{
    "slug": "vorkaufsrecht-mieter-577-bgb",
    "titre": "Vorkaufsrecht des Mieters bei Umwandlung in Wohnungseigentum (§ 577 BGB) – Entstehung, Mitteilungspflicht, Zwei-Monats-Ausschlussfrist und Schadensersatz",
    "domaine": "mietrecht",
    "statut_juridique": "in_force",
    "niveau_autorite": "A",
    "description": "Werden vermietete Wohnräume, an denen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet worden ist oder begründet werden soll, an einen Dritten…",
    "resume_court": "Werden vermietete Wohnräume, an denen **nach der Überlassung an den Mieter** Wohnungseigentum begründet worden ist oder begründet werden soll, an einen Dritten verkauft, so ist der Mieter nach § 577 Absatz 1 Satz 1 BGB zum Vorkauf berechtigt. Das Recht entsteht **nicht** beim Verkauf an einen Familienangehörigen oder an einen Angehörigen des Haushalts des Vermieters (§ 577 Absatz 1 Satz 2 BGB). Der Vermieter muss dem Mieter den Inhalt des mit dem Dritten geschlossenen Kaufvertrags unverzüglich mitteilen (§ 577 Absatz 1 Satz 3 in Verbindung mit § 469 Absatz 1 Satz 1 BGB) – ersatzweise genügt nach § 469 Absatz 1 Satz 2 BGB die Mitteilung des Dritten – und diese Mitteilung mit einer **Unterrichtung über das Vorkaufsrecht** verbinden (§ 577 Absatz 2 BGB). Ab Empfang dieser Mitteilung läuft eine Frist von **zwei Monaten** (§ 577 Absatz 1 Satz 3 in Verbindung mit § 469 Absatz 2 Satz 1 Halbsatz 1 BGB), innerhalb derer der Mieter das Vorkaufsrecht durch schriftliche Erklärung gegenüber dem Verkäufer ausüben muss (§ 577 Absatz 3 BGB); nach dem amtlichen Leitsatz 2 von **BGH, Urteil vom 21.05.2025 – VIII ZR 201/23** ist das eine **Ausschlussfrist**, die „nach ihrem Ablauf nicht mehr der Disposition der Parteien unterliegt“. Unterlässt der Vermieter die Mitteilungen und erfährt der Mieter erst nach Vollzug des Kaufvertrags davon, kann er nach **BGH, Urteil vom 21.01.2015 – VIII ZR 51/14** „Ersatz der Differenz von Verkehrswert und Kaufpreis (abzüglich im Falle des Erwerbs der Wohnung angefallener Kosten) verlangen“ – und zwar auch dann, wenn er sein Vorkaufsrecht nach Kenntniserlangung nicht mehr ausgeübt hat.",
    "faits": [
        {
            "point": "Rechtsgrundlage",
            "valeur": "§ 577 BGB („Vorkaufsrecht des Mieters“), ergänzt durch die allgemeinen Vorkaufsvorschriften der §§ 463–473 BGB [gesetze-im-internet.de]",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Verweisung auf das allgemeine Vorkaufsrecht",
            "valeur": "„Soweit sich nicht aus den nachfolgenden Absätzen etwas anderes ergibt, finden auf das Vorkaufsrecht die Vorschriften über den Vorkauf Anwendung“ (§ 577 Absatz 1 Satz 3 BGB)",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Auslösender Tatbestand (Alternative 1)",
            "valeur": "Nach Überlassung an den Mieter ist Wohnungseigentum begründet worden und wird an einen Dritten verkauft (§ 577 Absatz 1 Satz 1 Alt. 1 BGB)",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Auslösender Tatbestand (Alternative 2)",
            "valeur": "Nach Überlassung an den Mieter soll Wohnungseigentum begründet werden und das künftige Wohnungseigentum wird an einen Dritten verkauft (§ 577 Absatz 1 Satz 1 Alt. 2 BGB)",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Ausnahme Familie/Haushalt",
            "valeur": "„Dies gilt nicht, wenn der Vermieter die Wohnräume an einen Familienangehörigen oder an einen Angehörigen seines Haushalts verkauft“ (§ 577 Absatz 1 Satz 2 BGB)",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Mitteilungspflicht",
            "valeur": "Inhalt des mit dem Dritten geschlossenen Vertrags „unverzüglich“ mitzuteilen; die Mitteilung des Verpflichteten wird durch die Mitteilung des Dritten ersetzt (§ 469 Absatz 1 BGB)",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Zusätzliche Unterrichtungspflicht",
            "valeur": "„Die Mitteilung … ist mit einer Unterrichtung des Mieters über sein Vorkaufsrecht zu verbinden“ (§ 577 Absatz 2 BGB)",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Ausübungsfrist",
