--- title: "Fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzug (§ 543 BGB) – Voraussetzungen und Schonfristzahlung" slug: "kuendigung-zahlungsverzug-543-bgb" domaine: "mietrecht" valid_from: "2001-09-01" valid_to: null last_reviewed: "2026-09-09" statut: "In Kraft" authority_level: "A" legal_status: "in_force" license: CC-BY-4.0 url: https://nexvyra.de/fakten/kuendigung-zahlungsverzug-543-bgb.md wikidata_subjects: [] factcheck_status: "ok" --- # Fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzug (§ 543 BGB) – Voraussetzungen und Schonfristzahlung ## Kurzantwort Der Vermieter kann das Mietverhältnis nach **§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB** fristlos kündigen, wenn der Mieter mit der Miete in Verzug ist – entweder **für zwei aufeinanderfolgende Termine** mit der Miete oder einem **nicht unerheblichen Teil** davon (Buchstabe a), oder über einen längeren Zeitraum mit einem Betrag, der **zwei Monatsmieten** erreicht (Buchstabe b). Eine vorherige Abmahnung ist beim Zahlungsverzug **nicht erforderlich** (§ 543 Abs. 3 Satz 2 Nr. 3 BGB). Zahlt der Mieter den Rückstand innerhalb der **Schonfrist** – spätestens zwei Monate nach Zustellung der Räumungsklage – vollständig, wird die fristlose Kündigung **rückwirkend unwirksam** (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB). Nach ständiger BGH-Rechtsprechung heilt die Schonfristzahlung jedoch **nur die fristlose**, nicht eine zugleich hilfsweise ausgesprochene **ordentliche** Kündigung (BGH, Urteile vom 13.10.2021 – VIII ZR 91/20 und vom 05.10.2022 – VIII ZR 307/21). ## Kernfakten | Punkt | Wert | |---|---| | Rechtsgrundlage | § 543 BGB (außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund), ergänzt durch § 569 BGB [gesetze-im-internet.de, § 543 BGB] | | Kündigungsgrund Variante a (§ 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 a) | Verzug mit Miete oder nicht unerheblichem Teil für zwei aufeinanderfolgende Termine [§ 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 a BGB] | | Kündigungsgrund Variante b (§ 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 b) | Verzug über mehr als zwei Termine mit einem Betrag in Höhe von zwei Monatsmieten [§ 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 b BGB] | | Bagatellgrenze bei Variante a (Wohnraum) | Rückstand nur „nicht unerheblich", wenn er eine Monatsmiete übersteigt [§ 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB] | | Abmahnung erforderlich? | Nein beim Zahlungsverzug [§ 543 Abs. 3 S. 2 Nr. 3 BGB] | | Form der Kündigung | Schriftform, mit Angabe des Kündigungsgrundes [§ 568 Abs. 1, § 569 Abs. 4 BGB] | | Schonfristzahlung (Heilung) | Vollständige Zahlung bis 2 Monate nach Rechtshängigkeit der Räumungsklage macht die fristlose Kündigung rückwirkend unwirksam [§ 569 Abs. 3 Nr. 2 S. 1 BGB] | | Ausschluss der Heilung | gilt nicht, wenn binnen der vorangegangenen 2 Jahre bereits eine Kündigung so geheilt wurde [§ 569 Abs. 3 Nr. 2 S. 2 BGB] | | Wirkung auf hilfsweise ordentliche Kündigung | Schonfristzahlung heilt nur die fristlose, nicht die ordentliche Kündigung [BGH VIII ZR 91/20; VIII ZR 307/21; zuletzt bestätigt BGH VIII ZR 106/23] | | Geplante Änderung (noch nicht in Kraft) | Der Regierungsentwurf BT-Drs. 21/6807 will die Schonfristzahlung einmalig auch auf die ordentliche Kündigung