 und Absatz 2 Nummer 1 BGB]",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Erste Wirksamkeitsvoraussetzung",
            "valeur": "Gegenständliche Beschränkung auf Teile der Mietsache, die häufig dem Zugriff des Mieters ausgesetzt sind [BGH, 07.06.1989 – VIII ZR 91/88, BGHZ 108, 1, wiedergegeben in BGH, 06.05.1992 – VIII ZR 129/91 unter II 1]",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Zweite Wirksamkeitsvoraussetzung",
            "valeur": "Eine „im Rahmen des Zumutbaren näher zu bestimmende\u0022 Höchstgrenze für den Fall, dass innerhalb eines bestimmten Zeitraums – etwa binnen eines Jahres – mehrere Kleinreparaturen anfallen [BGH, 07.06.1989 – VIII ZR 91/88, wiedergegeben in BGH, 06.05.1992 – VIII ZR 129/91 unter II 1]",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Dritte Voraussetzung",
            "valeur": "Der vom Mieter zu tragende Gesamtaufwand muss sich im Rahmen des Zumutbaren halten [BGHZ 108, 1, 11, zitiert in BGH, 06.05.1992 – VIII ZR 129/91 unter II 2]",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Vornahmeklausel unwirksam",
            "valeur": "Amtlicher Leitsatz: „Eine Klausel in einem Formularmietvertrag über Wohnraum, nach welcher der Mieter Kleinreparaturen selbst vorzunehmen hat, benachteiligt diesen auch dann unangemessen, wenn die Reparaturpflicht gegenständlich und betragsmäßig in dem gebotenen Umfang beschränkt ist.\u0022 [BGH, 06.05.1992 – VIII ZR 129/91, BGHZ 118, 194]",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Konkrete Betragsgrenzen",
            "valeur": "Gesetzlich nicht festgelegt. Weder das BGB noch eine Verordnung nennt einen Einzel- oder Jahreshöchstbetrag für Kleinreparaturklauseln; der Bundesgerichtshof verlangt nur eine Grenze „im Rahmen des Zumutbaren\u0022 [BGH, 07.06.1989 – VIII ZR 91/88]",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Amtliche Umschreibung der „kleinen Instandhaltungen\u0022",
            "valeur": "„Das Beheben kleiner Schäden an den Installationsgegenständen für Elektrizität, Wasser und Gas, den Heiz- und Kocheinrichtungen, den Fenster- und Türverschlüssen sowie den Verschlußvorrichtungen von Fensterläden\u0022 [§ 28 Absatz 3 Satz 2 II. BV; als Anknüpfungspunkt zitiert in BGH, 06.05.1992 – VIII ZR 129/91 unter II 2]",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Rechtsfolge der Unwirksamkeit",
            "valeur": "Der Vertrag bleibt im Übrigen wirksam, sein Inhalt richtet sich insoweit nach den gesetzlichen Vorschriften – also nach § 535 Absatz 1 Satz 2 BGB [§ 306 Absatz 1 und 2 BGB]",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Auch bei einmaliger Verwendung",
            "valeur": "In Verbraucherverträgen gelten §§ 305c Absatz 2, 306, 307 bis 309 BGB auch für vorformulierte Bedingungen, die nur zur einmaligen Verwendung bestimmt sind, soweit der Verbraucher auf den Inhalt keinen Einfluss nehmen konnte [§ 310 Absatz 3 Nummer 2 BGB]",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Keine Umlage über die Betriebskosten",
            "valeur": "Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten gehören ausdrücklich nicht zu den Betriebskosten [§ 1 Absatz 2 Nummer 2 BetrKV]",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Aber: § 556 Absatz 4 BGB sperrt nicht jede Kostenbelastung",
            "valeur": "Das Abweichungsverbot des § 556 Absatz 4 BGB schließt nicht „jedwede Belastung des Mieters mit sonstigen Kosten, mithin auch solchen, die ihre Rechtsgrundlage in anderen Bestimmungen haben\u0022, aus [BGH, 06.03.2024 – VIII ZR 79/22, Rn. 17]",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Parallelwertung Gewerberaum",
            "valeur": "„Die formularmäßige Auferlegung der Instandhaltung und Instandsetzung gemeinschaftlich genutzter Flächen und Anlagen auf den Mieter ohne Beschränkung der Höhe nach verstößt gegen § 9 AGBG/§ 307 Abs. 1, 2 BGB.\u0022 [BGH, 06.04.2005 – XII ZR 158/01, amtlicher Leitsatz]",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Individualvereinbarung",
            "valeur": "Keine AGB liegen vor, „soweit die Vertragsbedingungen zwischen den Vertragsparteien im Einzelnen ausgehandelt sind\u0022 [§ 305 Absatz 1 Satz 3 BGB] – die §§ 307 ff. BGB greifen dann nicht",