            "valeur": "zwei Monate ab Empfang der Mitteilung (§ 577 Absatz 1 Satz 3 in Verbindung mit § 469 Absatz 2 Satz 1 Halbsatz 1 BGB – Grundstücke; bei anderen Gegenständen eine Woche). § 469 Absatz 2 Satz 2 BGB: „Ist für die Ausübung eine Frist bestimmt, so tritt diese an die Stelle der gesetzlichen Frist.“ Wegen § 577 Absatz 5 BGB kommt beim Mietervorkaufsrecht nur eine längere Frist in Betracht (BGH VIII ZR 201/23, Randnummer 41)",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Rechtsnatur der Frist",
            "valeur": "Ausschlussfrist; ihr Ablauf führt zum Untergang des Vorkaufsrechts – amtlicher Leitsatz 2 BGH 21.05.2025 – VIII ZR 201/23",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Form der Ausübung",
            "valeur": "„durch schriftliche Erklärung des Mieters gegenüber dem Verkäufer“ (§ 577 Absatz 3 BGB) – strenger als die formfreie Ausübung nach § 464 Absatz 1 Satz 2 BGB",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Rechtsfolge der Ausübung",
            "valeur": "Der Kauf kommt zwischen Mieter und Vermieter „unter den Bestimmungen zustande, welche der Verpflichtete mit dem Dritten vereinbart hat“ (§ 464 Absatz 2 BGB)",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Übergang beim Tod des Mieters",
            "valeur": "Das Vorkaufsrecht geht auf diejenigen über, die nach § 563 Absatz 1 oder 2 BGB in das Mietverhältnis eintreten (§ 577 Absatz 4 BGB)",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Unabdingbarkeit",
            "valeur": "„Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam“ (§ 577 Absatz 5 BGB)",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Ausschluss bei Zwangsvollstreckung/Insolvenz",
            "valeur": "§ 471 BGB: Vorkaufsrecht ausgeschlossen, wenn der Verkauf im Wege der Zwangsvollstreckung oder aus einer Insolvenzmasse erfolgt",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Gesamtpreis bei Paketverkauf",
            "valeur": "§ 467 Satz 1 BGB: verhältnismäßiger Teil des Gesamtpreises; Erstreckungsverlangen des Verpflichteten nach Satz 2",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Teileigentum statt Wohnungseigentum",
            "valeur": "§ 577 Absatz 1 Satz 1 BGB ist analog anwendbar – amtlicher Leitsatz 1 BGH 21.05.2025 – VIII ZR 201/23",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Verkauf des ungeteilten Hauses",
            "valeur": "Vorkaufsrecht entsteht „in der Regel nicht, wenn erst die Erwerber Wohnungseigentum begründen sollen“ („Erwerbermodell“) – amtlicher Leitsatz 2 BGH 22.11.2013 – V ZR 96/12",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Realteilung eines Grundstücks",
            "valeur": "§§ 577, 577a BGB finden auf die Realteilung eines mit zu Wohnzwecken vermieteten Zweifamilienhäusern bebauten Grundstücks entsprechende Anwendung – amtlicher Leitsatz 1 BGH 23.06.2010 – VIII ZR 325/09",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Schadensersatz bei Vereitelung",
            "valeur": "Ersatz der Differenz von Verkehrswert und Kaufpreis abzüglich ersparter Erwerbskosten, § 280 Absatz 1 BGB – amtlicher Leitsatz BGH 21.01.2015 – VIII ZR 51/14",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Verhältnis zur Kündigungssperrfrist",
            "valeur": "§ 577a BGB (drei Jahre, durch Landesverordnung bis zu zehn Jahre) steht selbständig neben § 577 BGB – siehe eigene Themenseite",
            "autorite": "A"
        }
    ],
    "sources": [
        {
            "titre": "gesetze-im-internet.de – § 577 BGB (Vorkaufsrecht des Mieters; Absatz 1 Satz 1 beide Alternativen, Satz 2 Familien-/Haushaltsausnahme, Satz 3 Verweisung, Absatz 2 Unterrichtung, Absatz 3 Schriftform, Absatz 4 Übergang, Absatz 5 Unabdingbarkeit)",
            "url": "https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__577.html",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "titre": "gesetze-im-internet.de – § 463 BGB (Voraussetzungen der Ausübung)",
            "url": "https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__463.html",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "titre": "gesetze-im-internet.de – § 464 BGB (Ausübung des Vorkaufsrechts; Absatz 2 Vertragsidentität)",
