{
    "slug": "verwertungskuendigung-573-abs-2-nr-3-bgb",
    "titre": "Verwertungskündigung (§ 573 Absatz 2 Nummer 3 BGB) – angemessene wirtschaftliche Verwertung und erheblicher Nachteil",
    "domaine": "mietrecht",
    "statut_juridique": "in_force",
    "niveau_autorite": "A",
    "description": "Die Verwertungskündigung ist der dritte gesetzlich benannte Fall eines berechtigten Interesses des Vermieters an der Beendigung eines Wohnraummietverhältnisses.",
    "resume_court": "Die Verwertungskündigung ist der dritte gesetzlich benannte Fall eines berechtigten Interesses des Vermieters an der Beendigung eines Wohnraummietverhältnisses. Sie setzt nach § 573 Absatz 2 Nummer 3 BGB voraus, dass der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert ist **und** dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde. Zwei Verwertungsziele schließt das Gesetz ausdrücklich aus: die Möglichkeit, durch eine anderweitige Vermietung als Wohnraum eine höhere Miete zu erzielen, bleibt außer Betracht, und der Vermieter kann sich nicht darauf berufen, dass er die Mieträume im Zusammenhang mit einer beabsichtigten oder nach Überlassung an den Mieter erfolgten Begründung von Wohnungseigentum veräußern will. Der Bundesgerichtshof verlangt, dass die erheblichen Nachteile **beim Vermieter selbst** eintreten und im Kündigungsschreiben konkret dargelegt werden; Nachteile eines personenverschiedenen Dritten – etwa einer verbundenen Schwestergesellschaft – genügen nicht (BGH, Urteil vom 27.09.2017 – VIII ZR 243/16). Auch bei wirksamer Verwertungskündigung kann der Mieter nach § 574 BGB widersprechen und die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen.",
    "faits": [
        {
            "point": "Rechtsgrundlage",
            "valeur": "§ 573 Absatz 2 Nummer 3 BGB (ordentliche Kündigung des Vermieters, dritter Regelbeispielsfall) [gesetze-im-internet.de]",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Grundvoraussetzung",
            "valeur": "Der Vermieter muss ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses haben; die Kündigung zum Zwecke der Mieterhöhung ist ausgeschlossen [§ 573 Absatz 1 BGB]",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Doppelte Voraussetzung",
            "valeur": "Hinderung an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks und dadurch drohende erhebliche Nachteile – beides muss kumulativ vorliegen [§ 573 Absatz 2 Nummer 3 BGB]",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Gegenstand der Verwertung",
            "valeur": "eine wirtschaftliche Verwertung „des Grundstücks\u0022, also die Realisierung des diesem innewohnenden materiellen Werts, die in erster Linie durch Veräußerung oder Vermietung geschieht [BGH, 27.09.2017 – VIII ZR 243/16, Rn. 15]",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Abriss und Neubau",
            "valeur": "Auch die Beseitigung des Gebäudes und die Errichtung eines Neubaus, der anschließend veräußert, vermietet oder verpachtet werden soll, ist eine wirtschaftliche Verwertung [BGH, 27.09.2017 – VIII ZR 243/16, Rn. 15; BGH, 28.01.2009 – VIII ZR 8/08, BGHZ 179, 289 Rn. 11]",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Maßstab „angemessen\u0022",
            "valeur": "Eine wirtschaftliche Verwertung ist angemessen, wenn sie von vernünftigen, nachvollziehbaren Erwägungen getragen wird [BGH, 28.01.2009 – VIII ZR 8/08, amtlicher Leitsatz a]",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Erster gesetzlicher Ausschluss",
            "valeur": "Die Möglichkeit, durch anderweitige Vermietung als Wohnraum eine höhere Miete zu erzielen, bleibt außer Betracht [§ 573 Absatz 2 Nummer 3 Halbsatz 2 BGB]",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Zweiter gesetzlicher Ausschluss",
            "valeur": "Keine Berufung darauf, die Mieträume im Zusammenhang mit einer beabsichtigten oder erfolgten Begründung von Wohnungseigentum veräußern zu wollen [§ 573 Absatz 2 Nummer 3 Halbsatz 3 BGB]",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Nachteil beim Vermieter selbst",
            "valeur": "Erforderlich ist ein erheblicher Nachteil beim Vermieter selbst; ein Nachteil bei einer persönlich und wirtschaftlich verbundenen „Schwestergesellschaft\u0022 reicht nicht aus [BGH, 27.09.2017 – VIII ZR 243/16, amtlicher Leitsatz a; ECLI:DE:BGH:2017:270917UVIIIZR243.16.0]",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Verfassungsrechtlicher Rahmen",