            "autorite": "A"
        }
    ],
    "sources": [
        {
            "titre": "gesetze-im-internet.de – § 535 BGB (Inhalt und Hauptpflichten des Mietvertrags; Erhaltungspflicht Absatz 1 Satz 2)",
            "url": "https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__535.html",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "titre": "gesetze-im-internet.de – § 536 BGB (Mietminderung bei Sach- und Rechtsmängeln; Absatz 4: abweichende Vereinbarung bei Wohnraum unwirksam)",
            "url": "https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__536.html",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "titre": "gesetze-im-internet.de – § 538 BGB (Abnutzung der Mietsache durch vertragsgemäßen Gebrauch)",
            "url": "https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__538.html",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "titre": "gesetze-im-internet.de – § 548 BGB (Verjährung der Ersatzansprüche und des Wegnahmerechts)",
            "url": "https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__548.html",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "titre": "gesetze-im-internet.de – § 556 BGB (Vereinbarungen über Betriebskosten; Absatz 4 Abweichungsverbot)",
            "url": "https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__556.html",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "titre": "gesetze-im-internet.de – § 280 BGB (Schadensersatz wegen Pflichtverletzung)",
            "url": "https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__280.html",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "titre": "gesetze-im-internet.de – § 305 BGB (Einbeziehung Allgemeiner Geschäftsbedingungen; Definition Absatz 1, Aushandeln Absatz 1 Satz 3)",
            "url": "https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__305.html",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "titre": "gesetze-im-internet.de – § 305c BGB (Überraschende und mehrdeutige Klauseln)",
            "url": "https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__305c.html",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "titre": "gesetze-im-internet.de – § 306 BGB (Rechtsfolgen bei Nichteinbeziehung und Unwirksamkeit)",
            "url": "https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__306.html",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "titre": "gesetze-im-internet.de – § 307 BGB (Inhaltskontrolle)",
            "url": "https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__307.html",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "titre": "gesetze-im-internet.de – § 309 BGB (Klauselverbote ohne Wertungsmöglichkeit; enthält keinen speziellen Tatbestand für Kleinreparaturklauseln, Maßstab bleibt § 307 BGB)",
            "url": "https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__309.html",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "titre": "gesetze-im-internet.de – § 310 BGB (Anwendungsbereich; Absatz 3 Nummer 2 zur einmaligen Verwendung in Verbraucherverträgen)",
            "url": "https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__310.html",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "titre": "gesetze-im-internet.de – § 1 BetrKV (Betriebskosten; Absatz 2 Nummer 2: Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten sind keine Betriebskosten)",
            "url": "https://www.gesetze-im-internet.de/betrkv/__1.html",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "titre": "gesetze-im-internet.de – § 28 II. BV (Instandhaltungskosten; Absatz 3 Satz 2 mit der amtlichen Umschreibung der kleinen Instandhaltungen)",
            "url": "https://www.gesetze-im-internet.de/bvo_2/__28.html",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "titre": "rechtsprechung-im-internet.de – BGH, Urteil vom 06.03.2024 – VIII ZR 79/22 (amtlicher Volltext mit Leitsätzen; Rn. 17 zur Reichweite des § 556 Absatz 4 BGB, Rn. 19 f. zur Erhaltungspflicht aus § 535 Absatz 1 Satz 2 BGB und ihrer Dispositivität; Portal von BMJ und BfJ)",
