{
    "slug": "schoenheitsreparaturen-klauseln",
    "titre": "Schönheitsreparaturen – wirksame und unwirksame Klauseln",
    "domaine": "mietrecht",
    "statut_juridique": "in_force",
    "niveau_autorite": "A",
    "description": "Schönheitsreparaturen sind nach dem Gesetz Sache des Vermieters: Er trägt die Erhaltungslast für die Wohnung (§ 535 Absatz 1 Satz 2 BGB), und die Abnutzung…",
    "resume_court": "Schönheitsreparaturen sind nach dem Gesetz **Sache des Vermieters**: Er trägt die Erhaltungslast für die Wohnung (**§ 535 Absatz 1 Satz 2 BGB**), und die Abnutzung durch vertragsgemäßen Gebrauch geht zu seinen Lasten (**§ 538 BGB**). Diese Pflicht lässt sich durch **Formularklausel** auf den Mieter übertragen, aber nur, wenn die Klausel der **Inhaltskontrolle nach § 307 BGB** standhält. Der Bundesgerichtshof hat dabei drei verbreitete Klauseltypen für unwirksam erklärt: **starre Fristenpläne** (BGH VIII ZR 361/03), die Abwälzung bei einer **unrenoviert übergebenen Wohnung ohne angemessenen Ausgleich** (BGH VIII ZR 185/14) und **formularmäßige Quotenabgeltungsklauseln** (BGH VIII ZR 242/13). Ist die Klausel unwirksam, entfällt sie **ersatzlos** – eine geltungserhaltende Reduktion findet nicht statt; der Mieter schuldet dann **keine** Schönheitsreparaturen, und die Pflicht verbleibt nach § 535 BGB beim Vermieter.",
    "faits": [
        {
            "point": "Grundregel",
            "valeur": "Erhaltungslast inkl. Schönheitsreparaturen liegt beim Vermieter [§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB]",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Abnutzung durch vertragsgemäßen Gebrauch",
            "valeur": "trägt der Vermieter; Mieter haftet dafür nicht [§ 538 BGB]",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Abwälzung auf den Mieter",
            "valeur": "grundsätzlich durch Formularklausel möglich, unterliegt aber der AGB-Inhaltskontrolle [§ 307 BGB]",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Definition Schönheitsreparaturen",
            "valeur": "Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, Streichen der Fußböden, Heizkörper einschl. Heizrohre, Innentüren sowie Fenster und Außentüren von innen [§ 28 Abs. 4 Satz 3 II. BV]",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Starre Fristen",
            "valeur": "unwirksam [BGH VIII ZR 361/03, 23.06.2004]",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Weiche Fristen",
            "valeur": "wirksam (z. B. „in der Regel\u0022, „im Allgemeinen\u0022)",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Unrenoviert übergeben ohne angemessenen Ausgleich",
            "valeur": "Abwälzung unwirksam [BGH VIII ZR 185/14, 18.03.2015]",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Quotenabgeltungsklausel (formularmäßig)",
            "valeur": "unwirksam [BGH VIII ZR 242/13, 18.03.2015]",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Starre Endrenovierungsklausel (zustandsunabhängig)",
            "valeur": "unwirksam",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Farbvorgabe während der Mietzeit",
            "valeur": "unwirksam; Rückgabe in neutralen, hellen Farben darf verlangt werden",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Folge der Unwirksamkeit",
            "valeur": "Klausel entfällt ersatzlos, keine geltungserhaltende Reduktion; Pflicht bleibt beim Vermieter [§ 535 BGB]",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Unrenoviert + unwirksame Klausel",
            "valeur": "Mieter kann Durchführung verlangen, muss sich aber i. d. R. zur Hälfte (50 %) an den Kosten beteiligen [BGH VIII ZR 163/18 u. VIII ZR 270/18, 08.07.2020]",
            "autorite": "A"
        }
    ],
    "sources": [
        {