erstrecken; am 09.07.2026 an die Ausschüsse überwiesen, noch nicht verabschiedet | ## Geltungsbereich § 543 BGB gilt für alle Mietverhältnisse; die ergänzenden Schutzvorschriften des **§ 569 BGB** (Bagatellgrenze, Schonfristzahlung, Schriftform) greifen bei der **Wohnraummiete**. Die fristlose Kündigung beendet das Mietverhältnis mit **Zugang** der Kündigungserklärung – ohne Einhaltung einer Frist. Voraussetzung ist ein **wichtiger Grund**; der gesetzlich geregelte Zahlungsverzug nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB ist der häufigste Anwendungsfall. Neben der fristlosen Kündigung kann der Vermieter wegen desselben Rückstands zusätzlich (oder hilfsweise) eine **ordentliche Kündigung** nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB (schuldhafte, nicht unerhebliche Vertragsverletzung) aussprechen. ## So wird die Schwelle berechnet Bei **Variante a** (zwei aufeinanderfolgende Termine) ist der Rückstand bei der Wohnraummiete erst dann „nicht unerheblich", wenn er **mehr als eine Monatsmiete** beträgt (§ 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB). - Monatsmiete 800 €. Mieter zahlt zwei Monate in Folge gar nichts → Rückstand 1.600 € > eine Monatsmiete → **Kündigung möglich**. - Mieter zahlt in zwei Monaten je 500 € statt 800 € → Rückstand 600 € < eine Monatsmiete → Schwelle der Variante a **nicht erreicht**. Bei **Variante b** (Zeitraum über mehr als zwei Termine) genügt ein aufgelaufener Rückstand in Höhe von **zwei Monatsmieten**, auch wenn er sich aus vielen kleinen Teilbeträgen zusammensetzt. ## Schonfristzahlung (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB) Zahlt der Mieter den gesamten Rückstand (fällige Miete plus Nutzungsentschädigung nach § 546a Abs. 1 BGB) spätestens **bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit** des Räumungsanspruchs, oder verpflichtet sich eine öffentliche Stelle (z. B. das Jobcenter) zur Zahlung, wird die **fristlose** Kündigung rückwirkend unwirksam. Diese „zweite Chance" entfällt, wenn ihr binnen der letzten **zwei Jahre** bereits eine auf demselben Weg geheilte Kündigung vorausgegangen ist (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 2 BGB). ## Geplante Gesetzesänderung (Stand 09.09.2026 noch nicht in Kraft) Der Regierungsentwurf eines „Gesetzes zur Änderung des Rechts der Wohn- und Geschäftsraummiete" (BT-Drs. 21/6807) sieht vor, die Regelungen zur Schonfrist **einmalig auch auf die ordentliche Kündigung** wegen Zahlungsverzugs zu übertragen. Der Bundestag hat den Entwurf am **9. Juli 2026** in erster Lesung beraten und an die Ausschüsse überwiesen (federführend: Ausschuss für Recht und Verbraucherschutz); verabschiedet oder verkündet ist er nicht. Bis zur Verkündung gilt die oben dargestellte Rechtslage unverändert. ## Häufige Fehler / Missverständnisse - **„Die Schonfristzahlung rettet das Mietverhältnis vollständig."** Falsch. Der BGH hat in ständiger Rechtsprechung (Urteile vom 19.09.2018 – VIII ZR 231/17 und VIII ZR 261/17; vom 13.10.2021 – VIII ZR 91/20; vom 05.10.2022 – VIII ZR 307/21; zuletzt vom 23.10.2024 – VIII ZR 106/23) entschieden, dass die Schonfristzahlung **nur die fristlose** Kündigung heilt. Eine zugleich hilfsweise erklärte **ordentliche** Kündigung bleibt wirksam, sodass das Mietverhältnis nach Ablauf der ordentlichen Frist dennoch endet. - **„Vor der Kündigung muss erst abgemahnt werden."