            "url": "https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__464.html",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "titre": "gesetze-im-internet.de – § 465 BGB (unwirksame Vereinbarungen zwischen Verpflichtetem und Drittem)",
            "url": "https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__465.html",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "titre": "gesetze-im-internet.de – § 466 BGB (Nebenleistungen)",
            "url": "https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__466.html",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "titre": "gesetze-im-internet.de – § 467 BGB (Gesamtpreis; Satz 2 Erstreckungsverlangen)",
            "url": "https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__467.html",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "titre": "gesetze-im-internet.de – § 469 BGB (Mitteilungspflicht, Ausübungsfrist; Absatz 2 Satz 1 zwei Monate bei Grundstücken)",
            "url": "https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__469.html",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "titre": "gesetze-im-internet.de – § 471 BGB (Ausschluss bei Zwangsvollstreckung oder Insolvenz)",
            "url": "https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__471.html",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "titre": "gesetze-im-internet.de – § 473 BGB (Unübertragbarkeit)",
            "url": "https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__473.html",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "titre": "gesetze-im-internet.de – § 563 BGB (Eintrittsrecht bei Tod des Mieters – Bezugsnorm des § 577 Absatz 4 BGB)",
            "url": "https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__563.html",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "titre": "gesetze-im-internet.de – § 577a BGB (Kündigungsbeschränkung bei Wohnungsumwandlung)",
            "url": "https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__577a.html",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "titre": "gesetze-im-internet.de – § 578 BGB (Absatz 3 Satz 1: Anwendung der §§ 577, 577a BGB auf Träger-Anmietungen)",
            "url": "https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__578.html",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "titre": "gesetze-im-internet.de – Art. 229 § 3 EGBGB (Übergangsvorschriften zum Mietrechtsreformgesetz vom 19. Juni 2001; Stichtag 1. September 2001; Absatz 1 Nummer 5 verweist für den Todesfall auf § 570b Absatz 3 BGB „in der bis zum 1. September 2001 geltenden Fassung“ – die Vorgängervorschrift des heutigen § 577 Absatz 4 BGB)",
            "url": "https://www.gesetze-im-internet.de/bgbeg/art_229__3.html",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "titre": "gesetze-im-internet.de – Art. 229 § 49 EGBGB (Absatz 3: § 578 Absatz 3 BGB nicht anwendbar auf bis 31.12.2018 entstandene Mietverhältnisse)",
            "url": "https://www.gesetze-im-internet.de/bgbeg/art_229__49.html",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "titre": "bundesgerichtshof.de – BGH, Urteil vom 21.01.2015 – VIII ZR 51/14 (amtliches Volltext-PDF; Vereitelung des Mietervorkaufsrechts, Schadensersatz in Höhe der Differenz von Verkehrswert und Kaufpreis)",
            "url": "https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2014/VIII_ZR__51-14.pdf?__blob=publicationFile\u0026v=1",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "titre": "rechtsprechung-im-internet.de (BMJ/BfJ) – BGH, Urteil vom 21.01.2015 – VIII ZR 51/14 (amtlicher Volltext mit Leitsatz)",
            "url": "https://www.rechtsprechung-im-internet.de/jportal/?quelle=jlink\u0026docid=KORE312842015\u0026psml=bsjrsprod.psml\u0026max=true",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "titre": "bundesgerichtshof.de – BGH, Urteil vom 21.05.2025 – VIII ZR 201/23, ECLI:DE:BGH:2025:210525UVIIIZR201.23.0 (amtliches Volltext-PDF; Vorkaufsrecht auch bei Umwandlung in Teileigentum, Ausschlussfristcharakter der Ausübungsfrist)",
