{
    "slug": "mietspiegel-modernisierung",
    "titre": "Mietspiegel und energetische Modernisierung – Auswirkung auf die ortsübliche Vergleichsmiete",
    "domaine": "mietrecht",
    "statut_juridique": "in_force",
    "niveau_autorite": "A",
    "description": "Die energetische Beschaffenheit einer Wohnung ist seit dem 01.05.2013 ausdrücklich ein Merkmal der ortsüblichen Vergleichsmiete: § 558 Absatz 2 BGB nennt die…",
    "resume_court": "Die **energetische Beschaffenheit** einer Wohnung ist seit dem 01.05.2013 ausdrücklich ein Merkmal der **ortsüblichen Vergleichsmiete**: § 558 Absatz 2 BGB nennt die Vergleichsmiete als die üblichen Entgelte für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage **„einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit\u0022**. Eine **energetische Modernisierung** (z. B. Dämmung, Fenstertausch, neue Heizung) hebt den Wohnwert und damit regelmäßig die ortsübliche Vergleichsmiete der modernisierten Wohnung; im **Mietspiegel** ordnet sie die Wohnung typischerweise einem höheren Spannenwert oder einer besseren Spalte zu. Der Vermieter kann deshalb **statt oder nach** einer Modernisierungsmieterhöhung nach § 559 BGB die Miete über § 558 BGB bis zur (neuen, höheren) Vergleichsmiete anheben. Beide Wege sind rechtlich unabhängig, dürfen aber nicht denselben Werterhöhungseffekt **doppelt** abrechnen. Erhöhungen nach §§ 559–560 BGB bleiben bei der 15-Monats-/Jahresfrist und bei der Kappungsgrenze des § 558 BGB **außer Betracht**.",
    "faits": [
        {
            "point": "Rechtsgrundlage Vergleichsmiete",
            "valeur": "§ 558 Absatz 2 BGB – ortsübliche Vergleichsmiete „einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit\u0022 [§ 558 Abs. 2 BGB, gesetze-im-internet.de]",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Energetisches Kriterium seit",
            "valeur": "01.05.2013, eingefügt durch das Mietrechtsänderungsgesetz vom 11.03.2013 [BGBl. I 2013 S. 434]",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Wirkung der Modernisierung",
            "valeur": "erhöht den Wohnwert → höhere ortsübliche Vergleichsmiete der modernisierten Wohnung [§ 558 Abs. 2 BGB]",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Mieterhöhung über Vergleichsmiete",
            "valeur": "Zustimmung verlangbar, wenn Miete seit 15 Monaten unverändert; frühestens 1 Jahr nach letzter Erhöhung [§ 558 Abs. 1 BGB]",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Modernisierungsumlage (Alternative)",
            "valeur": "jährlich 8 % der aufgewendeten Modernisierungskosten [§ 559 Abs. 1 BGB]",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Verhältnis § 559 zu § 558",
            "valeur": "rechtlich unabhängig; §§ 559–560-Erhöhungen bleiben bei Frist und Kappungsgrenze des § 558 außer Betracht [§ 558 Abs. 1 S. 3, Abs. 3 BGB]",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Kappungsgrenze § 558",
            "valeur": "max. 20 % in 3 Jahren, 15 % in angespannten Gebieten – ohne §§ 559–560-Erhöhungen [§ 558 Abs. 3 BGB]",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Anrechnung Fördermittel",
            "valeur": "vom fiktiven Jahresbetrag der Vergleichsmieten-Erhöhung sind Drittmittel i. S. d. § 559a abzuziehen [§ 558 Abs. 5 BGB]",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Mietspiegel-Pflichtmerkmal",
            "valeur": "qualifizierter Mietspiegel muss die energetische Beschaffenheit erfassen [§ 558d BGB i. V. m. MsV; Mietspiegelreformgesetz, in Kraft 01.07.2022]",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Auskunftspflicht zur Erhebung",
            "valeur": "Vermieter und Mieter müssen u. a. zur energetischen Ausstattung Auskunft geben; Bußgeld bis 5.000 € [Mietspiegelreformgesetz, in Kraft 01.07.2022]",
            "autorite": "A"
        }
    ],
    "sources": [
        {
            "titre": "gesetze-im-internet.de – § 558 BGB (Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete; Absatz 2: „einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit\u0022; Frist Absatz 1; Kappungsgrenze Absatz 3; Drittmittel Absatz 5)",