            "valeur": "Beurteilung vor dem Hintergrund der Sozialpflichtigkeit des Eigentums (Artikel 14 Absatz 2 GG) und damit des grundsätzlichen Bestandsinteresses des Mieters [BGH, 28.01.2009 – VIII ZR 8/08, Leitsatz b]; das Besitzrecht des Mieters ist selbst Eigentum im Sinne des Artikels 14 Absatz 1 Satz 1 GG [BGH, 28.01.2009 – VIII ZR 8/08, Rn. 14; BGH, 08.06.2011 – VIII ZR 226/09, Rn. 11]",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Kein Anspruch auf Gewinnoptimierung",
            "valeur": "Das Eigentum gewährt dem Vermieter keinen Anspruch auf Gewinnoptimierung oder auf gerade die Nutzungsmöglichkeit mit dem größtmöglichen wirtschaftlichen Vorteil [BGH, 27.09.2017 – VIII ZR 243/16, Rn. 21; BGH, 08.06.2011 – VIII ZR 226/09, Rn. 11]",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Obergrenze der Anforderungen",
            "valeur": "Es darf nicht gefordert werden, dass die dem Vermieter entstehenden Einbußen einen Umfang annehmen, welcher die Nachteile weit übersteigt, die dem Mieter im Falle des Verlusts der Wohnung erwüchsen; das Kündigungsrecht darf nicht auf Fälle drohenden Existenzverlusts reduziert oder so restriktiv gehandhabt werden, dass die Verwertung wirtschaftlich sinnlos erscheint [BGH, 29.03.2017 – VIII ZR 45/16, Rn. 40; BGH, 27.09.2017 – VIII ZR 243/16, Rn. 22]",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Keine generalisierende Betrachtung",
            "valeur": "Die Abwägung zwischen Bestandsinteresse des Mieters und Verwertungsinteresse des Eigentümers entzieht sich einer generalisierenden Betrachtung; sie lässt sich nur unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls und der konkreten Situation des Vermieters treffen [BGH, 28.01.2009 – VIII ZR 8/08, Leitsatz b; BGH, 27.09.2017 – VIII ZR 243/16, Rn. 23]",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Keine Vorratskündigung",
            "valeur": "Der Verwertungswunsch muss sich so weit verdichtet haben, dass ein konkretes Interesse an der alsbaldigen Umsetzung der im Kündigungsschreiben dargelegten Pläne besteht [BGH, 27.09.2017 – VIII ZR 243/16, Rn. 18 f.]",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Begründungserfordernis",
            "valeur": "Die Gründe für das berechtigte Interesse sind im Kündigungsschreiben anzugeben; andere Gründe werden nur berücksichtigt, soweit sie nachträglich entstanden sind [§ 573 Absatz 3 BGB]",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Umfang der Begründung bei Abriss",
            "valeur": "Es genügt die Mitteilung, aus welchen Gründen der Vermieter die vorhandene Bausubstanz nicht für erhaltenswert hält und welche baulichen Maßnahmen er stattdessen plant [BGH, 09.02.2011 – VIII ZR 155/10, amtlicher Leitsatz 1]",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Keine Wirtschaftlichkeitsberechnung im Kündigungsschreiben",
            "valeur": "Zur formellen Begründung bedarf es keiner Vorlage von Wirtschaftlichkeitsberechnungen etwa zu einer Sanierungsalternative [BGH, 09.02.2011 – VIII ZR 155/10, Rn. 15]",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Fallgruppe Minimalsanierung",
            "valeur": "Ein erheblicher Nachteil kann darin liegen, dass der Vermieter sonst auf notdürftige Maßnahmen verwiesen ist, die weder zu nachhaltiger Verbesserung noch zur Verlängerung einer verhältnismäßig geringen Restlebensdauer des Gebäudes führen [BGH, 28.01.2009 – VIII ZR 8/08, Leitsatz c]",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Fallgruppe Unverkäuflichkeit",
            "valeur": "Der amtliche Leitsatz lautet „Zu den Voraussetzungen einer Verwertungskündigung zum Zweck der Veräußerung einer im vermieteten Zustand unrentablen und nicht oder nur unter erheblichem Preisabschlag verkäuflichen Immobilie.\u0022; der Senat hat es als rechtsfehlerhaft beanstandet, die Abwägung auf die Verschlechterung von Verkehrswert oder Rentabilität seit dem Erwerb zu verkürzen, und zurückverwiesen [BGH, 08.06.2011 – VIII ZR 226/09, Leitsatz und Rn. 14, 17]",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Revisionsrechtliche Kontrolle",
            "valeur": "Die Abwägung ist tatrichterliche Aufgabe und nur eingeschränkt überprüfbar (Wertungsgrenzen erkannt, Wertungsgrundlage ausgeschöpft, Denk- und Erfahrungssätze beachtet) [BGH, 28.01.2009 – VIII ZR 8/08, Rn. 15; BGH, 08.06.2011 – VIII ZR 226/09, Rn. 12]",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Kündigungsfrist",
