{
    "slug": "wohnflaechenabweichung-mietminderung",
    "titre": "Wohnflächenabweichung als Mietmangel (§ 536 BGB, WoFlV) – 10-Prozent-Grenze, Mieterhöhung und Betriebskostenumlage",
    "domaine": "mietrecht",
    "statut_juridique": "in_force",
    "niveau_autorite": "A",
    "description": "Liegt die tatsächliche Wohnfläche einer Mietwohnung mehr als 10 Prozent unter der im Mietvertrag angegebenen Fläche, ist das nach ständiger Rechtsprechung des…",
    "resume_court": "Liegt die tatsächliche Wohnfläche einer Mietwohnung **mehr als 10 Prozent** unter der im Mietvertrag angegebenen Fläche, ist das nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs **grundsätzlich ein Mangel der Mietsache im Sinne des § 536 Absatz 1 Satz 1 BGB**, der zur Mietminderung berechtigt – ohne dass der Mieter zusätzlich darlegen muss, dass die Wohnung dadurch weniger tauglich ist (**BGH, Urteil vom 24.03.2004 – VIII ZR 295/03**). Die 10-Prozent-Grenze gilt **nur** für diese Erheblichkeitsprüfung des § 536 Absatz 1 Satz 3 BGB; eine zusätzliche Maßtoleranz gibt es nicht, auch nicht bei einer „ca.\u0022-Angabe im Vertrag (**BGH, Urteil vom 24.03.2004 – VIII ZR 133/03**; **BGH, Urteil vom 10.03.2010 – VIII ZR 144/09**). Für die **Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete** nach § 558 BGB und für die **Umlage von Betriebs- und Heizkosten** nach Wohnflächenanteilen ist die 10-Prozent-Toleranz dagegen **ausdrücklich aufgegeben** – dort zählt allein die **tatsächliche** Wohnfläche (**BGH, Urteil vom 18.11.2015 – VIII ZR 266/14**; **BGH, Urteil vom 30.05.2018 – VIII ZR 220/17**). Wie die Fläche zu berechnen ist, regelt die **Wohnflächenverordnung (WoFlV)** unmittelbar nur für den Bereich des Wohnraumförderungsgesetzes (§ 1 Absatz 1 WoFlV).",
    "faits": [
        {
            "point": "Rechtsgrundlage Minderung",
            "valeur": "§ 536 Absatz 1 Satz 1 BGB: Miete ist „angemessen herabgesetzt\u0022, wenn die Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch gemindert ist [gesetze-im-internet.de, § 536 BGB]",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Erheblichkeitsschwelle",
            "valeur": "§ 536 Absatz 1 Satz 3 BGB: „Eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit bleibt außer Betracht.\u0022 [gesetze-im-internet.de, § 536 BGB]",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "10-Prozent-Grenze (Minderung)",
            "valeur": "Abweichung von mehr als 10 % nach unten = Mangel; „Einer zusätzlichen Darlegung des Mieters, daß infolge der Flächendifferenz die Tauglichkeit der Wohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch gemindert ist, bedarf es nicht.\u0022 [BGH 24.03.2004 – VIII ZR 295/03, amtlicher Leitsatz]",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Keine zusätzliche Maßtoleranz",
            "valeur": "„Eine darüber hinausgehende Maßtoleranz ist … im Interesse der Rechtssicherheit nicht anzuerkennen.\u0022 [BGH 24.03.2004 – VIII ZR 133/03, Entscheidungsgründe II]",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "„ca.\u0022-Angabe im Mietvertrag",
            "valeur": "ändert nichts: Mangel liegt vor, „wenn die tatsächliche Fläche mehr als 10 % unter der vereinbarten Quadratmeterzahl liegt. Bei der Beurteilung der Erheblichkeit des Mangels ist nicht eine zusätzliche Toleranzspanne anzusetzen\u0022 [BGH 10.03.2010 – VIII ZR 144/09, amtlicher Leitsatz 1]",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Höhe der Minderung",
            "valeur": "maßgebend ist „die prozentuale Unterschreitung der vereinbarten Quadratmeterzahl … und nicht eine um eine Toleranzspanne verringerte Flächenabweichung\u0022 [BGH 10.03.2010 – VIII ZR 144/09, amtlicher Leitsatz 2]",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Wohnflächenangabe = Beschaffenheitsvereinbarung",
