{
    "slug": "kuendigungssperrfrist-umwandlung-577a-bgb",
    "titre": "Kündigungssperrfrist nach Umwandlung in Wohnungseigentum (§ 577a BGB) – drei Jahre, Verlängerung auf bis zu zehn Jahre durch Landesverordnung",
    "domaine": "mietrecht",
    "statut_juridique": "in_force",
    "niveau_autorite": "A",
    "description": "Wird an einer bereits vermieteten Wohnung nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet und dieses Wohnungseigentum veräußert, kann sich der…",
    "resume_court": "Wird an einer bereits vermieteten Wohnung nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet und dieses Wohnungseigentum veräußert, kann sich der Erwerber nach § 577a Absatz 1 BGB erst nach Ablauf von drei Jahren seit der Veräußerung auf Eigenbedarf oder auf eine Verwertungskündigung berufen. Die Sperrfrist beginnt nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs grundsätzlich mit der Eintragung des Erwerbers der Eigentumswohnung im Grundbuch, nicht schon mit dem notariellen Kaufvertrag (BGH, Urteil vom 06.08.2025 – VIII ZR 161/24, Rn. 29). Nach § 577a Absatz 2 BGB können die Landesregierungen die Frist für bestimmte Gebiete durch Rechtsverordnung auf bis zu zehn Jahre verlängern – es gibt deshalb keine bundesweit einheitliche Sperrfrist, maßgeblich ist die Verordnung des jeweiligen Landes und die dort bezeichnete Gebietskulisse. Die Sperrfrist gilt nur für die Kündigungsgründe des § 573 Absatz 2 Nummer 2 und 3 BGB; eine Kündigung wegen schuldhafter Pflichtverletzung (Nummer 1) und die fristlose Kündigung aus wichtigem Grund bleiben unberührt. Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam (§ 577a Absatz 3 BGB).",
    "faits": [
        {
            "point": "Rechtsgrundlage",
            "valeur": "§ 577a BGB (Kündigungsbeschränkung bei Wohnungsumwandlung) [gesetze-im-internet.de]",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Grundtatbestand",
            "valeur": "An vermieteten Wohnräumen ist nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet und das Wohnungseigentum veräußert worden [§ 577a Absatz 1 BGB]",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Grundfrist",
            "valeur": "drei Jahre seit der Veräußerung [§ 577a Absatz 1 BGB]",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Gesperrte Kündigungsgründe",
            "valeur": "nur berechtigte Interessen im Sinne des § 573 Absatz 2 Nummer 2 (Eigenbedarf) oder Nummer 3 (angemessene wirtschaftliche Verwertung) [§ 577a Absatz 1 BGB]",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Fristbeginn",
            "valeur": "grundsätzlich mit der (erstmaligen) Veräußerung im Sinne der Eintragung des Erwerbers der Eigentumswohnung im Grundbuch [BGH, 06.08.2025 – VIII ZR 161/24, Rn. 29; ECLI:DE:BGH:2025:060825UVIIIZR161.24.0]",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Verlängerung durch Landesrecht",
            "valeur": "bis zu zehn Jahre, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in einer Gemeinde oder einem Teil einer Gemeinde besonders gefährdet ist und diese Gebiete durch Rechtsverordnung bestimmt sind [§ 577a Absatz 2 Satz 1 BGB]",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Verordnungsermächtigung",
            "valeur": "Die Landesregierungen bestimmen Gebiete und Frist durch Rechtsverordnung für die Dauer von jeweils höchstens zehn Jahren [§ 577a Absatz 2 Satz 2 BGB]",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Beispiel einer Landesverordnung",
            "valeur": "Bayern: zehn Jahre in den in der Anlage aufgeführten Gemeinden [§ 1 Satz 2 Mieterschutzverordnung – MiSchuV vom 16.12.2025, GVBl. S. 718, BayRS 400-6-J]; die Verordnung tritt am 01.01.2026 in Kraft und mit Ablauf des 31.12.2029 außer Kraft [§ 2 MiSchuV]",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Landesverordnung gerichtlich bestätigt",
            "valeur": "Die Berliner Kündigungsschutzklausel-Verordnung vom 13.08.2013 (GVBl. S. 488), die die Sperrfrist für das gesamte Stadtgebiet auf zehn Jahre festlegte, ist wirksam [BGH, 22.06.2022 – VIII ZR 356/20, amtlicher Leitsatz 1]",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Erweiterung auf Personengesellschaften",