            "valeur": "die allgemeinen Fristen des § 573c BGB: spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats; für den Vermieter Verlängerung um jeweils drei Monate nach fünf und nach acht Jahren seit der Überlassung des Wohnraums [§ 573c Absatz 1 BGB]",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Sperrfrist nach Umwandlung",
            "valeur": "Ein Erwerber kann sich auf berechtigte Interessen nach § 573 Absatz 2 Nummer 2 oder 3 BGB erst nach Ablauf von drei Jahren seit der Veräußerung berufen; durch Landesverordnung bis zu zehn Jahre [§ 577a Absatz 1 und 2 BGB]",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Widerspruchsrecht des Mieters",
            "valeur": "Der Mieter kann der Kündigung nach § 574 BGB widersprechen und Fortsetzung verlangen; Form und Frist richten sich nach § 574b BGB [§§ 574, 574a, 574b BGB]",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Abweichende Vereinbarung",
            "valeur": "zum Nachteil des Mieters unwirksam [§ 573 Absatz 4 BGB]",
            "autorite": "A"
        }
    ],
    "sources": [
        {
            "titre": "gesetze-im-internet.de – § 573 BGB (Ordentliche Kündigung des Vermieters, Absatz 2 Nummer 3 und Begründungserfordernis Absatz 3)",
            "url": "https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__573.html",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "titre": "gesetze-im-internet.de – § 573a BGB (Erleichterte Kündigung des Vermieters)",
            "url": "https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__573a.html",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "titre": "gesetze-im-internet.de – § 573c BGB (Fristen der ordentlichen Kündigung)",
            "url": "https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__573c.html",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "titre": "gesetze-im-internet.de – § 573d BGB (Außerordentliche Kündigung mit gesetzlicher Frist, Verweisung auf § 573 BGB)",
            "url": "https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__573d.html",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "titre": "gesetze-im-internet.de – § 574 BGB (Widerspruch des Mieters gegen die Kündigung)",
            "url": "https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__574.html",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "titre": "gesetze-im-internet.de – § 574a BGB (Fortsetzung des Mietverhältnisses nach Widerspruch)",
            "url": "https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__574a.html",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "titre": "gesetze-im-internet.de – § 574b BGB (Form und Frist des Widerspruchs)",
            "url": "https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__574b.html",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "titre": "gesetze-im-internet.de – § 575 BGB (Zeitmietvertrag, Befristungsgrund Absatz 1 Satz 1 Nummer 2)",
            "url": "https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__575.html",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "titre": "gesetze-im-internet.de – § 577 BGB (Vorkaufsrecht des Mieters)",
            "url": "https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__577.html",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "titre": "gesetze-im-internet.de – § 577a BGB (Kündigungsbeschränkung bei Wohnungsumwandlung)",
            "url": "https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__577a.html",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "titre": "gesetze-im-internet.de – § 578 BGB (Mietverhältnisse über Grundstücke und Räume, Absatz 3 Satz 1)",
            "url": "https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__578.html",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "titre": "gesetze-im-internet.de – Artikel 229 § 49 EGBGB (Übergangsvorschriften zum Mietrechtsanpassungsgesetz; Absatz 3: Nichtanwendung des § 578 Absatz 3 BGB auf bis einschließlich 31.12.2018 entstandene Mietverhältnisse)",
            "url": "https://www.gesetze-im-internet.de/bgbeg/art_229__49.html",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "titre": "gesetze-im-internet.de – § 549 BGB (Auf Wohnraummietverhältnisse anwendbare Vorschriften)",
