{
    "slug": "staffelmiete-indexmiete-557a-bgb",
    "titre": "Staffelmiete und Indexmiete (§§ 557a, 557b BGB)",
    "domaine": "mietrecht",
    "statut_juridique": "in_force",
    "niveau_autorite": "A",
    "description": "Staffelmiete (§ 557a BGB) und Indexmiete (§ 557b BGB) sind die beiden gesetzlich zugelassenen Formen, künftige Mieterhöhungen bereits im Mietvertrag zu…",
    "resume_court": "**Staffelmiete** (§ 557a BGB) und **Indexmiete** (§ 557b BGB) sind die beiden gesetzlich zugelassenen Formen, künftige Mieterhöhungen bereits im Mietvertrag zu vereinbaren (§ 557 Absatz 2 BGB). Beide müssen **schriftlich** vereinbart werden, und in beiden Fällen muss die Miete **jeweils mindestens ein Jahr unverändert** bleiben (§ 557a Absatz 2 Satz 1 BGB; § 557b Absatz 2 Satz 1 BGB, dort „von Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 abgesehen\u0022). Solange eine Staffel läuft, sind Erhöhungen nach den §§ 558 bis 559b BGB ausgeschlossen; bei der Indexmiete ist nur die Erhöhung nach § 558 BGB gesperrt, Modernisierungserhöhungen sind unter den engen Voraussetzungen des § 557b Absatz 2 Satz 2 BGB möglich. Die **Mietpreisbremse** (§§ 556d–556g BGB) gilt bei der Staffelmiete **für jede einzelne Mietstaffel**, bei der Indexmiete dagegen **nur für die Ausgangsmiete** (§ 557a Absatz 4, § 557b Absatz 4 BGB). Der BGH hat entschieden, dass eine Staffelmietvereinbarung, die die Steigerung erst für spätere Jahre in Prozent statt in Geldbeträgen ausweist, **nur teilweise** unwirksam ist (BGH 15.02.2012 – VIII ZR 197/11), und dass eine Indexmieterhöhung die **prozentuale** Indexveränderung nicht angeben muss (BGH 22.11.2017 – VIII ZR 291/16).",
    "faits": [
        {
            "point": "Rechtsgrundlage Staffelmiete",
            "valeur": "§ 557a BGB [gesetze-im-internet.de]",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Rechtsgrundlage Indexmiete",
            "valeur": "§ 557b BGB [gesetze-im-internet.de]",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Öffnungsnorm",
            "valeur": "§ 557 Absatz 2 BGB – künftige Änderungen der Miethöhe können als Staffelmiete oder als Indexmiete vereinbart werden; im Übrigen sind Mieterhöhungen nur nach §§ 558–560 BGB oder durch Vereinbarung im laufenden Mietverhältnis möglich (§ 557 Absatz 1 und 3 BGB)",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Form Staffelmiete",
            "valeur": "Schriftlich; jede Staffel muss als Geldbetrag ausgewiesen sein (§ 557a Absatz 1 BGB)",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Form Indexmiete",
            "valeur": "Schriftlich; Bezug auf den Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland (Verbraucherpreisindex, Statistisches Bundesamt) (§ 557b Absatz 1 BGB)",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Mindestlaufzeit je Stufe",
            "valeur": "1 Jahr unveränderte Miete (§ 557a Absatz 2 Satz 1 BGB; § 557b Absatz 2 Satz 1 BGB – dort ohne Erhöhungen nach §§ 559 bis 560 BGB)",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Gesperrte Erhöhungen Staffelmiete",
            "valeur": "§§ 558 bis 559b BGB während der Laufzeit (§ 557a Absatz 2 Satz 2 BGB). § 559e BGB ist vom Wortlaut nicht erfasst – erst BT-Drs. 21/6807 will ihn einbeziehen",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Gesperrte Erhöhungen Indexmiete",
            "valeur": "§ 558 BGB ausgeschlossen; § 559 BGB nur bei vom Vermieter nicht zu vertretenden Umständen; eine auf § 559e BGB gestützte Erhöhung für Maßnahmen nach § 555b Nummer 1a ist nach der Gesetzesbegründung ausgeschlossen (§ 557b Absatz 2 Satz 2 und 3 BGB; BT-Drs. 20/7619, S. 97)",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Kündigungsausschluss Staffelmiete",
            "valeur": "höchstens 4 Jahre seit Abschluss der Staffelmietvereinbarung (§ 557a Absatz 3 BGB)",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Geltendmachung Indexerhöhung",
            "valeur": "Erklärung in Textform mit Angabe der Indexänderung und der Miete bzw. Erhöhung in einem Geldbetrag (§ 557b Absatz 3 Satz 1 und 2 BGB)",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Fälligkeit der Indexerhöhung",
            "valeur": "ab Beginn des übernächsten Monats nach Zugang der Erklärung (§ 557b Absatz 3 Satz 3 BGB)",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Mietpreisbremse Staffelmiete",
