{
    "slug": "mietspiegel-bindung",
    "titre": "Mietspiegel – Funktion und Bindungswirkung (§§ 558c, 558d BGB)",
    "domaine": "mietrecht",
    "statut_juridique": "in_force",
    "niveau_autorite": "A",
    "description": "Ein Mietspiegel ist eine Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete und dient im Mieterhöhungsverfahren als Begründungsmittel (§ 558a Absatz 2 Nummer 1…",
    "resume_court": "Ein **Mietspiegel** ist eine Übersicht über die **ortsübliche Vergleichsmiete** und dient im Mieterhöhungsverfahren als Begründungsmittel (§ 558a Absatz 2 Nummer 1 BGB). Das Gesetz unterscheidet zwei Typen mit **unterschiedlicher Beweiswirkung**: Der **einfache Mietspiegel** (§ 558c BGB) ist von der nach Landesrecht zuständigen Behörde oder gemeinsam von Vermieter- und Mietervertretern erstellt oder anerkannt; ihm kommt vor Gericht nur **Indizwirkung** zu (BGH, Urteil vom 27.05.2020 – VIII ZR 45/19). Der **qualifizierte Mietspiegel** (§ 558d BGB) wird zusätzlich **nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen** erstellt und amtlich oder von den Interessenvertretern anerkannt; für ihn gilt die gesetzliche **Vermutung**, dass die ausgewiesenen Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete wiedergeben (§ 558d Absatz 3 BGB). Diese Vermutung ist **widerlegbar** (§ 292 ZPO), erfordert aber einen substanziierten Angriff gegen die wissenschaftliche Erstellung. Beide Mietspiegel binden Gericht und Parteien nicht absolut – sie verschieben nur die Darlegungs- und Beweislast.",
    "faits": [
        {
            "point": "Rechtsgrundlagen",
            "valeur": "§ 558c BGB (einfacher Mietspiegel), § 558d BGB (qualifizierter Mietspiegel) [gesetze-im-internet.de]",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Funktion",
            "valeur": "Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete; Begründungsmittel im Mieterhöhungsverlangen (§ 558a Absatz 2 Nummer 1 BGB)",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Einfacher Mietspiegel – Definition",
            "valeur": "von der nach Landesrecht zuständigen Behörde oder gemeinsam von Interessenvertretern der Vermieter und Mieter erstellt oder anerkannt (§ 558c Absatz 1 BGB)",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Einfacher Mietspiegel – Beweiswert",
            "valeur": "Indiz für die ortsübliche Vergleichsmiete; keine gesetzliche Vermutung [BGH VIII ZR 45/19, 27.05.2020]",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Qualifizierter Mietspiegel – Definition",
            "valeur": "nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und von der nach Landesrecht zuständigen Behörde oder den Interessenvertretern anerkannt (§ 558d Absatz 1 BGB)",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Qualifizierter Mietspiegel – Beweiswert",
            "valeur": "gesetzliche Vermutung der Richtigkeit (§ 558d Absatz 3 BGB); widerlegbar nach § 292 ZPO",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Anpassung qualifizierter Mietspiegel",
            "valeur": "alle 2 Jahre an die Marktentwicklung (Stichprobe oder Preisindex Lebenshaltung); Neuerstellung nach 4 Jahren (§ 558d Absatz 2 BGB)",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Anpassung einfacher Mietspiegel",
            "valeur": "soll alle 2 Jahre der Marktentwicklung angepasst werden (§ 558c Absatz 3 BGB)",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Verwendungspflicht",
            "valeur": "enthält ein qualifizierter Mietspiegel Angaben zur Wohnung, muss der Vermieter sie im Mieterhöhungsverlangen mitteilen, auch bei anderem Begründungsmittel (§ 558a Absatz 3 BGB)",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Mietspiegelpflicht (seit Reform 2022)",
            "valeur": "für Gemeinden mit mehr als 50.000 Einwohnern sind Mietspiegel zu erstellen – Adressat ist die nach Landesrecht zuständige Behörde, nicht zwingend die Gemeinde selbst (§ 558c Absatz 4 Satz 2 BGB) [Mietspiegelreformgesetz vom 10.08.2021, Mietspiegelpflicht anwendbar ab 01.07.2022]",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Zwei Hilfsvermutungen für „qualifiziert\u0022",
            "valeur": "Mietspiegel, der den Anforderungen der MsV entspricht → vermutet wissenschaftlich erstellt (§ 558d Absatz 1 Satz 2 BGB); von Behörde und Interessenvertretern gemeinsam als qualifiziert anerkannt → ebenfalls vermutet (§ 558d Absatz 1 Satz 3 BGB)",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Spannenmietspiegel",