            "url": "https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__558.html",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "titre": "gesetze-im-internet.de – § 558d BGB (qualifizierter Mietspiegel, anerkannte wissenschaftliche Grundsätze, Vermutungswirkung)",
            "url": "https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__558d.html",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "titre": "gesetze-im-internet.de – § 558c BGB (einfacher Mietspiegel)",
            "url": "https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__558c.html",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "titre": "gesetze-im-internet.de – § 558a BGB (Begründungsmittel, Mietspiegel)",
            "url": "https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__558a.html",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "titre": "gesetze-im-internet.de – § 559 BGB (Modernisierungsmieterhöhung, 8 %)",
            "url": "https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__559.html",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "titre": "gesetze-im-internet.de – § 555b BGB (Begriff der Modernisierungsmaßnahme, energetische Modernisierung)",
            "url": "https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__555b.html",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "titre": "bbsr.bund.de – Hinweise zur Integration der energetischen Beschaffenheit und Ausstattung von Wohnraum in Mietspiegeln",
            "url": "https://www.bbsr.bund.de/BBSR/DE/veroeffentlichungen/ministerien/bmvbs/sonderveroeffentlichungen/2013/Mietspiegel.html",
            "autorite": "A"
        }
    ],
    "faq": [
        {
            "question": "Was regelt Mietspiegel und energetische Modernisierung – Auswirkung auf die ortsübliche Vergleichsmiete?",
            "reponse": "Die energetische Beschaffenheit einer Wohnung ist seit dem 01.05.2013 ausdrücklich ein Merkmal der ortsüblichen Vergleichsmiete: § 558 Absatz 2 BGB nennt die Vergleichsmiete als die üblichen Entgelte für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage „einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit\u0022. Eine energetische Modernisierung (z. B."
        },
        {
            "question": "Für wen gilt Mietspiegel und energetische Modernisierung?",
            "reponse": "Die Regelung betrifft frei finanzierten Wohnraum, für den der Vermieter eine Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558 BGB anstrebt. Die ortsübliche Vergleichsmiete bildet sich aus den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde für vergleichbaren Wohnraum in den letzten sechs Jahren vereinbart oder geändert worden sind (§ 558 Absatz 2 BGB)."
        },
        {
            "question": "Gibt es Ausnahmen bei Mietspiegel und energetische Modernisierung?",
            "reponse": "Preisgebundener Wohnraum: Für Sozialwohnungen gilt § 558 BGB nicht; die zulässige Miete richtet sich nach den Förderbedingungen (§ 558 Absatz 2 Satz 2 BGB). Erhaltungsmaßnahmen: Bloße Instandhaltung/Instandsetzung (§ 555a BGB) ist keine Modernisierung und erhöht weder die Umlage nach § 559 BGB noch typischerweise die energetische Einstufung im Mietspiegel."
        },
        {
            "question": "Wie sieht ein Praxisbeispiel für Mietspiegel und energetische Modernisierung aus?",
            "reponse": "Ein Vermieter dämmt die Fassade und tauscht die Fenster eines Mehrfamilienhauses (energetische Modernisierung nach § 555b BGB). Vor der Maßnahme fiel die Wohnung im qualifizierten Mietspiegel in eine Spalte mit schlechter energetischer Beschaffenheit (Abschlag); nach der Maßnahme erfüllt sie die Kriterien für eine gute energetische Beschaffenheit (Zuschlag)."
        }
    ],
    "wikidata": [
        "Q1932283",
        "Q58081925",
        "Q165728"
    ],
    "valid_from": "2013-05-01",
    "valid_to": null,
    "derniere_revision": "2026-09-25",
    "derniere_verification": "2026-09-25",
    "statut_factcheck": "ok",
    "url": "https://nexvyra.de/fakten/mietspiegel-modernisierung"
}