            "url": "https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2023/VIII_ZR_201-23.pdf?__blob=publicationFile\u0026v=1",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "titre": "rechtsprechung-im-internet.de (BMJ/BfJ) – BGH, Urteil vom 21.05.2025 – VIII ZR 201/23 (amtlicher Volltext mit Leitsätzen und Randnummern)",
            "url": "https://www.rechtsprechung-im-internet.de/jportal/?quelle=jlink\u0026docid=KORE712292025\u0026psml=bsjrsprod.psml\u0026max=true",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "titre": "bundesgerichtshof.de – BGH, Urteil vom 22.11.2013 – V ZR 96/12, BGHZ 199, 136 (amtliches Volltext-PDF; Verkauf eines ungeteilten Mietshauses, „Erwerbermodell“)",
            "url": "https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/V_ZS/2012/V_ZR__96-12.pdf?__blob=publicationFile\u0026v=1",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "titre": "rechtsprechung-im-internet.de (BMJ/BfJ) – BGH, Urteil vom 22.11.2013 – V ZR 96/12 (amtlicher Volltext mit Leitsätzen)",
            "url": "https://www.rechtsprechung-im-internet.de/jportal/?quelle=jlink\u0026docid=KORE315142014\u0026psml=bsjrsprod.psml\u0026max=true",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "titre": "bundesgerichtshof.de – BGH, Versäumnisurteil vom 06.04.2016 – VIII ZR 143/15 (amtliches Volltext-PDF; Abgrenzung der beiden Alternativen des § 577 Absatz 1 Satz 1 BGB, Teilungserklärung vor Überlassung)",
            "url": "https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2015/VIII_ZR_143-15.pdf?__blob=publicationFile\u0026v=1",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "titre": "rechtsprechung-im-internet.de (BMJ/BfJ) – BGH, Versäumnisurteil vom 06.04.2016 – VIII ZR 143/15 (amtlicher Volltext mit Leitsätzen)",
            "url": "https://www.rechtsprechung-im-internet.de/jportal/?quelle=jlink\u0026docid=KORE303812016\u0026psml=bsjrsprod.psml\u0026max=true",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "titre": "bundesgerichtshof.de – BGH, Urteil vom 27.04.2016 – VIII ZR 61/15 (amtliches Volltext-PDF; Realteilung eines ungeteilten Gesamtgrundstücks, § 467 BGB bei nur teilweise vorkaufsbelastetem Grundstück)",
            "url": "https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2015/VIII_ZR__61-15.pdf?__blob=publicationFile\u0026v=1",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "titre": "rechtsprechung-im-internet.de (BMJ/BfJ) – BGH, Urteil vom 27.04.2016 – VIII ZR 61/15 (amtlicher Volltext mit Leitsätzen)",
            "url": "https://www.rechtsprechung-im-internet.de/jportal/?quelle=jlink\u0026docid=KORE300852016\u0026psml=bsjrsprod.psml\u0026max=true",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "titre": "bundesgerichtshof.de – BGH, Urteil vom 23.06.2010 – VIII ZR 325/09 (amtliches Volltext-PDF; entsprechende Anwendung der §§ 577, 577a BGB auf die Realteilung eines mit Zweifamilienhäusern bebauten Grundstücks)",
            "url": "https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2009/VIII_ZR_325-09.pdf?__blob=publicationFile\u0026v=1",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "titre": "rechtsprechung-im-internet.de (BMJ/BfJ) – BGH, Urteil vom 23.06.2010 – VIII ZR 325/09 (amtlicher Volltext mit Leitsätzen)",
            "url": "https://www.rechtsprechung-im-internet.de/jportal/?quelle=jlink\u0026docid=KORE313792010\u0026psml=bsjrsprod.psml\u0026max=true",
            "autorite": "A"
        }
    ],
    "faq": [
        {
            "question": "Was regelt Vorkaufsrecht des Mieters bei Umwandlung in Wohnungseigentum (§ 577 BGB) – Entstehung, Mitteilungspflicht, Zwei-Monats-Ausschlussfrist und Schadensersatz?",
            "reponse": "Werden vermietete Wohnräume, an denen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet worden ist oder begründet werden soll, an einen Dritten verkauft, so ist der Mieter nach § 577 Absatz 1 Satz 1 BGB zum Vorkauf berechtigt. Das Recht entsteht nicht beim Verkauf an einen Familienangehörigen oder an einen Angehörigen des Haushalts des Vermieters (§ 577 Absatz 1 Satz 2 BGB)."