            "valeur": "§§ 556d–556g BGB gelten für jede Mietstaffel (§ 557a Absatz 4 Satz 1 BGB)",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Mietpreisbremse Indexmiete",
            "valeur": "§§ 556d–556g BGB gelten nur für die Ausgangsmiete (§ 557b Absatz 4 BGB)",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Übergangsausnahme",
            "valeur": "§ 557a Absatz 4 / § 557b Absatz 4 BGB gelten nicht für Verträge, die vor Geltung der Landes-Rechtsverordnung geschlossen wurden (Art. 229 § 35 EGBGB)",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Abweichung zulasten des Mieters",
            "valeur": "unwirksam (§ 557a Absatz 5, § 557b Absatz 5 BGB)",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Leitentscheidung Staffelmiete",
            "valeur": "BGH 15.02.2012 – VIII ZR 197/11 (Teilnichtigkeit, § 139 BGB)",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Leitentscheidungen Indexmiete",
            "valeur": "BGH 22.11.2017 – VIII ZR 291/16; BGH 26.05.2021 – VIII ZR 42/20",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Geplante Änderung",
            "valeur": "Indexsteigerungen über 3 % p. a. sollen in angespannten Wohnlagen zur Hälfte des übersteigenden Teils unberücksichtigt bleiben (bei 5 % Inflation also 4 % wirksam), BT-Drs. 21/6807 (1. Lesung 09.07.2026, noch nicht in Kraft)",
            "autorite": "A"
        }
    ],
    "sources": [
        {
            "titre": "gesetze-im-internet.de – § 557 BGB (Mieterhöhungen nach Vereinbarung oder Gesetz, Absatz 2 Öffnungsnorm)",
            "url": "https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__557.html",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "titre": "gesetze-im-internet.de – § 557a BGB (Staffelmiete: Schriftform, Geldbetrag, 1 Jahr, Sperre §§ 558–559b, 4 Jahre Kündigungsausschluss, Mietpreisbremse je Staffel)",
            "url": "https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__557a.html",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "titre": "gesetze-im-internet.de – § 557b BGB (Indexmiete: VPI, 1 Jahr, Textform, übernächster Monat, Mietpreisbremse nur Ausgangsmiete)",
            "url": "https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__557b.html",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "titre": "gesetze-im-internet.de – § 556d BGB (zulässige Miethöhe bei Mietbeginn, 10 % über ortsüblicher Vergleichsmiete, Landes-VO längstens bis 31.12.2029)",
            "url": "https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__556d.html",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "titre": "gesetze-im-internet.de – § 556g BGB (Rechtsfolgen, Rüge, Auskunft über die Miete)",
            "url": "https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__556g.html",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "titre": "gesetze-im-internet.de – § 559e BGB (Mieterhöhung nach Einbau oder Aufstellung einer Heizungsanlage)",
            "url": "https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__559e.html",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "titre": "gesetze-im-internet.de – § 558 BGB (Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete – bei Staffel- und Indexmiete gesperrt)",
            "url": "https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__558.html",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "titre": "gesetze-im-internet.de – Art. 229 § 35 EGBGB (Übergangsvorschriften zum Mietrechtsnovellierungsgesetz vom 21.04.2015)",
            "url": "https://www.gesetze-im-internet.de/bgbeg/art_229__35.html",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "titre": "rechtsprechung-im-internet.de (BMJ/BfJ) – BGH, Urteil vom 15.02.2012 – VIII ZR 197/11 (Teilnichtigkeit einer Staffelmietvereinbarung)",
            "url": "https://www.rechtsprechung-im-internet.de/jportal/?quelle=jlink\u0026docid=KORE300502012\u0026psml=bsjrsprod.psml\u0026max=true",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "titre": "rechtsprechung-im-internet.de (BMJ/BfJ) – BGH, Urteil vom 22.11.2017 – VIII ZR 291/16 (keine Angabe der prozentualen Indexveränderung erforderlich)",
            "url": "https://www.rechtsprechung-im-internet.de/jportal/?quelle=jlink\u0026docid=KORE319322017\u0026psml=bsjrsprod.psml\u0026max=true",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "titre": "rechtsprechung-im-internet.de (BMJ/BfJ) – BGH, Urteil vom 26.05.2021 – VIII ZR 42/20 (Wirksamkeit der Indexmietvereinbarung, Transparenzgebot)",