            "url": "https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__549.html",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "titre": "gesetze-im-internet.de – Artikel 14 GG (Eigentumsgarantie und Sozialpflichtigkeit des Eigentums)",
            "url": "https://www.gesetze-im-internet.de/gg/art_14.html",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "titre": "gesetze-im-internet.de – § 721 ZPO (Räumungsfrist)",
            "url": "https://www.gesetze-im-internet.de/zpo/__721.html",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "titre": "Bundesgerichtshof – Urteil vom 27.09.2017 – VIII ZR 243/16 (amtlicher Volltext, PDF; ECLI:DE:BGH:2017:270917UVIIIZR243.16.0)",
            "url": "https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2016/VIII_ZR_243-16.pdf?__blob=publicationFile",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "titre": "rechtsprechung-im-internet.de – BGH, Urteil vom 27.09.2017 – VIII ZR 243/16 (amtlicher Volltext mit Leitsätzen, Portal von BMJ und BfJ)",
            "url": "https://www.rechtsprechung-im-internet.de/jportal/?quelle=jlink\u0026docid=KORE318812017\u0026psml=bsjrsprod.psml\u0026max=true",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "titre": "Bundesgerichtshof – Pressemitteilung Nr. 152/2017 vom 27.09.2017 („BGH mahnt Sorgfalt bei der Prüfung von Verwertungskündigungen (§ 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB) an\u0022)",
            "url": "https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Pressemitteilungen/DE/2017/2017152.html",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "titre": "Bundesgerichtshof – Urteil vom 28.01.2009 – VIII ZR 8/08 (BGHZ 179, 289; amtlicher Volltext mit Leitsätzen a bis c, PDF)",
            "url": "https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2008/VIII_ZR___8-08.pdf?__blob=publicationFile",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "titre": "rechtsprechung-im-internet.de – BGH, Urteil vom 09.02.2011 – VIII ZR 155/10 (Begründungserfordernis bei Abriss und Neubau, amtlicher Volltext mit Leitsätzen; das SharedDocs-PDF des BGH zu diesem Aktenzeichen enthält nur den Beschluss vom 27.10.2010 zur einstweiligen Einstellung der Zwangsvollstreckung)",
            "url": "https://www.rechtsprechung-im-internet.de/jportal/?quelle=jlink\u0026docid=KORE302892011\u0026psml=bsjrsprod.psml\u0026max=true",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "titre": "Bundesgerichtshof – Urteil vom 08.06.2011 – VIII ZR 226/09 (Verwertungskündigung zur Veräußerung einer im vermieteten Zustand unverkäuflichen Immobilie, amtlicher Volltext, PDF)",
            "url": "https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2009/VIII_ZR_226-09.pdf?__blob=publicationFile",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "titre": "rechtsprechung-im-internet.de – BGH, Urteil vom 08.06.2011 – VIII ZR 226/09 (amtlicher Volltext mit Leitsatz)",
            "url": "https://www.rechtsprechung-im-internet.de/jportal/?quelle=jlink\u0026docid=KORE303462011\u0026psml=bsjrsprod.psml\u0026max=true",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "titre": "Bundesgerichtshof – Urteil vom 29.03.2017 – VIII ZR 45/16 (BGHZ 214, 269; Berufs- und Geschäftsbedarf, Nähe zur Verwertungskündigung, amtlicher Volltext, PDF)",
            "url": "https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2016/VIII_ZR__45-16.pdf?__blob=publicationFile",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "titre": "Bundesgerichtshof – Urteil vom 10.05.2017 – VIII ZR 292/15 (Generalklausel § 573 Absatz 1 Satz 1 BGB, Interessenabwägung, amtlicher Volltext, PDF)",
            "url": "https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2015/VIII_ZR_292-15.pdf?__blob=publicationFile",
            "autorite": "A"
        }
    ],
    "faq": [
        {
            "question": "Was regelt Verwertungskündigung (§ 573 Absatz 2 Nummer 3 BGB) – angemessene wirtschaftliche Verwertung und erheblicher Nachteil?",
            "reponse": "Die Verwertungskündigung ist der dritte gesetzlich benannte Fall eines berechtigten Interesses des Vermieters an der Beendigung eines Wohnraummietverhältnisses. Sie setzt nach § 573 Absatz 2 Nummer 3 BGB voraus, dass der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert ist und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde."
