{
    "slug": "schimmel-waermebruecken-sachmangel-536-bgb",
    "titre": "Schimmelgefahr durch Wärmebrücken als Sachmangel (§ 536 BGB)",
    "domaine": "mietrecht",
    "statut_juridique": "in_force",
    "niveau_autorite": "A",
    "description": "Geometrische Wärmebrücken in den Außenwänden einer Mietwohnung und die deshalb im Winter bestehende Gefahr einer Schimmelpilzbildung sind kein Sachmangel im…",
    "resume_court": "Geometrische Wärmebrücken in den Außenwänden einer Mietwohnung und die deshalb im Winter bestehende **Gefahr einer Schimmelpilzbildung** sind **kein Sachmangel** im Sinne des § 536 Absatz 1 BGB, wenn der bauliche Zustand mit den **zum Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes** geltenden Bauvorschriften und technischen Normen im Einklang steht und die Parteien keine abweichende Beschaffenheitsvereinbarung getroffen haben. Das hat der Bundesgerichtshof mit zwei Urteilen vom **5. Dezember 2018 – VIII ZR 271/17 und VIII ZR 67/18** entschieden. Ein erst Jahrzehnte nach der Errichtung in Kraft getretener technischer Standard – im entschiedenen Fall die DIN 4108-2:2003-07 – ist **nicht** der Maßstab; die Rechtsprechung zum „Mindeststandard zeitgemäßen Wohnens\u0022 lässt sich nicht auf die Wärmedämmung übertragen. Welches Heiz- und Lüftungsverhalten dem Mieter zumutbar ist, lässt sich nach dem BGH **nicht abstrakt-generell** festlegen, sondern nur nach den Umständen des Einzelfalls. Unberührt bleibt: **Tatsächlich vorhandene** Bauschäden – etwa durchfeuchtetes Mauerwerk oder schadhafte Fensterblendrahmen – sind weiterhin ein Mangel und berechtigen zur Minderung.",
    "faits": [
        {
            "point": "Rechtsgrundlage",
            "valeur": "§ 536 Absatz 1 BGB (Minderung), § 535 Absatz 1 Satz 2 BGB (Gebrauchsgewährung)",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Leitentscheidungen",
            "valeur": "BGH, Urteile vom 05.12.2018 – VIII ZR 271/17 und VIII ZR 67/18",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Maßgeblicher Zeitpunkt für technische Normen",
            "valeur": "Errichtungszeitpunkt des Gebäudes [BGH VIII ZR 271/17, Rn. 23]",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Wärmebrücken als Mangel",
            "valeur": "nein, wenn baualtersgemäß und ohne Beschaffenheitsvereinbarung [amtl. Leitsatz a) beider Urteile]",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Baujahre der entschiedenen Fälle",
            "valeur": "1971 (VIII ZR 271/17) und 1968 (VIII ZR 67/18) [BGH PM 179/2018]",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Vorrang der Parteivereinbarung",
            "valeur": "Mangel bestimmt sich in erster Linie nach den Vereinbarungen der Mietvertragsparteien [BGH VIII ZR 271/17, Rn. 21]",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Nachrangiger Maßstab",
            "valeur": "üblicher Wohnstandard vergleichbarer Wohnungen nach Alter, Ausstattung, Art des Gebäudes, Miethöhe, Ortssitte [Rn. 22]",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Zumutbares Heiz-/Lüftungsverhalten",
            "valeur": "nicht abstrakt-generell bestimmbar, nur nach den Umständen des Einzelfalls [amtl. Leitsatz b) beider Urteile]",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Vom Berufungsgericht aufgestellte Pauschalgrenzen",
            "valeur": "vom BGH verworfen: Schlafzimmer nur 16 °C, übrige Zimmer 20 °C, höchstens zweimal tägliches Stoßlüften, beliebige Möblierung der Außenwände [Rn. 28, 31]",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Im Verfahren sachverständig ermittelte Alternativen",
            "valeur": "zweimal täglich 13–17 Min. Stoßlüften oder dreimal 10 Min. Stoßlüften oder dreimal 3 Min. Querlüften – vom BGH nicht als unzumutbar angesehen [Rn. 29, 30]",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "DIN 4108-2:2003-07",
            "valeur": "für ein 1971 errichtetes Gebäude nicht maßgeblich [Rn. 25]",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "„Mindeststandard zeitgemäßen Wohnens\u0022",
            "valeur": "betrifft z. B. die Elektroinstallation, nicht die Wärmedämmung [Rn. 26, 27]",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Kostenvorschuss für Innendämmung",
            "valeur": "abgewiesen, da kein Mangel [Rn. 33]",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Echte Bauschäden",
            "valeur": "bleiben Mangel (primäre Bauteildurchfeuchtung, schadhafte Fensterblendrahmen) [Rn. 19]",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Abweichende Vereinbarung bei Wohnraum",
            "valeur": "zum Nachteil des Mieters unwirksam [§ 536 Absatz 4 BGB]",
            "autorite": "A"
        }
    ],
    "sources": [
        {
            "titre": "gesetze-im-internet.de – § 536 BGB (Mietminderung bei Sach- und Rechtsmängeln; Absatz 1 Satz 3 unerhebliche Minderung, Absatz 4 Unwirksamkeit abweichender Wohnraumvereinbarungen)",
            "url": "https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__536.html",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "titre": "gesetze-im-internet.de – § 535 BGB (Gebrauchsgewährung, Erhaltung in vertragsgemäßem Zustand – Absatz 1 Satz 2)",
            "url": "https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__535.html",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "titre": "gesetze-im-internet.de – § 536a BGB (Schadens- und Aufwendungsersatz, Kostenvorschuss für die Selbstvornahme)",