            "valeur": "Die Flächenangabe im Wohnraummietvertrag enthält „im Allgemeinen zugleich eine dahin gehende vertragliche Beschaffenheitsvereinbarung\u0022 [BGH 30.05.2018 – VIII ZR 220/17, Rn. 16]",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Ausnahme von der Beschaffenheitsvereinbarung",
            "valeur": "keine Beschaffenheitsvereinbarung, wenn die Angabe „mit der Einschränkung versehen ist, dass sie nicht zur Festlegung des Mietgegenstandes diene\u0022 [BGH 10.11.2010 – VIII ZR 306/09, amtlicher Leitsatz]",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Mieterhöhung § 558 BGB",
            "valeur": "„Maßgeblich für den … Abgleich der begehrten Mieterhöhung mit der ortsüblichen Vergleichsmiete ist allein die tatsächliche Größe der vermieteten Wohnung.\u0022 [BGH 18.11.2015 – VIII ZR 266/14, amtlicher Leitsatz 1]",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "10-Prozent-Grenze bei Mieterhöhung",
            "valeur": "aufgegeben – ausdrückliche Aufgabe der früheren Senatsrechtsprechung, zuletzt BGH 08.07.2009 – VIII ZR 205/08 [BGH 18.11.2015 – VIII ZR 266/14, Leitsatz 1]",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Kappungsgrenze bleibt",
            "valeur": "auch bei nachträglich festgestellter größerer Fläche gilt § 558 Absatz 3 BGB; Ausgangsmiete zu Beginn des Vergleichszeitraums ist der ortsüblichen Vergleichsmiete gegenüberzustellen [BGH 18.11.2015 – VIII ZR 266/14, Leitsatz 2]",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Betriebskosten / Heizkosten",
            "valeur": "maßgebend ist „der jeweilige Anteil der tatsächlichen Wohnfläche der betroffenen Wohnung an der in der Wirtschaftseinheit tatsächlich vorhandenen Gesamtwohnfläche\u0022 [BGH 30.05.2018 – VIII ZR 220/17, amtlicher Leitsatz zu § 556a Absatz 1 BGB, § 7 Absatz 1 HeizkostenV]",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "10-Prozent-Grenze bei Betriebskosten",
            "valeur": "aufgegeben – „insoweit Aufgabe von BGH, Urteil vom 31. Oktober 2007, VIII ZR 261/06\u0022 [BGH 30.05.2018 – VIII ZR 220/17, amtlicher Leitsatz]",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Flächenberechnung",
            "valeur": "Wohnflächenverordnung (WoFlV) vom 25.11.2003; unmittelbarer Anwendungsbefehl nur „nach dem Wohnraumförderungsgesetz\u0022 (§ 1 Absatz 1 WoFlV) [gesetze-im-internet.de, WoFlV]",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Nicht zur Wohnfläche",
            "valeur": "Zubehörräume (u. a. Keller, Abstellräume außerhalb der Wohnung, Waschküchen, Bodenräume, Trockenräume, Heizungsräume, Garagen), Räume, die dem Bauordnungsrecht der Länder nicht genügen, Geschäftsräume (§ 2 Absatz 3 WoFlV)",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Anrechnung nach Raumhöhe",
            "valeur": "ab 2 m lichte Höhe voll, ab 1 m bis unter 2 m zur Hälfte (§ 4 Nummer 1 und 2 WoFlV)",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Anrechnung Balkon/Terrasse",
            "valeur": "Balkone, Loggien, Dachgärten und Terrassen „in der Regel zu einem Viertel, höchstens jedoch zur Hälfte\u0022 (§ 4 Nummer 4 WoFlV)",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Rückforderung überzahlter Miete",
            "valeur": "über § 812 Absatz 1 Satz 1 BGB (ungerechtfertigte Bereicherung) [BGH 24.03.2004 – VIII ZR 133/03, Entscheidungsgründe III]",
            "autorite": "A"
        }
    ],
    "sources": [
        {
            "titre": "gesetze-im-internet.de – § 536 BGB (Mietminderung bei Sach- und Rechtsmängeln; Absatz 1 Satz 3 Erheblichkeitsschwelle, Absatz 4 Unabdingbarkeit bei Wohnraum)",
            "url": "https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__536.html",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "titre": "gesetze-im-internet.de – § 535 BGB (Inhalt und Hauptpflichten des Mietvertrags)",
            "url": "https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__535.html",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "titre": "gesetze-im-internet.de – § 556a BGB (Abrechnungsmaßstab für Betriebskosten; Absatz 1: Umlage nach Anteil der Wohnfläche)",