        },
        {
            "question": "Für wen gilt Verwertungskündigung (§ 573 Absatz 2 Nummer 3 BGB)?",
            "reponse": "§ 573 BGB gilt für Mietverhältnisse über Wohnraum; welche Vorschriften des Untertitels auf Wohnraummietverhältnisse anwendbar sind und welche Wohnraumarten ausgenommen sind, regelt § 549 BGB. Absatz 1 Satz 1 stellt den Grundsatz auf, dass der Vermieter nur kündigen kann, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat; Absatz 2 nennt mit dem Wort „insbesondere\u0022 drei Regelbeispiele, von…"
        },
        {
            "question": "Gibt es Ausnahmen bei Verwertungskündigung (§ 573 Absatz 2 Nummer 3 BGB)?",
            "reponse": "Gesetzlich ausgeschlossene Verwertungsziele. Die Erzielung einer höheren Miete durch anderweitige Vermietung als Wohnraum und die Veräußerung im Zusammenhang mit einer Begründung von Wohnungseigentum sind nach dem Wortlaut des § 573 Absatz 2 Nummer 3 BGB von vornherein keine tauglichen Kündigungsgründe. Kündigung zum Zwecke der Mieterhöhung. Sie ist nach § 573 Absatz 1 Satz 2 BGB generell ausgeschlossen."
        },
        {
            "question": "Welche häufigen Fehler gibt es bei Verwertungskündigung (§ 573 Absatz 2 Nummer 3 BGB)?",
            "reponse": "„Ich kann teurer vermieten\u0022 als Kündigungsgrund. Der Normtext schließt genau das aus: Die Möglichkeit, durch eine anderweitige Vermietung als Wohnraum eine höhere Miete zu erzielen, bleibt ausdrücklich außer Betracht (§ 573 Absatz 2 Nummer 3 BGB). Umwandlung in Eigentumswohnungen als Verwertung. Die beabsichtigte Veräußerung im Zusammenhang mit einer Begründung von Wohnungseigentum trägt die Kündigung nicht."
        },
        {
            "question": "Wie sieht ein Praxisbeispiel für Verwertungskündigung (§ 573 Absatz 2 Nummer 3 BGB) aus?",
            "reponse": "Eine Grundstückseigentümerin erwirbt ein 1914 errichtetes Mehrfamilienhaus in innenstadtnaher Lage. Ein Gutachten ergibt, dass das Gebäude wegen Alter und baulichem Zustand gemessen an üblichen Wohnverhältnissen entweder vollsaniert oder abgerissen und neu errichtet werden müsste; eine bloße Instandsetzung würde weder zu einer nachhaltigen Verbesserung noch zu einer nennenswerten Verlängerung der Restlebensdauer…"
        }
    ],
    "wikidata": [
        "Q58081925",
        "Q165728",
        "Q687323",
        "Q1797063"
    ],
    "valid_from": "2001-09-01",
    "valid_to": null,
    "derniere_revision": "2026-08-27",
    "derniere_verification": "2026-08-27",
    "statut_factcheck": "ok",
    "url": "https://nexvyra.de/fakten/verwertungskuendigung-573-abs-2-nr-3-bgb"
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