{
    "slug": "schriftform-mietvertrag-550-bgb",
    "titre": "Schriftform des langfristigen Mietvertrags (§ 550 BGB) – Kündbarkeit bei Formmangel, Nachträge, Einheit der Urkunde und Textform für Gewerberaum",
    "domaine": "mietrecht",
    "statut_juridique": "in_force",
    "niveau_autorite": "A",
    "description": "Wird ein Mietvertrag für längere Zeit als ein Jahr nicht in der gesetzlich vorgeschriebenen Form geschlossen, so gilt er nach § 550 Satz 1 BGB für unbestimmte…",
    "resume_court": "Wird ein Mietvertrag für längere Zeit als ein Jahr nicht in der gesetzlich vorgeschriebenen Form geschlossen, so gilt er nach § 550 Satz 1 BGB **für unbestimmte Zeit** – die vereinbarte Festlaufzeit trägt dann nicht mehr, und der Vertrag ist ordentlich kündbar. Der Vertrag wird dadurch **nicht unwirksam**; unwirksam ist allein die Befristung. Bei Wohnraum ist die Kündigung allerdings „frühestens zum Ablauf eines Jahres nach Überlassung des Wohnraums zulässig\u0022 (§ 550 Satz 2 BGB). Für Mietverhältnisse über **Grundstücke** und über **Räume, die keine Wohnräume sind** (Gewerberaum), genügt seit dem 1. Januar 2025 **Textform** statt Schriftform: § 578 Absatz 1 Satz 2 BGB ordnet an, dass § 550 BGB dort „mit der Maßgabe anzuwenden\u0022 ist, „dass ein Mietvertrag, der für längere Zeit als ein Jahr nicht in Textform geschlossen wird, für unbestimmte Zeit gilt\u0022. Dem Formzwang unterliegen auch spätere **wesentliche Vertragsänderungen**; ein Nachtragsvertrag wahrt die Form nach **BGH, Urteil vom 09.04.2008 – XII ZR 89/06** nur dann, wenn er auf die Schriftstücke Bezug nimmt, aus denen sich sämtliche wesentlichen Vereinbarungen ergeben. Sogenannte **Schriftformheilungsklauseln** sind nach **BGH, Urteil vom 27.09.2017 – XII ZR 114/16** mit der nicht abdingbaren Vorschrift des § 550 BGB unvereinbar und daher unwirksam.",
    "faits": [
        {
            "point": "Rechtsgrundlage",
            "valeur": "§ 550 BGB („Form des Mietvertrags\u0022), für Grundstücke und Nicht-Wohnräume modifiziert durch § 578 Absatz 1 Satz 2 und Absatz 2 Satz 1 BGB [gesetze-im-internet.de]",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Anwendungsschwelle",
            "valeur": "Mietvertrag „für längere Zeit als ein Jahr\u0022 (§ 550 Satz 1 BGB)",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Rechtsfolge des Formmangels",
            "valeur": "Der Vertrag „gilt … für unbestimmte Zeit\u0022 (§ 550 Satz 1 BGB) – kein Wirksamkeitsmangel des Vertrags, sondern Wegfall der Befristung",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Form bei Wohnraum",
            "valeur": "Schriftform nach § 126 BGB: eigenhändige Namensunterschrift oder notariell beglaubigtes Handzeichen (Absatz 1), bei einem Vertrag Unterzeichnung der Parteien auf derselben Urkunde (Absatz 2); Ersetzung durch elektronische Form (Absatz 3) und notarielle Beurkundung (Absatz 5) möglich",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Form bei Grundstücken und Nicht-Wohnräumen",
            "valeur": "Textform nach § 126b BGB – seit 01.01.2025 (§ 578 Absatz 1 Satz 2 BGB)",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Textform (§ 126b BGB)",
            "valeur": "„lesbare Erklärung, in der die Person des Erklärenden genannt ist, auf einem dauerhaften Datenträger\u0022",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Kündigungssperre bei Wohnraum",
            "valeur": "Kündigung „frühestens zum Ablauf eines Jahres nach Überlassung des Wohnraums\u0022 (§ 550 Satz 2 BGB)",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Kündigungsfrist bei Geschäftsräumen",
            "valeur": "ordentliche Kündigung „spätestens am dritten Werktag eines Kalendervierteljahres zum Ablauf des nächsten Kalendervierteljahrs\u0022 (§ 580a Absatz 2 BGB)",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Kündigungsfrist bei Grundstücken und Nicht-Geschäftsräumen",
            "valeur": "bei nach Monaten bemessener Miete „spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats\u0022 (§ 580a Absatz 1 Nummer 3 BGB)",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Abdingbarkeit",
            "valeur": "§ 550 BGB ist nicht abdingbar – amtlicher Leitsatz BGH 27.09.2017 – XII ZR 114/16: Schriftformheilungsklauseln sind „mit der nicht abdingbaren Vorschrift des § 550 BGB unvereinbar und daher unwirksam\u0022",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Formbedürftige Änderungen",