            "url": "https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__536a.html",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "titre": "gesetze-im-internet.de – § 536c BGB (Anzeigepflicht des Mieters während der Mietzeit)",
            "url": "https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__536c.html",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "titre": "bundesgerichtshof.de – BGH, Urteil vom 05.12.2018 – VIII ZR 271/17, amtlicher Volltext mit Leitsatz (ECLI:DE:BGH:2018:051218UVIIIZR271.17.0)",
            "url": "https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2017/VIII_ZR_271-17.pdf?__blob=publicationFile",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "titre": "bundesgerichtshof.de – BGH, Urteil vom 05.12.2018 – VIII ZR 67/18, amtlicher Volltext mit Leitsatz (ECLI:DE:BGH:2018:051218UVIIIZR67.18.0)",
            "url": "https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2018/VIII_ZR__67-18.pdf?__blob=publicationFile",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "titre": "bundesgerichtshof.de – Pressemitteilung Nr. 179/2018 vom 05.12.2018 („Keine Mietminderung für Wärmebrücken bei Einhaltung des im Errichtungszeitpunkt der Wohnung üblichen Bauzustands\u0022)",
            "url": "https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Pressemitteilungen/DE/2018/2018179.html",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "titre": "rechtsprechung-im-internet.de – amtlicher Volltext VIII ZR 271/17 (Portal von BMJ und BfJ, docid KORE308012019)",
            "url": "https://www.rechtsprechung-im-internet.de/jportal/?quelle=jlink\u0026docid=KORE308012019\u0026psml=bsjrsprod.psml\u0026max=true",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "titre": "rechtsprechung-im-internet.de – amtlicher Volltext VIII ZR 67/18 (docid KORE312062019)",
            "url": "https://www.rechtsprechung-im-internet.de/jportal/?quelle=jlink\u0026docid=KORE312062019\u0026psml=bsjrsprod.psml\u0026max=true",
            "autorite": "A"
        }
    ],
    "faq": [
        {
            "question": "Was regelt Schimmelgefahr durch Wärmebrücken als Sachmangel (§ 536 BGB)?",
            "reponse": "Geometrische Wärmebrücken in den Außenwänden einer Mietwohnung und die deshalb im Winter bestehende Gefahr einer Schimmelpilzbildung sind kein Sachmangel im Sinne des § 536 Absatz 1 BGB, wenn der bauliche Zustand mit den zum Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes geltenden Bauvorschriften und technischen Normen im Einklang steht und die Parteien keine abweichende Beschaffenheitsvereinbarung getroffen haben."
        },
        {
            "question": "Für wen gilt Schimmelgefahr durch Wärmebrücken als Sachmangel (…?",
            "reponse": "Die Entscheidungen betreffen die Wohnraummiete und dort den Regelfall, dass die Mietvertragsparteien keine ausdrückliche Vereinbarung über die Beschaffenheit der Wohnung – etwa über Wärmedämmung, Energiestandard oder Schimmelfreiheit – getroffen haben. Praktisch relevant sind vor allem nicht sanierte und nicht grundlegend modernisierte Altbauten: In den entschiedenen Fällen waren die Gebäude 1968 und 1971 errichtet…"
        },
        {
            "question": "Gibt es Ausnahmen bei Schimmelgefahr durch Wärmebrücken als Sachmangel (…?",
            "reponse": "Beschaffenheitsvereinbarung. Haben die Parteien eine bestimmte Beschaffenheit vereinbart – etwa einen bestimmten Dämm- oder Energiestandard oder ein bestimmtes Lüftungskonzept –, gilt diese Vereinbarung vorrangig. Ob ein Mangel vorliegt, bestimmt sich „in erster Linie nach den Vereinbarungen der Mietvertragsparteien\u0022 (Rn. 21). Verstoß gegen die damaligen Normen."
        },
        {
            "question": "Welche häufigen Fehler gibt es bei Schimmelgefahr durch Wärmebrücken als Sachmangel (…?",
            "reponse": "„Jede Wohnung muss heute schimmelfrei zu halten sein.\u0022 – Der BGH hat den vom Berufungsgericht angenommenen Anspruch auf einen unter allen Umständen zu gewährleistenden „Mindeststandard zeitgemäßen Wohnens\u0022 für die Wärmedämmung ausdrücklich verworfen (Rn. 27). Diese Rechtsprechung stammt aus dem Bereich der Elektroinstallation und beruht auf dem grundlegenden Wandel bei der Nutzung von Haushaltsgeräten (Rn. 26)."
        },
        {
            "question": "Wie sieht ein Praxisbeispiel für Schimmelgefahr durch Wärmebrücken als Sachmangel (… aus?",
            "reponse": "Ein Mieter bewohnt seit Jahren eine Wohnung in einem 1971 errichteten Gebäude. Der Mietvertrag enthält keine Aussage zur Wärmedämmung. Im Winter kondensiert Feuchtigkeit an den Außenwandecken und Fensterlaibungen; ein Sachverständiger stellt geometrische Wärmebrücken fest. Erster Schritt: Gibt es eine Beschaffenheitsvereinbarung? Hier nein – also greift der gesetzliche Maßstab des § 535 Absatz 1 Satz 2 BGB."
        }
    ],
    "wikidata": [
        "Q58081925",
        "Q29380591",
        "Q1337802",
        "Q106511761",
        "Q165728"
    ],
    "valid_from": "2001-09-01",
    "valid_to": null,
    "derniere_revision": "2026-09-05",
    "derniere_verification": "2026-09-05",
    "statut_factcheck": "ok",
    "url": "https://nexvyra.de/fakten/schimmel-waermebruecken-sachmangel-536-bgb"
}