** Beim Zahlungsverzug nicht: § 543 Abs. 3 Satz 2 Nr. 3 BGB stellt klar, dass weder Fristsetzung noch Abmahnung erforderlich sind. - **„Schon ein kleiner Rückstand reicht."** Bei Variante a muss der Rückstand bei Wohnraum **eine Monatsmiete übersteigen** (§ 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB); ein geringerer Rückstand trägt diese Variante nicht. ## Änderungsverlauf - 2026-09-09: Faktencheck. Wortlaut von § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 a/b und Abs. 3 S. 2 Nr. 3 BGB sowie § 569 Abs. 3 Nr. 1 und Nr. 2 BGB (Bagatellgrenze „eine Monatsmiete", Schonfrist zwei Monate nach Rechtshängigkeit, Zwei-Jahres-Sperre) und § 569 Abs. 4 BGB gegen die geltenden Fassungen geprüft und bestätigt (lxgesetze.de, dejure.org; § 569 BGB seit 01.05.2013 unverändert). Ergänzt: jüngste Bestätigung der BGH-Linie durch Urteil vom 23.10.2024 – VIII ZR 106/23 sowie Hinweis auf den noch nicht verabschiedeten Regierungsentwurf BT-Drs. 21/6807 (Schonfristzahlung künftig einmalig auch bei ordentlicher Kündigung; erste Lesung 09.07.2026, Überweisung an die Ausschüsse). | change_type=factcheck field="factcheck_status" old="stale" new="ok" reviewed_by="Nexvyra Faktencheck-Bot" - 2026-06-09: Erstveröffentlichung der Faktenseite, alle Quellen-URLs gegen amtliche Stellen gegengeprüft, Frontmatter-Felder gesetzt (legal_status, authority_level, wikidata_subjects). | change_type=initial_publication field="topic_lifecycle" new="published" reviewed_by="Andreas Warkentin" ## Stand - Stand: 2026-09-09 - Gültig ab: 2001-09-01 (Fassung durch das Mietrechtsreformgesetz) - Status: aktuell - Quellenautorität: A (gesetze-im-internet.de, BGH) - Lizenz: CC BY 4.0 ## Quellen - gesetze-im-internet.de – § 543 BGB (Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund, Volltext): https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__543.html - gesetze-im-internet.de – § 569 BGB (Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund, ergänzende Vorschriften / Schonfristzahlung): https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__569.html - gesetze-im-internet.de – § 573 BGB (ordentliche Kündigung des Vermieters): https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__573.html - BGH, Urteil vom 23.10.2024 – VIII ZR 106/23 (jüngste Bestätigung: Schonfristzahlung heilt die hilfsweise ordentliche Kündigung nicht), Nachweis über dejure.org: https://dejure.org/gesetze/BGB/569.html - lxgesetze.de – § 543 BGB (Volltext, Fassungsstand): https://lxgesetze.de/bgb/543 - dejure.org – § 569 BGB (Volltext und Änderungsübersicht; letzte Änderung durch MietRÄndG vom 11.03.2013, in Kraft seit 01.05.2013): https://dejure.org/gesetze/BGB/569.html - Deutscher Bundestag – „Drei Initiativen für einen besseren Mieterschutz debattiert" (erste Lesung des Regierungsentwurfs BT-Drs. 21/6807 am 09.07.2026, Überweisung an die Ausschüsse): https://www.bundestag.de/dokumente/textarchiv/2026/kw28-de-mieten-1192548 - Regierungsentwurf BT-Drs. 21/6807 (Entwurf eines Gesetzes zur Änderung des Rechts der Wohn- und Geschäftsraummiete): https://dserver.bundestag.de/btd/21/068/2106807.pdf ## Stand - Letzte Änderung: 2026-09-09 - Letzte Prüfung: 2026-09-09 - In Kraft seit: 2001-09-01 - Status: In Kraft - Quellen-Autorität: A - Lizenz: CC BY 4.0