            "url": "https://www.rechtsprechung-im-internet.de/jportal/?quelle=jlink\u0026docid=KORE304322021\u0026psml=bsjrsprod.psml\u0026max=true",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "titre": "dserver.bundestag.de – BT-Drucksache 21/6807 vom 01.07.2026, Gesetzentwurf der Bundesregierung zur Änderung des Rechts der Wohn- und Geschäftsraummiete (§ 557b Absatz 4 BGB-E, 3-Prozent-Kappung)",
            "url": "https://dserver.bundestag.de/btd/21/068/2106807.pdf",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "titre": "bundestag.de – Erste Lesung am 09.07.2026, Überweisung an die Ausschüsse",
            "url": "https://www.bundestag.de/dokumente/textarchiv/2026/kw28-de-mieten-1192548",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "titre": "dserver.bundestag.de – BT-Drucksache 20/7619, S. 97 (Begründung zu § 557b BGB: der „es sei denn\u0022-Halbsatz schränkt die Modernisierungsmieterhöhung weiter ein)",
            "url": "https://dserver.bundestag.de/btd/20/076/2007619.pdf",
            "autorite": "A"
        }
    ],
    "faq": [
        {
            "question": "Was regelt Staffelmiete und Indexmiete (§§ 557a, 557b BGB)?",
            "reponse": "Staffelmiete (§ 557a BGB) und Indexmiete (§ 557b BGB) sind die beiden gesetzlich zugelassenen Formen, künftige Mieterhöhungen bereits im Mietvertrag zu vereinbaren (§ 557 Absatz 2 BGB). Beide müssen schriftlich vereinbart werden, und in beiden Fällen muss die Miete jeweils mindestens ein Jahr unverändert bleiben (§ 557a Absatz 2 Satz 1 BGB; § 557b Absatz 2 Satz 1 BGB, dort „von Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560…"
        },
        {
            "question": "Für wen gilt Staffelmiete und Indexmiete (§§ 557a, 557b BGB)?",
            "reponse": "Die Regelungen gelten für Wohnraummietverhältnisse. Über § 578 Absatz 3 Satz 1 BGB sind § 557a Absatz 1 bis 3 und 5 sowie § 557b Absatz 1 bis 3 und 5 BGB zusätzlich auf Verträge über die Anmietung von Räumen durch juristische Personen des öffentlichen Rechts oder anerkannte private Träger der Wohlfahrtspflege entsprechend anwendbar, wenn die Räume Personen mit dringendem Wohnungsbedarf zum Wohnen überlassen werden…"
        },
        {
            "question": "Gibt es Ausnahmen bei Staffelmiete und Indexmiete (§§ 557a, 557b BGB)?",
            "reponse": "Kein Gewerberaum. §§ 557a, 557b BGB gelten nur für Wohnraum; für Gewerbemietverträge greifen sie nicht (abweichend nur die entsprechende Anwendung nach § 578 Absatz 3 Satz 1 BGB). Altverträge vor der Landesverordnung. § 557a Absatz 4 und § 557b Absatz 4 BGB sind nicht anzuwenden auf Mietverträge und Staffelmietvereinbarungen, die geschlossen wurden, bevor die Wohnung in den Anwendungsbereich einer Rechtsverordnung…"
        },
        {
            "question": "Welche häufigen Fehler gibt es bei Staffelmiete und Indexmiete (§§ 557a, 557b BGB)?",
            "reponse": "„Bei Staffelmiete gilt die Mietpreisbremse nur einmal.\u0022 – Falsch. § 557a Absatz 4 BGB unterwirft jede Mietstaffel den §§ 556d–556g BGB, mit eigenem Stichtag je Staffel. „Bei Indexmiete deckelt die Mietpreisbremse auch die Erhöhungen.\u0022 – Falsch. § 557b Absatz 4 BGB erfasst nach geltendem Recht nur die Ausgangsmiete. „Eine fehlerhafte Staffel macht den ganzen Staffelmietvertrag unwirksam.\u0022 – Nicht zwingend."
        },
        {
            "question": "Wie sieht ein Praxisbeispiel für Staffelmiete und Indexmiete (§§ 557a, 557b BGB) aus?",
            "reponse": "Indexmiete, Nettokaltmiete zu Mietbeginn 900 €. Der VPI ist seit Mietbeginn von 100,0 auf 106,0 Punkte gestiegen; die letzte Mietänderung liegt mehr als ein Jahr zurück. Der Vermieter erklärt die Erhöhung in Textform, nennt die Indexentwicklung (100,0 → 106,0) und beziffert die neue Miete mit 954 € (§ 557b Absatz 3 Satz 1 und 2 BGB). Die prozentuale Steigerung muss er nicht ausrechnen (BGH VIII ZR 291/16)."
        }
    ],
    "wikidata": [
        "Q58081925",
        "Q165728",
        "Q687323",
        "Q17078081"
    ],
    "valid_from": "2024-01-01",
    "valid_to": null,
    "derniere_revision": "2026-08-18",
    "derniere_verification": "2026-08-18",
    "statut_factcheck": "ok",
    "url": "https://nexvyra.de/fakten/staffelmiete-indexmiete-557a-bgb"
}