        },
        {
            "question": "Für wen gilt Vorkaufsrecht des Mieters bei Umwandlung in Wohnungseigentum (§ 577 BGB)?",
            "reponse": "§ 577 BGB steht im Untertitel 2 „Mietverhältnisse über Wohnraum“ und gilt dort unmittelbar. Über § 578 Absatz 3 Satz 1 BGB wird die Vorschrift zusätzlich auf Verträge über die Anmietung von Räumen durch eine juristische Person des öffentlichen Rechts oder einen anerkannten privaten Träger der Wohlfahrtspflege erstreckt, die geschlossen werden, um die Räume Personen mit dringendem Wohnungsbedarf zum Wohnen zu…"
        },
        {
            "question": "Gibt es Ausnahmen bei Vorkaufsrecht des Mieters bei Umwandlung in Wohnungseigentum (§ 577 BGB)?",
            "reponse": "Verkauf an Familien- oder Haushaltsangehörige. § 577 Absatz 1 Satz 2 BGB nimmt diesen Fall ausdrücklich aus. Der BGH betont in VIII ZR 51/14 Randnummer 17, dass es um die „als solche eng auszulegende[n]“ Ausnahmeregelung des § 577 Absatz 1 Satz 2 BGB geht (Randnummer 17 im Zusammenhang: „Eine … analoge Anwendung der als solche eng auszulegenden Ausnahmeregelung des § 577 Abs."
        },
        {
            "question": "Welche häufigen Fehler gibt es bei Vorkaufsrecht des Mieters bei Umwandlung in Wohnungseigentum (§ 577 BGB)?",
            "reponse": "„Bei jeder Umwandlung in Eigentumswohnungen habe ich ein Vorkaufsrecht.“ Falsch. Erforderlich ist zusätzlich ein Verkauf an einen Dritten; die Umwandlung allein löst nichts aus. Und die Wohnungseigentumsbegründung muss zeitlich nach der Überlassung an den Mieter liegen oder beabsichtigt worden sein. „Wird das ganze Haus verkauft, kann ich meine Wohnung herauskaufen.“ In der Regel nicht."
        },
        {
            "question": "Wie sieht ein Praxisbeispiel für Vorkaufsrecht des Mieters bei Umwandlung in Wohnungseigentum (§ 577 BGB) aus?",
            "reponse": "Eine Mieterin bewohnt seit 2010 eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus. Im Jahr 2026 lässt der Vermieter das Haus nach § 8 WEG in Wohnungseigentum aufteilen und verkauft die Einheit der Mieterin am 10.03.2026 für 300.000 Euro an eine Investorin. Das Wohnungseigentum ist nach der Überlassung begründet worden und wird an eine Dritte verkauft: Das Vorkaufsrecht nach § 577 Absatz 1 Satz 1 Alt. 1 BGB entsteht."
        }
    ],
    "wikidata": [
        "Q694719",
        "Q58081925",
        "Q165728",
        "Q687323",
        "Q104816262"
    ],
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    "derniere_revision": "2026-08-30",
    "derniere_verification": "2026-08-30",
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    "url": "https://nexvyra.de/fakten/vorkaufsrecht-mieter-577-bgb"
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