            "url": "https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__556a.html",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "titre": "gesetze-im-internet.de – § 558 BGB (Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete; Absatz 3 Kappungsgrenze)",
            "url": "https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__558.html",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "titre": "gesetze-im-internet.de – § 812 BGB (Herausgabeanspruch bei ungerechtfertigter Bereicherung)",
            "url": "https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__812.html",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "titre": "gesetze-im-internet.de – § 7 HeizkostenV (Verteilung der Kosten der Versorgung mit Wärme; Absatz 1 Wohn- oder Nutzfläche)",
            "url": "https://www.gesetze-im-internet.de/heizkostenv/__7.html",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "titre": "gesetze-im-internet.de – Wohnflächenverordnung (WoFlV), § 1 Anwendungsbereich",
            "url": "https://www.gesetze-im-internet.de/woflv/__1.html",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "titre": "gesetze-im-internet.de – WoFlV § 2 (zur Wohnfläche gehörende Grundflächen; Absatz 3 Ausschluss von Zubehörräumen und Geschäftsräumen)",
            "url": "https://www.gesetze-im-internet.de/woflv/__2.html",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "titre": "gesetze-im-internet.de – WoFlV § 3 (Ermittlung der Grundfläche, lichte Maße, Ausmessung oder Bauzeichnung)",
            "url": "https://www.gesetze-im-internet.de/woflv/__3.html",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "titre": "gesetze-im-internet.de – WoFlV § 4 (Anrechnung der Grundflächen: 2 m / 1 m Raumhöhe, Balkone zu einem Viertel bis zur Hälfte)",
            "url": "https://www.gesetze-im-internet.de/woflv/__4.html",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "titre": "gesetze-im-internet.de – WoFlV § 5 (Überleitungsvorschrift für Berechnungen bis 31.12.2003 nach der Zweiten Berechnungsverordnung)",
            "url": "https://www.gesetze-im-internet.de/woflv/__5.html",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "titre": "bundesgerichtshof.de – BGH, Urteil vom 24.03.2004 – VIII ZR 295/03 (amtlicher Volltext; Leitsatz zur 10-Prozent-Grenze bei § 536 Absatz 1 Satz 1 BGB)",
            "url": "https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2003/VIII_ZR_295-03.pdf?__blob=publicationFile",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "titre": "bundesgerichtshof.de – BGH, Urteil vom 24.03.2004 – VIII ZR 133/03 (amtlicher Volltext; keine zusätzliche Maßtoleranz, Berechnung der Überzahlung, „ca.\u0022-Angabe)",
            "url": "https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2003/VIII_ZR_133-03.pdf?__blob=publicationFile",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "titre": "rechtsprechung-im-internet.de (BMJ/BfJ) – BGH, Urteil vom 10.03.2010 – VIII ZR 144/09 (amtlicher Volltext; „ca.\u0022-Angabe und Berechnung der Minderung)",
            "url": "https://www.rechtsprechung-im-internet.de/jportal/?quelle=jlink\u0026docid=KORE307682010\u0026psml=bsjrsprod.psml\u0026max=true",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "titre": "rechtsprechung-im-internet.de (BMJ/BfJ) – BGH, Urteil vom 10.11.2010 – VIII ZR 306/09 (amtlicher Volltext; Wohnflächenangabe als Beschaffenheitsvereinbarung und deren Ausschluss)",
            "url": "https://www.rechtsprechung-im-internet.de/jportal/?quelle=jlink\u0026docid=KORE314572010\u0026psml=bsjrsprod.psml\u0026max=true",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "titre": "rechtsprechung-im-internet.de (BMJ/BfJ) – BGH, Urteil vom 18.11.2015 – VIII ZR 266/14 (amtlicher Volltext; Aufgabe der 10-Prozent-Rechtsprechung für § 558 BGB, Kappungsgrenze)",