            "valeur": "Die Kündigungsbeschränkung gilt entsprechend, wenn vermieteter Wohnraum nach der Überlassung an eine Personengesellschaft oder an mehrere Erwerber veräußert oder zu deren Gunsten mit einem Recht belastet wird, durch dessen Ausübung dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch entzogen wird [§ 577a Absatz 1a Satz 1 Nummer 1 und 2 BGB]",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Familien-Ausnahme in Absatz 1a",
            "valeur": "Absatz 1a Satz 1 gilt nicht, wenn die Gesellschafter oder Erwerber derselben Familie oder demselben Haushalt angehören oder vor Überlassung des Wohnraums an den Mieter Wohnungseigentum begründet worden ist [§ 577a Absatz 1a Satz 2 BGB]",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Reichweite der Familien-Ausnahme",
            "valeur": "Die Ausnahme des Absatzes 1a Satz 2 ist im Rahmen des Sperrfristtatbestands des Absatzes 1 weder unmittelbar noch analog anwendbar und auch nicht teleologisch zu reduzieren [BGH, 21.01.2026 – VIII ZR 247/24, amtlicher Leitsatz 2; ECLI:DE:BGH:2026:210126UVIIIZR247.24.0]",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Einbringung in eine Familien-GbR",
            "valeur": "Die Einbringung vermieteten und überlassenen Wohnraums durch den vermietenden Alleineigentümer in eine aus ihm, seiner Ehefrau und den gemeinsamen Kindern bestehende Gesellschaft bürgerlichen Rechts ist eine Veräußerung im Sinne von § 577a BGB [BGH, 21.01.2026 – VIII ZR 247/24, amtlicher Leitsatz 1]",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Personenhandelsgesellschaft",
            "valeur": "Die Veräußerung an eine GmbH \u0026 Co. KG löst die Sperrfrist des § 577a Absatz 1a Satz 1 Nummer 1 BGB nicht aus [BGH, 06.08.2025 – VIII ZR 161/24, amtlicher Leitsatz 1]",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Vorverlagerung des Fristbeginns",
            "valeur": "Wird nach einer Veräußerung oder Belastung im Sinne des Absatzes 1a Wohnungseigentum begründet, beginnt die Frist bereits mit dieser Veräußerung oder Belastung [§ 577a Absatz 2a BGB]; die Vorschrift setzt nicht voraus, dass der Erwerber des Wohnungseigentums selbst Gesellschafter oder Miteigentümer ist [BGH, 06.08.2025 – VIII ZR 161/24, amtlicher Leitsatz 2]",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Übertragung an bisherigen Miteigentümer",
            "valeur": "Eine die Sperrfrist auslösende Veräußerung liegt regelmäßig nicht vor, wenn ein Miteigentumsanteil an einen bisherigen (vermietenden) Miteigentümer übertragen wird [BGH, 22.06.2022 – VIII ZR 356/20, amtlicher Leitsatz 2]",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Fortsetzung mit überlebendem Mitmieter",
            "valeur": "War die Wohnung dem verstorbenen Mitmieter bei Bildung des Wohnungseigentums schon überlassen und wird das Mietverhältnis nach § 563a Absatz 1 BGB mit dem überlebenden Mitmieter fortgesetzt, tritt dieser auch bezüglich des Kündigungsschutzes an dessen Stelle [BGH, 22.06.2022 – VIII ZR 356/20, amtlicher Leitsatz 3]",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Abdingbarkeit",
            "valeur": "Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam [§ 577a Absatz 3 BGB]",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Verhältnis zum Umwandlungsverbot",
            "valeur": "Unabhängig von der Sperrfrist kann die Begründung oder Teilung von Wohnungseigentum in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten genehmigungspflichtig sein [§ 250 BauGB]; die Landesverordnung dazu muss spätestens mit Ablauf des 31.12.2030 außer Kraft treten [§ 250 Absatz 1 Satz 3 BauGB]",
            "autorite": "A"
        }
    ],
    "sources": [
        {
            "titre": "gesetze-im-internet.de – § 577a BGB (Kündigungsbeschränkung bei Wohnungsumwandlung; Absätze 1, 1a, 2, 2a, 3)",
            "url": "https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__577a.html",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "titre": "gesetze-im-internet.de – § 577 BGB (Vorkaufsrecht des Mieters)",
            "url": "https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__577.html",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "titre": "gesetze-im-internet.de – § 573 BGB (Ordentliche Kündigung des Vermieters; Absatz 2 Nummer 1 bis 3)",
