{
    "slug": "modernisierungsumlage-559-bgb",
    "titre": "§ 559 BGB – Modernisierungsumlage bei energetischer Sanierung",
    "domaine": "mietrecht",
    "statut_juridique": "in_force",
    "niveau_autorite": "A",
    "description": "Nach § 559 BGB darf der Vermieter die jährliche Miete um 8 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Modernisierungskosten erhöhen. Reine Erhaltungs- bzw.…",
    "resume_court": "Nach § 559 BGB darf der Vermieter die jährliche Miete um 8 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Modernisierungskosten erhöhen. Reine Erhaltungs- bzw. Instandhaltungskosten sind herauszurechnen und nicht umlagefähig. Die monatliche Miete darf sich innerhalb von sechs Jahren um höchstens 3 Euro je Quadratmeter erhöhen – bei einer Ausgangsmiete unter 7 Euro/m² um höchstens 2 Euro/m² (Kappungsgrenze, § 559 Abs. 3a). Für eine Heizungsmodernisierung gilt zusätzlich eine besondere Grenze von 0,50 Euro/m² in sechs Jahren. Die Erhöhung ist in Textform zu erklären und wird ab dem dritten Monat nach Zugang geschuldet (§ 559b).",
    "faits": [
        {
            "point": "Umlagesatz",
            "valeur": "8 % der aufgewendeten Modernisierungskosten pro Jahr [§ 559 Abs. 1 BGB]",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Umlagefähige Maßnahmen",
            "valeur": "Modernisierung nach § 555b Nr. 1, 3, 4, 5 oder 6 BGB (u. a. energetische Modernisierung); Nr. 4a nur unter den Voraussetzungen des § 559 Abs. 1 Satz 2; für Heizungstausch nach § 555b Nr. 1a gilt die Sonderregel des § 559e [§ 559 Abs. 1 BGB]",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Erhaltungsanteil",
            "valeur": "Ersparte Instandhaltungskosten sind abzuziehen, ggf. durch Schätzung [§ 559 Abs. 2 BGB]",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Kappungsgrenze (allgemein)",
            "valeur": "max. 3 €/m² in 6 Jahren [§ 559 Abs. 3a Satz 1 BGB]",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Kappungsgrenze bei Ausgangsmiete \u003C 7 €/m²",
            "valeur": "max. 2 €/m² in 6 Jahren [§ 559 Abs. 3a Satz 2 BGB]",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Sonder-Kappung Heizungseinbau",
            "valeur": "max. 0,50 €/m² in 6 Jahren [§ 559 Abs. 3a Satz 3 BGB]",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Ankündigungsfrist",
            "valeur": "mind. 3 Monate vor Beginn in Textform [§ 555c Abs. 1 BGB]",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Wirksamkeit der Mieterhöhung",
            "valeur": "ab Beginn des 3. Monats nach Zugang der Erklärung [§ 559b Abs. 2 Satz 1 BGB]",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Verzögerung bei Formfehler",
            "valeur": "+ 6 Monate, wenn nicht ordnungsgemäß angekündigt oder tatsächliche Erhöhung \u003E 10 % über angekündigt [§ 559b Abs. 2 Satz 2 BGB]",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Förderung mit Drittmitteln (Heizung)",
            "valeur": "Sonderregel § 559e BGB: 10 % nach Abzug der Fördermittel, 15 % Instandhaltungspauschale, Kappung 0,50 €/m²",
            "autorite": "A"
        }
    ],
    "sources": [
        {
            "titre": "§ 559 BGB im Volltext (Mieterhöhung nach Modernisierung)",
            "url": "https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__559.html",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "titre": "§ 559b BGB (Geltendmachung, Wirkung der Mieterhöhung)",
            "url": "https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__559b.html",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "titre": "§ 559e BGB (Sonderregel Heizungsmodernisierung mit Förderung)",
            "url": "https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__559e.html",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "titre": "§ 555c BGB (Modernisierungsankündigung)",
            "url": "https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__555c.html",
            "autorite": "A"
        }
    ],
    "faq": [
        {
            "question": "Was regelt § 559 BGB – Modernisierungsumlage bei energetischer Sanierung?",
            "reponse": "Nach § 559 BGB darf der Vermieter die jährliche Miete um 8 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Modernisierungskosten erhöhen. Reine Erhaltungs- bzw. Instandhaltungskosten sind herauszurechnen und nicht umlagefähig. Die monatliche Miete darf sich innerhalb von sechs Jahren um höchstens 3 Euro je Quadratmeter erhöhen – bei einer Ausgangsmiete unter 7 Euro/m² um höchstens 2 Euro/m² (Kappungsgrenze, § 559 Abs."
        },
        {
            "question": "Für wen gilt § 559 BGB?",
            "reponse": "§ 559 BGB gilt für vermieteten Wohnraum, wenn der Vermieter eine echte Modernisierungsmaßnahme im Sinne des § 555b BGB durchgeführt hat – also etwa eine energetische Modernisierung, nachhaltige Einsparung von Energie oder Wasser, eine Wohnwertverbesserung oder die Schaffung neuen Wohnraums."
        },
        {
            "question": "Gibt es Ausnahmen bei § 559 BGB?",
            "reponse": "Härtefall (§ 559 Abs. 4): Die Mieterhöhung ist ausgeschlossen, soweit sie für den Mieter – auch unter Berücksichtigung der künftigen Betriebskosten – eine nicht zu rechtfertigende Härte bedeuten würde. Der Mieter muss den Härteeinwand fristgerecht mitteilen (§ 559 Abs. 5 i. V. m. § 555d)."
        },
        {
            "question": "Welche häufigen Fehler gibt es bei § 559 BGB?",
            "reponse": "8 % auf die Gesamtkosten statt auf die um Erhaltungs- und Fördermittel bereinigten Kosten zu rechnen. Beide Abzüge sind zwingend. Die Kappungsgrenzen übersehen: Auch wenn 8 % rechnerisch mehr ergeben, ist bei 3 €/m² (bzw. 2 €/m²) in sechs Jahren Schluss. Verwechslung der allgemeinen Kappung mit der Sonder-Kappung von 0,50 €/m² beim Heizungseinbau – beide gelten parallel. Annahme, die erhöhte Miete sei sofort fällig."
        },
        {
            "question": "Wie sieht ein Praxisbeispiel für § 559 BGB aus?",
            "reponse": "Eine 80-m²-Wohnung wird energetisch modernisiert; nach Abzug von Erhaltungsanteil und Fördermitteln verbleiben 40.000 € umlagefähige Kosten. 8 % davon sind 3.200 € pro Jahr, also rund 266,67 € im Monat – das entspricht 3,33 €/m². Die Kappungsgrenze begrenzt die Erhöhung jedoch auf 3 €/m² in sechs Jahren, hier also auf 240 € monatlich (sofern die Ausgangsmiete mindestens 7 €/m² beträgt)."
        }
    ],
    "wikidata": [
        "Q58081925",
        "Q165728"
    ],
    "valid_from": "2025-01-01",
    "valid_to": null,
    "derniere_revision": "2026-09-04",
    "derniere_verification": "2026-09-04",
    "statut_factcheck": "ok",
    "url": "https://nexvyra.de/fakten/modernisierungsumlage-559-bgb"
}