            "titre": "gesetze-im-internet.de – § 535 BGB (Inhalt und Hauptpflichten des Mietvertrags; Erhaltungspflicht des Vermieters, Abs. 1 Satz 2)",
            "url": "https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__535.html",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "titre": "gesetze-im-internet.de – § 538 BGB (Abnutzung der Mietsache durch vertragsgemäßen Gebrauch trägt der Vermieter)",
            "url": "https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__538.html",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "titre": "gesetze-im-internet.de – § 307 BGB (Inhaltskontrolle von AGB; unangemessene Benachteiligung)",
            "url": "https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__307.html",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "titre": "gesetze-im-internet.de – § 28 Abs. 4 Satz 3 II. Berechnungsverordnung (Definition der Schönheitsreparaturen)",
            "url": "https://www.gesetze-im-internet.de/bvo_2/__28.html",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "titre": "Bundesgerichtshof – Pressemitteilung Nr. 39/2015 vom 18.03.2015 (Schönheitsreparaturen bei unrenoviert übergebener Wohnung sowie formularmäßige Quotenabgeltungsklauseln unwirksam; VIII ZR 185/14, VIII ZR 242/13, VIII ZR 21/13)",
            "url": "https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Pressemitteilungen/DE/2015/2015039.html",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "titre": "Bundesgerichtshof – Pressemitteilung Nr. 90/2020 vom 08.07.2020 (Anspruch des Mieters einer unrenoviert überlassenen Wohnung auf Durchführung von Schönheitsreparaturen bei hälftiger Kostenbeteiligung; VIII ZR 163/18, VIII ZR 270/18)",
            "url": "https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Pressemitteilungen/DE/2020/2020090.html",
            "autorite": "A"
        }
    ],
    "faq": [
        {
            "question": "Was regelt Schönheitsreparaturen – wirksame und unwirksame Klauseln?",
            "reponse": "Schönheitsreparaturen sind nach dem Gesetz Sache des Vermieters: Er trägt die Erhaltungslast für die Wohnung (§ 535 Absatz 1 Satz 2 BGB), und die Abnutzung durch vertragsgemäßen Gebrauch geht zu seinen Lasten (§ 538 BGB). Diese Pflicht lässt sich durch Formularklausel auf den Mieter übertragen, aber nur, wenn die Klausel der Inhaltskontrolle nach § 307 BGB standhält."
        },
        {
            "question": "Für wen gilt Schönheitsreparaturen?",
            "reponse": "Die Regeln betreffen die Wohnraummiete und vor allem Formularmietverträge (vom Vermieter gestellte Allgemeine Geschäftsbedingungen). Solche Klauseln unterliegen der Inhaltskontrolle nach § 307 BGB. Eine echte Individualvereinbarung, die zwischen den Parteien tatsächlich ausgehandelt wurde, unterliegt dieser AGB-Kontrolle nicht und kann deshalb auch Gestaltungen enthalten, die als Formularklausel unwirksam wären –…"
        },
        {
            "question": "Wie sieht ein Praxisbeispiel für Schönheitsreparaturen aus?",
            "reponse": "Ein Mieter zieht in eine unrenoviert übergebene Wohnung ein. Der Formularmietvertrag überträgt ihm die Schönheitsreparaturen nach einem starren Fristenplan und enthält eine Quotenabgeltungsklausel. Die Klausel ist gleich aus zwei Gründen unwirksam: starre Fristen (BGH VIII ZR 361/03) und Abwälzung bei unrenovierter Übergabe ohne Ausgleich (BGH VIII ZR 185/14); die Quotenabgeltung ist als Formularklausel ohnehin…"
        }
    ],
    "wikidata": [
        "Q58081925",
        "Q157171",
        "Q165728"
    ],
    "valid_from": "2001-09-01",
    "valid_to": null,
    "derniere_revision": "2026-09-07",
    "derniere_verification": "2026-09-07",
    "statut_factcheck": "ok",
    "url": "https://nexvyra.de/fakten/schoenheitsreparaturen-klauseln"
}