            "url": "https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__573.html",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "titre": "gesetze-im-internet.de – § 573c BGB (Fristen der ordentlichen Kündigung)",
            "url": "https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__573c.html",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "titre": "gesetze-im-internet.de – § 574 BGB (Widerspruch des Mieters gegen die Kündigung)",
            "url": "https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__574.html",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "titre": "gesetze-im-internet.de – § 566 BGB (Kauf bricht nicht Miete)",
            "url": "https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__566.html",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "titre": "gesetze-im-internet.de – § 563a BGB (Fortsetzung des Mietverhältnisses mit überlebenden Mitmietern)",
            "url": "https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__563a.html",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "titre": "gesetze-im-internet.de – § 549 BGB (Auf Wohnraummietverhältnisse anwendbare Vorschriften)",
            "url": "https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__549.html",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "titre": "gesetze-im-internet.de – § 1 WEG (Begriffsbestimmungen, Wohnungseigentum)",
            "url": "https://www.gesetze-im-internet.de/woeigg/__1.html",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "titre": "gesetze-im-internet.de – § 8 WEG (Teilung durch den Eigentümer)",
            "url": "https://www.gesetze-im-internet.de/woeigg/__8.html",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "titre": "gesetze-im-internet.de – § 250 BauGB (Bildung von Wohnungseigentum in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten, Genehmigungsvorbehalt)",
            "url": "https://www.gesetze-im-internet.de/bbaug/__250.html",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "titre": "gesetze-im-internet.de – § 201a BauGB (Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten)",
            "url": "https://www.gesetze-im-internet.de/bbaug/__201a.html",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "titre": "gesetze-bayern.de – Mieterschutzverordnung (MiSchuV) vom 16.12.2025 (GVBl. S. 718, BayRS 400-6-J), § 1 Satz 2: Frist nach § 577a Absatz 2 Satz 1 BGB beträgt zehn Jahre; § 2: Inkrafttreten 01.01.2026, Außerkrafttreten 31.12.2029",
            "url": "https://www.gesetze-bayern.de/Content/Document/BayMiSchuV2025",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "titre": "gesetze-bayern.de – Mieterschutzverordnung (MiSchuV), Volltext mit Anlage (Gemeindeliste), PDF",
            "url": "https://www.gesetze-bayern.de/Content/Pdf/BayMiSchuV2025?all=True",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "titre": "Bundesgerichtshof – Urteil vom 06.08.2025 – VIII ZR 161/24 (Kündigungssperrfrist bei Erwerb von Wohnungseigentum; § 577a Absatz 2a BGB bei gestufter Veräußerung; ECLI:DE:BGH:2025:060825UVIIIZR161.24.0, amtlicher Volltext, PDF)",
            "url": "https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2024/VIII_ZR_161-24.pdf?__blob=publicationFile",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "titre": "rechtsprechung-im-internet.de – BGH, Urteil vom 06.08.2025 – VIII ZR 161/24 (amtlicher Volltext mit Leitsätzen, Portal von BMJ und BfJ, docid KORE719882025)",
            "url": "https://www.rechtsprechung-im-internet.de/jportal/?quelle=jlink\u0026docid=KORE719882025\u0026psml=bsjrsprod.psml\u0026max=true",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "titre": "Bundesgerichtshof – Urteil vom 21.01.2026 – VIII ZR 247/24 (Kündigungssperrfrist bei Umwandlung und anschließender Veräußerung an eine GbR; ECLI:DE:BGH:2026:210126UVIIIZR247.24.0, amtlicher Volltext, PDF)",
            "url": "https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2024/VIII_ZR_247-24.pdf?__blob=publicationFile",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "titre": "rechtsprechung-im-internet.de – BGH, Urteil vom 21.01.2026 – VIII ZR 247/24 (amtlicher Volltext mit Leitsätzen, docid KORE701642026)",