            "valeur": "Amtlicher Leitsatz BGH 25.11.2015 – XII ZR 114/14: „Die Änderung der Miethöhe stellt stets eine wesentliche und – jedenfalls soweit sie für mehr als ein Jahr erfolgt und nicht jederzeit vom Vermieter widerrufen werden kann – dem Formzwang des § 550 Satz 1 BGB unterfallende Vertragsänderung dar.\u0022",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Nachträge / Einheit der Urkunde",
            "valeur": "Amtlicher Leitsatz BGH 09.04.2008 – XII ZR 89/06: „Ein Nachtragsvertrag wahrt die Schriftform eines Mietvertrages nur dann, wenn er eine Bezugnahme auf die Schriftstücke enthält, aus denen sich sämtliche wesentlichen vertraglichen Vereinbarungen ergeben.\u0022",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Erwerber und Nießbraucher",
            "valeur": "BGH 22.01.2014 – XII ZR 68/10 (Grundstückserwerber, § 566 Absatz 1 BGB) und BGH 30.04.2014 – XII ZR 146/12 (Nießbraucher, §§ 566 Absatz 1, 567 Satz 1 BGB): Eine Schriftformheilungsklausel hindert den Eintretenden für sich genommen nicht an der Kündigung wegen Schriftformmangels",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Vertretungszusatz",
            "valeur": "BGH 22.04.2015 – XII ZR 55/14: Enthält das Rubrum keine Angaben über die Vertretungsregelung einer Aktiengesellschaft, ist die Schriftform auch dann gewahrt, wenn nur ein Vorstandsmitglied ohne Vertretungszusatz unterzeichnet hat",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Änderungsgesetz",
            "valeur": "Viertes Bürokratieentlastungsgesetz vom 23.10.2024, BGBl. 2024 I Nr. 323 (ausgegeben am 29.10.2024), Artikel 14 Nummer 7",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Übergangsrecht",
            "valeur": "Art. 229 § 70 Absatz 1 EGBGB – für vor dem 01.01.2025 entstandene Mietverhältnisse galt § 578 Absatz 1 BGB a. F. „bis einschließlich 1. Januar 2026\u0022 weiter; bei einer ab dem 01.01.2025 vereinbarten Änderung bereits ab dem Zeitpunkt der Änderungsvereinbarung neues Recht",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Status des Übergangsrechts heute",
            "valeur": "Die Übergangsfrist des Art. 229 § 70 Absatz 1 Satz 1 EGBGB ist am 01.01.2026 abgelaufen",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Landpacht",
            "valeur": "§ 585a BGB verlangt seit 01.01.2025 ebenfalls Textform; Übergangsfrist nach Art. 229 § 70 Absatz 2 EGBGB bis einschließlich 01.07.2026",
            "autorite": "A"
        }
    ],
    "sources": [
        {
            "titre": "gesetze-im-internet.de – § 550 BGB (Form des Mietvertrags; Satz 1 Rechtsfolge „gilt für unbestimmte Zeit\u0022, Satz 2 Kündigungssperre bei Wohnraum)",
            "url": "https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__550.html",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "titre": "gesetze-im-internet.de – § 578 BGB (Mietverhältnisse über Grundstücke und Räume; Absatz 1 Satz 2 Textform-Maßgabe, Absatz 2 Nicht-Wohnräume, Absatz 3 Träger-Anmietung)",
            "url": "https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__578.html",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "titre": "gesetze-im-internet.de – § 126 BGB (gesetzliche Schriftform; Absatz 2 Unterzeichnung auf derselben Urkunde, Absatz 3 elektronische Form, Absatz 5 notarielle Beurkundung)",
            "url": "https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__126.html",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "titre": "gesetze-im-internet.de – § 126b BGB (Textform: lesbare Erklärung, Person des Erklärenden, dauerhafter Datenträger)",
            "url": "https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__126b.html",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "titre": "gesetze-im-internet.de – § 542 BGB (Ende des Mietverhältnisses; Absatz 1 Kündigung bei unbestimmter Mietzeit)",
            "url": "https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__542.html",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "titre": "gesetze-im-internet.de – § 566 BGB (Kauf bricht nicht Miete – Eintritt des Erwerbers in das Mietverhältnis)",
            "url": "https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__566.html",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "titre": "gesetze-im-internet.de – § 575 BGB (qualifizierter Zeitmietvertrag über Wohnraum – neben § 550 BGB zu prüfen)",