            "url": "https://www.rechtsprechung-im-internet.de/jportal/?quelle=jlink\u0026docid=KORE309352015\u0026psml=bsjrsprod.psml\u0026max=true",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "titre": "rechtsprechung-im-internet.de (BMJ/BfJ) – BGH, Urteil vom 30.05.2018 – VIII ZR 220/17, ECLI:DE:BGH:2018:300518UVIIIZR220.17.0 (amtlicher Volltext; Betriebs- und Heizkostenumlage nach tatsächlicher Wohnfläche)",
            "url": "https://www.rechtsprechung-im-internet.de/jportal/?quelle=jlink\u0026docid=KORE301092018\u0026psml=bsjrsprod.psml\u0026max=true",
            "autorite": "A"
        }
    ],
    "faq": [
        {
            "question": "Was regelt Wohnflächenabweichung als Mietmangel (§ 536 BGB, WoFlV) – 10-Prozent-Grenze, Mieterhöhung und Betriebskostenumlage?",
            "reponse": "Liegt die tatsächliche Wohnfläche einer Mietwohnung mehr als 10 Prozent unter der im Mietvertrag angegebenen Fläche, ist das nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs grundsätzlich ein Mangel der Mietsache im Sinne des § 536 Absatz 1 Satz 1 BGB, der zur Mietminderung berechtigt – ohne dass der Mieter zusätzlich darlegen muss, dass die Wohnung dadurch weniger tauglich ist (BGH, Urteil vom 24.03.2004 – VIII…"
        },
        {
            "question": "Für wen gilt Wohnflächenabweichung als Mietmangel (§ 536 BGB, WoFlV)?",
            "reponse": "Die 10-Prozent-Rechtsprechung betrifft Wohnraummietverhältnisse, in denen der Mietvertrag eine Wohnflächenangabe enthält. Nach ständiger Senatsrechtsprechung enthält eine solche Angabe „im Allgemeinen zugleich eine dahin gehende vertragliche Beschaffenheitsvereinbarung\u0022 (BGH VIII ZR 220/17, Rn. 16, mit Verweis auf VIII ZR 266/14, VIII ZR 144/09 und VIII ZR 295/03)."
        },
        {
            "question": "Gibt es Ausnahmen bei Wohnflächenabweichung als Mietmangel (§ 536 BGB, WoFlV)?",
            "reponse": "Keine Beschaffenheitsvereinbarung, kein Mangel. Enthält der Mietvertrag zwar eine Flächenangabe, ist diese aber „mit der Einschränkung versehen …, dass sie nicht zur Festlegung des Mietgegenstandes diene\u0022, liegt keine Beschaffenheitsvereinbarung vor (BGH 10.11.2010 – VIII ZR 306/09, amtlicher Leitsatz). Dann fehlt der Bezugspunkt für den Soll-Ist-Vergleich. Abweichung von 10 Prozent oder weniger."
        },
        {
            "question": "Welche häufigen Fehler gibt es bei Wohnflächenabweichung als Mietmangel (§ 536 BGB, WoFlV)?",
            "reponse": "„Unter 10 Prozent darf der Vermieter immer abweichen.\u0022 Falsch für Mieterhöhung und Betriebskosten. Seit BGH VIII ZR 266/14 (2015) und BGH VIII ZR 220/17 (2018) gilt dort keine Toleranz mehr; die vertraglich vereinbarte Fläche ist für beide Rechenwerke „ohne rechtliche Bedeutung\u0022 bzw. scheidet „als tauglicher Abrechnungsmaßstab\u0022 aus."
        },
        {
            "question": "Wie sieht ein Praxisbeispiel für Wohnflächenabweichung als Mietmangel (§ 536 BGB, WoFlV) aus?",
            "reponse": "Fall 1 – Minderung (nach BGH VIII ZR 133/03). Im Mietvertrag steht „Wohnfläche ca. 96 m²\u0022, tatsächlich sind es 85,91 m². Die Abweichung beträgt 10,09 m², also 10,51 Prozent – mehr als 10 Prozent, damit ein Mangel nach § 536 Absatz 1 Satz 1 BGB. Der BGH hat die Minderung nach der vollen prozentualen Unterschreitung bemessen: Bei einer gezahlten Miete von 4,17 €/m² ergab sich aus der Differenz von 10,09 m² eine…"
        }
    ],
    "wikidata": [
        "Q1689121",
        "Q29380591",
        "Q1724606",
        "Q58081925",
        "Q165728",
        "Q687323"
    ],
    "valid_from": "2004-03-24",
    "valid_to": null,
    "derniere_revision": "2026-08-21",
    "derniere_verification": "2026-08-21",
    "statut_factcheck": "ok",
    "url": "https://nexvyra.de/fakten/wohnflaechenabweichung-mietminderung"
}