            "valeur": "es genügt, dass die verlangte Miete innerhalb der Spanne liegt (§ 558a Absatz 4 Satz 1 BGB); fehlt ein aktueller Mietspiegel, darf ausdrücklich auch ein veralteter oder der einer vergleichbaren Gemeinde verwendet werden (§ 558a Absatz 4 Satz 2 BGB)",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Konkretisierung",
            "valeur": "Mietspiegelverordnung (MsV), in Kraft seit 01.07.2022 – Anforderungen an qualifizierte Mietspiegel [gesetze-im-internet.de/msv]",
            "autorite": "A"
        }
    ],
    "sources": [
        {
            "titre": "gesetze-im-internet.de – § 558c BGB (einfacher Mietspiegel, Erstellung, Anpassung)",
            "url": "https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__558c.html",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "titre": "gesetze-im-internet.de – § 558d BGB (qualifizierter Mietspiegel, wissenschaftliche Grundsätze, Vermutungswirkung Absatz 3, Anpassung/Neuerstellung)",
            "url": "https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__558d.html",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "titre": "gesetze-im-internet.de – § 558a BGB (Form und Begründung der Mieterhöhung, Verwendungspflicht qualifizierter Mietspiegel)",
            "url": "https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__558a.html",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "titre": "gesetze-im-internet.de – § 558 BGB (Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete, Sechs-Jahres-Betrachtung)",
            "url": "https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__558.html",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "titre": "gesetze-im-internet.de – Mietspiegelverordnung (MsV, in Kraft 01.07.2022, Anforderungen an qualifizierte Mietspiegel)",
            "url": "https://www.gesetze-im-internet.de/msv/BJNR477900021.html",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "titre": "bundesgerichtshof.de – BGH, Urteil vom 18.11.2020 – VIII ZR 123/20 (Bestreiten der Qualifikation; Indizwirkung als einfacher Mietspiegel)",
            "url": "https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2020/VIII_ZR_123-20.pdf?__blob=publicationFile\u0026v=1",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "titre": "bundesgerichtshof.de – Pressemitteilung Nr. 122/2010 (Verwendung von Mietspiegeln bei Mieterhöhungen)",
            "url": "https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Pressemitteilungen/DE/2010/2010122.html",
            "autorite": "A"
        }
    ],
    "faq": [
        {
            "question": "Was regelt Mietspiegel – Funktion und Bindungswirkung (§§ 558c, 558d BGB)?",
            "reponse": "Ein Mietspiegel ist eine Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete und dient im Mieterhöhungsverfahren als Begründungsmittel (§ 558a Absatz 2 Nummer 1 BGB). Das Gesetz unterscheidet zwei Typen mit unterschiedlicher Beweiswirkung: Der einfache Mietspiegel (§ 558c BGB) ist von der nach Landesrecht zuständigen Behörde oder gemeinsam von Vermieter- und Mietervertretern erstellt oder anerkannt; ihm kommt vor Gericht…"
        },
        {
            "question": "Für wen gilt Mietspiegel?",
            "reponse": "Mietspiegel betreffen frei finanzierten Wohnraum und sind das zentrale Begründungsmittel bei Mieterhöhungen auf die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558 BGB. Die ortsübliche Vergleichsmiete bildet sich aus den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde für vergleichbaren Wohnraum in den letzten sechs Jahren vereinbart oder geändert worden sind (§ 558 Absatz 2 BGB)."
        },
        {
            "question": "Wie sieht ein Praxisbeispiel für Mietspiegel aus?",
            "reponse": "Ein Vermieter stützt sein Mieterhöhungsverlangen auf den qualifizierten Mietspiegel der Stadt. Die Wohnung fällt in ein Mietspiegelfeld mit einer Spanne von 8,50 bis 10,20 €/m². Verlangt der Vermieter einen Wert innerhalb der Spanne, wird nach § 558d Absatz 3 BGB vermutet, dass dieser Wert die ortsübliche Vergleichsmiete abbildet."
        }
    ],
    "wikidata": [
        "Q1932283",
        "Q58081925",
        "Q165728"
    ],
    "valid_from": "2001-09-01",
    "valid_to": null,
    "derniere_revision": "2026-09-15",
    "derniere_verification": "2026-09-15",
    "statut_factcheck": "ok",
    "url": "https://nexvyra.de/fakten/mietspiegel-bindung"
}