            "url": "https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__575.html",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "titre": "gesetze-im-internet.de – § 580a BGB (Kündigungsfristen; Absatz 1 Nummer 3 Grundstücke, Absatz 2 Geschäftsräume)",
            "url": "https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__580a.html",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "titre": "gesetze-im-internet.de – § 585a BGB (Form des Landpachtvertrags – seit 01.01.2025 Textform)",
            "url": "https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__585a.html",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "titre": "gesetze-im-internet.de – Art. 229 § 70 EGBGB (Übergangsvorschrift zum Schriftformerfordernis bei Gewerbemiet- und Landpachtverträgen)",
            "url": "https://www.gesetze-im-internet.de/bgbeg/art_229__70.html",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "titre": "gesetze-im-internet.de – Art. 229 § 49 EGBGB (Absatz 3: § 578 Absatz 3 BGB nicht anwendbar auf bis 31.12.2018 entstandene Mietverhältnisse)",
            "url": "https://www.gesetze-im-internet.de/bgbeg/art_229__49.html",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "titre": "recht.bund.de (Bundesgesetzblatt) – Viertes Bürokratieentlastungsgesetz vom 23.10.2024, BGBl. 2024 I Nr. 323, ausgegeben am 29.10.2024; Artikel 14 Nummer 7 (§ 578 BGB), Artikel 14 Nummer 8 (§ 585a BGB), Artikel 15 Nummer 1 (Art. 229 § 70 EGBGB), Artikel 71 Absatz 1 (Inkrafttreten)",
            "url": "https://www.recht.bund.de/bgbl/1/2024/323/VO.html",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "titre": "bundesgerichtshof.de – BGH, Urteil vom 09.04.2008 – XII ZR 89/06 (amtliches Volltext-PDF; Leitsatz zur Bezugnahme im Nachtragsvertrag, Randnummer 24 zur gedanklichen Verbindung, Randnummer 28 zur Berufung auf den Formmangel nach jahrelanger Durchführung)",
            "url": "https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/XII_ZS/2006/XII_ZR__89-06.pdf?__blob=publicationFile\u0026v=1",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "titre": "rechtsprechung-im-internet.de (BMJ/BfJ) – BGH, Urteil vom 27.09.2017 – XII ZR 114/16 (Schriftformheilungsklauseln unwirksam; § 242 BGB als Grenze)",
            "url": "https://www.rechtsprechung-im-internet.de/jportal/?quelle=jlink\u0026docid=KORE318902017\u0026psml=bsjrsprod.psml\u0026max=true",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "titre": "rechtsprechung-im-internet.de (BMJ/BfJ) – BGH, Urteil vom 22.01.2014 – XII ZR 68/10 (Schriftformheilungsklausel hindert den Grundstückserwerber nicht)",
            "url": "https://www.rechtsprechung-im-internet.de/jportal/?quelle=jlink\u0026docid=KORE305242014\u0026psml=bsjrsprod.psml\u0026max=true",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "titre": "rechtsprechung-im-internet.de (BMJ/BfJ) – BGH, Urteil vom 30.04.2014 – XII ZR 146/12 (Nießbrauchsberechtigter, §§ 566 Absatz 1, 567 Satz 1 BGB)",
            "url": "https://www.rechtsprechung-im-internet.de/jportal/?quelle=jlink\u0026docid=KORE305632014\u0026psml=bsjrsprod.psml\u0026max=true",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "titre": "rechtsprechung-im-internet.de (BMJ/BfJ) – BGH, Urteil vom 25.11.2015 – XII ZR 114/14 (Änderung der Miethöhe als formbedürftige wesentliche Vertragsänderung)",
            "url": "https://www.rechtsprechung-im-internet.de/jportal/?quelle=jlink\u0026docid=KORE314462015\u0026psml=bsjrsprod.psml\u0026max=true",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "titre": "rechtsprechung-im-internet.de (BMJ/BfJ) – BGH, Urteil vom 22.04.2015 – XII ZR 55/14 (Unterzeichnung durch ein Vorstandsmitglied ohne Vertretungszusatz)",
            "url": "https://www.rechtsprechung-im-internet.de/jportal/?quelle=jlink\u0026docid=KORE308402015\u0026psml=bsjrsprod.psml\u0026max=true",
            "autorite": "A"
        }
    ],
    "faq": [
        {
            "question": "Was regelt Schriftform des langfristigen Mietvertrags (§ 550 BGB) – Kündbarkeit bei Formmangel, Nachträge, Einheit der Urkunde und Textform für Gewerberaum?",
            "reponse": "Wird ein Mietvertrag für längere Zeit als ein Jahr nicht in der gesetzlich vorgeschriebenen Form geschlossen, so gilt er nach § 550 Satz 1 BGB für unbestimmte Zeit – die vereinbarte Festlaufzeit trägt dann nicht mehr, und der Vertrag ist ordentlich kündbar. Der Vertrag wird dadurch nicht unwirksam; unwirksam ist allein die Befristung."