            "url": "https://www.rechtsprechung-im-internet.de/jportal/?quelle=jlink\u0026docid=KORE304152024\u0026psml=bsjrsprod.psml\u0026max=true",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "titre": "Bundesgerichtshof – Urteil vom 06.04.2005 – XII ZR 158/01 (amtlicher Volltext, PDF; Leitsatz zur formularmäßigen Auferlegung von Instandhaltung und Instandsetzung ohne Beschränkung der Höhe nach)",
            "url": "https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/XII_ZS/2001/XII_ZR_158-01.pdf?__blob=publicationFile\u0026v=2",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "titre": "Hinweis zu den beiden Leitentscheidungen von 1989 und 1992: Die amtlichen Volltexte von BGH, Urteil vom 07.06.1989 – VIII ZR 91/88 (BGHZ 108, 1) und BGH, Urteil vom 06.05.1992 – VIII ZR 129/91 (BGHZ 118, 194) waren am 31.08.2026 weder über den SharedDocs-Pfad von bundesgerichtshof.de (Jahresordner 1988 und 1991: HTTP 404) noch über rechtsprechung-im-internet.de abrufbar; das amtliche Portal von BMJ und BfJ führt Entscheidungen aus dieser Zeit nicht. Es wird deshalb bewusst kein Direktlink gesetzt. Der Wortlaut des amtlichen Leitsatzes zu VIII ZR 129/91 und die dortige Wiedergabe der Anforderungen aus BGHZ 108, 1 wurden anhand einer nichtamtlichen Volltextwiedergabe geprüft (Autorität D, nur zur Wortlautkontrolle herangezogen)",
            "url": "https://blog.vermieterverein.de/wp-content/uploads/2021/07/Bundesgerichtshof-Urteil-vom-06.05.1992-Az.-VIII-ZR-12991.pdf",
            "autorite": "A"
        }
    ],
    "faq": [
        {
            "question": "Was regelt Kleinreparaturklausel im Wohnraummietvertrag – Wirksamkeitsvoraussetzungen der Kostenabwälzung?",
            "reponse": "Instandsetzung und Instandhaltung der Mietsache sind Sache des Vermieters: Nach § 535 Absatz 1 Satz 2 BGB hat er die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten."
        },
        {
            "question": "Für wen gilt Kleinreparaturklausel im Wohnraummietvertrag?",
            "reponse": "Die Regeln gelten für Wohnraummietverhältnisse, bei denen die Kleinreparaturklausel als Allgemeine Geschäftsbedingung gestellt wird. Allgemeine Geschäftsbedingungen sind nach § 305 Absatz 1 Satz 1 BGB alle für eine Vielzahl von Verträgen vorformulierten Vertragsbedingungen, die eine Vertragspartei der anderen bei Vertragsschluss stellt."
        },
        {
            "question": "Gibt es Ausnahmen bei Kleinreparaturklausel im Wohnraummietvertrag?",
            "reponse": "Individualvereinbarung. Wird die Kleinreparaturregelung zwischen den Parteien im Einzelnen ausgehandelt, liegen nach § 305 Absatz 1 Satz 3 BGB keine Allgemeinen Geschäftsbedingungen vor; die Inhaltskontrolle der §§ 307 bis 309 BGB findet dann keine Anwendung. Ein bloßes Vorlegen und Unterschreibenlassen genügt dafür nicht – erforderlich ist ein echtes Aushandeln. Vom Mieter zu vertretende Schäden."
        },
        {
            "question": "Welche häufigen Fehler gibt es bei Kleinreparaturklausel im Wohnraummietvertrag?",
            "reponse": "Die Klausel enthält nur einen Einzelbetrag, aber keine Jahresgrenze. Der Bundesgerichtshof verlangt ausdrücklich eine Höchstgrenze für den Fall, dass innerhalb eines bestimmten Zeitraums – etwa binnen eines Jahres – mehrere Kleinreparaturen anfallen. Ohne diese zweite Grenze ist die Kostenbelastung für den Mieter nach oben offen. Der Mieter soll die Reparatur selbst beauftragen."
        },
        {
            "question": "Wie sieht ein Praxisbeispiel für Kleinreparaturklausel im Wohnraummietvertrag aus?",
            "reponse": "In einem Formularmietvertrag über eine Wohnung heißt es, der Mieter trage die Kosten der Instandsetzung von Installationsgegenständen für Elektrizität, Wasser und Gas, von Heiz- und Kocheinrichtungen sowie von Fenster- und Türverschlüssen, und zwar bis zu einem bestimmten Betrag je Einzelfall und höchstens bis zu einem bestimmten Gesamtbetrag im Kalenderjahr."
        }
    ],
    "wikidata": [
        "Q58081925",
        "Q165728",
        "Q1528378",
        "Q687323"
    ],
    "valid_from": "2002-01-01",
    "valid_to": null,
    "derniere_revision": "2026-08-31",
    "derniere_verification": "2026-08-31",
    "statut_factcheck": "ok",
    "url": "https://nexvyra.de/fakten/kleinreparaturklausel-mietvertrag"
}