            "url": "https://www.rechtsprechung-im-internet.de/jportal/?quelle=jlink\u0026docid=KORE701642026\u0026psml=bsjrsprod.psml\u0026max=true",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "titre": "Bundesgerichtshof – Urteil vom 22.06.2022 – VIII ZR 356/20 (Wirksamkeit der Berliner Kündigungsschutzklausel-Verordnung; Übertragung eines Miteigentumsanteils; überlebender Mitmieter; ECLI:DE:BGH:2022:220622UVIIIZR356.20.0, amtlicher Volltext, PDF)",
            "url": "https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2020/VIII_ZR_356-20.pdf?__blob=publicationFile",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "titre": "rechtsprechung-im-internet.de – BGH, Urteil vom 22.06.2022 – VIII ZR 356/20 (amtlicher Volltext mit Leitsätzen, docid KORE301622022)",
            "url": "https://www.rechtsprechung-im-internet.de/jportal/?quelle=jlink\u0026docid=KORE301622022\u0026psml=bsjrsprod.psml\u0026max=true",
            "autorite": "A"
        }
    ],
    "faq": [
        {
            "question": "Was regelt Kündigungssperrfrist nach Umwandlung in Wohnungseigentum (§ 577a BGB) – drei Jahre, Verlängerung auf bis zu zehn Jahre durch Landesverordnung?",
            "reponse": "Wird an einer bereits vermieteten Wohnung nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet und dieses Wohnungseigentum veräußert, kann sich der Erwerber nach § 577a Absatz 1 BGB erst nach Ablauf von drei Jahren seit der Veräußerung auf Eigenbedarf oder auf eine Verwertungskündigung berufen."
        },
        {
            "question": "Für wen gilt Kündigungssperrfrist nach Umwandlung in Wohnungseigentum (§ 577a BGB)?",
            "reponse": "§ 577a BGB knüpft an drei Voraussetzungen an, die kumulativ vorliegen müssen: Der Wohnraum war vermietet, das Wohnungseigentum wurde nach der Überlassung an den Mieter begründet, und das Wohnungseigentum wurde veräußert. Fehlt eines dieser Merkmale, greift die Sperrfrist des Absatzes 1 nicht."
        },
        {
            "question": "Gibt es Ausnahmen bei Kündigungssperrfrist nach Umwandlung in Wohnungseigentum (§ 577a BGB)?",
            "reponse": "Wohnungseigentum bestand schon vor der Überlassung. Die Sperrfrist des Absatzes 1 setzt voraus, dass das Wohnungseigentum nach der Überlassung an den Mieter begründet wurde. Der Kauf einer bereits als Eigentumswohnung vermieteten Einheit löst sie nicht aus. Denselben Gedanken greift die zweite Alternative des Absatzes 1a Satz 2 für die Personengesellschaftsfälle auf. Kündigung wegen Pflichtverletzung."
        },
        {
            "question": "Welche häufigen Fehler gibt es bei Kündigungssperrfrist nach Umwandlung in Wohnungseigentum (§ 577a BGB)?",
            "reponse": "Die Sperrfrist ab dem notariellen Kaufvertrag berechnet. Maßgeblich ist grundsätzlich die Eintragung des Erwerbers im Grundbuch (BGH, 06.08.2025 – VIII ZR 161/24, Rn. 29). Zwischen Beurkundung und Eintragung können Monate oder Jahre liegen. Von einer bundesweit einheitlichen Frist ausgegangen. § 577a BGB nennt drei Jahre als Grundfrist und bis zu zehn Jahre als Obergrenze für Landesverordnungen."
        },
        {
            "question": "Wie sieht ein Praxisbeispiel für Kündigungssperrfrist nach Umwandlung in Wohnungseigentum (§ 577a BGB) aus?",
            "reponse": "Ein Mieter bewohnt seit 2015 eine Wohnung in einem Münchner Mehrfamilienhaus. Der Eigentümer teilt das Haus 2019 nach § 8 WEG in Wohnungseigentum auf. Am 10.03.2021 verkauft er die Wohnung notariell an eine Erwerberin; sie wird am 05.11.2021 im Wohnungsgrundbuch eingetragen. Am 01.09.2026 kündigt sie wegen Eigenbedarfs."
        }
    ],
    "wikidata": [
        "Q58081925",
        "Q165728",
        "Q687323",
        "Q1797063",
        "Q123129846",
        "Q161851"
    ],
    "valid_from": "2001-09-01",
    "valid_to": null,
    "derniere_revision": "2026-08-29",
    "derniere_verification": "2026-08-29",
    "statut_factcheck": "ok",
    "url": "https://nexvyra.de/fakten/kuendigungssperrfrist-umwandlung-577a-bgb"
}