        },
        {
            "question": "Für wen gilt Schriftform des langfristigen Mietvertrags (§ 550 BGB)?",
            "reponse": "§ 550 BGB steht im Untertitel 2 „Mietverhältnisse über Wohnraum\u0022 und gilt dort unmittelbar. Über § 578 BGB wird die Vorschrift auf weitere Mietverhältnisse erstreckt: Grundstücke: § 578 Absatz 1 BGB erklärt eine Reihe von Vorschriften für entsprechend anwendbar und ordnet in Satz 2 an: „§ 550 ist mit der Maßgabe anzuwenden, dass ein Mietvertrag, der für längere Zeit als ein Jahr nicht in Textform geschlossen wird…"
        },
        {
            "question": "Gibt es Ausnahmen bei Schriftform des langfristigen Mietvertrags (§ 550 BGB)?",
            "reponse": "Verträge bis zu einem Jahr. § 550 Satz 1 BGB greift erst bei einer Bindung „für längere Zeit als ein Jahr\u0022. Kürzere Befristungen und unbefristete Verträge sind formfrei möglich. Kein Wirksamkeitsmangel. Der formunwirksam befristete Vertrag bleibt wirksam; er „gilt für unbestimmte Zeit\u0022. Beide Seiten können sich auf die Rechtsfolge berufen, nicht nur die formbenachteiligte Partei."
        },
        {
            "question": "Welche häufigen Fehler gibt es bei Schriftform des langfristigen Mietvertrags (§ 550 BGB)?",
            "reponse": "„Ohne Schriftform ist der Mietvertrag unwirksam.\u0022 Falsch. § 550 Satz 1 BGB ordnet an, dass der Vertrag „für unbestimmte Zeit\u0022 gilt – er bleibt wirksam, nur die Befristung entfällt. „Seit 2025 gilt für alle Mietverträge Textform.\u0022 Falsch. Die Umstellung betrifft ausschließlich Mietverhältnisse über Grundstücke und über Räume, die keine Wohnräume sind (§ 578 Absatz 1 Satz 2, Absatz 2 BGB) sowie die Landpacht (§ 585a…"
        },
        {
            "question": "Wie sieht ein Praxisbeispiel für Schriftform des langfristigen Mietvertrags (§ 550 BGB) aus?",
            "reponse": "Ein Vermieter und eine GmbH schließen am 15.03.2026 einen Mietvertrag über Ladenflächen mit fester Laufzeit bis zum 31.03.2036. Der Vertrag wird als PDF per E-Mail ausgetauscht; beide Seiten bestätigen den Vertragsschluss per E-Mail, in der jeweils der Name der erklärenden Person genannt ist. Eine eigenhändige Unterschrift auf einer gemeinsamen Papierurkunde gibt es nicht."
        }
    ],
    "wikidata": [
        "Q2249963",
        "Q2407805",
        "Q104816262",
        "Q165728",
        "Q687323"
    ],
    "valid_from": "2025-01-01",
    "valid_to": null,
    "derniere_revision": "2026-08-28",
    "derniere_verification": "2026-08-28",
    "statut_factcheck": "ok",
    "url": "https://nexvyra.de/fakten/schriftform-mietvertrag-550-bgb"
}