{
    "slug": "zwei-jahres-frist-eigentuemerwechsel",
    "titre": "2-Jahres-Frist bei Eigentümerwechsel – Nachrüstpflichten nach GModG (§ 35, § 69)",
    "domaine": "bau-sanierungsrecht",
    "statut_juridique": "in_force",
    "niveau_autorite": "A",
    "description": "Wer ein Ein- oder Zweifamilienhaus kauft, erbt oder geschenkt bekommt, in dem der bisherige Eigentümer am 1. Februar 2002 selbst wohnte, muss die…",
    "resume_court": "Wer ein Ein- oder Zweifamilienhaus kauft, erbt oder geschenkt bekommt, in dem der bisherige Eigentümer am 1. Februar 2002 selbst wohnte, muss die Nachrüstpflichten innerhalb von **zwei Jahren** erfüllen. Seit dem 29. Juli 2026 heißt das maßgebliche Gesetz **Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG)**, und der Bestandsteil ist umnummeriert: Die Frist steht jetzt in **§ 35 Abs. 3 Satz 2 GModG** (oberste Geschossdecke, früher § 47 Abs. 3 Satz 2 GEG) und in **§ 69 Abs. 4 GModG** (Rohrleitungsdämmung, früher § 73 Abs. 2 GEG). Betroffen sind nur noch **zwei** Pflichten. Der Austausch alter Konstanttemperatur-Heizkessel gehört **nicht mehr** dazu: § 72 GEG ist weggefallen, ebenso die zugehörige Selbstnutzer-Ausnahme des § 73 GEG. Die Frist läuft **ab dem ersten Eigentumsübergang nach dem 1. Februar 2002** – nicht ab dem Einzug und nicht ab jedem weiteren Verkauf. Maßgeblich für den Fristbeginn ist beim Kauf die Eintragung im Grundbuch, beim Erbfall der Todestag des Erblassers.",
    "faits": [
        {
            "point": "Frist zur Pflichterfüllung",
            "valeur": "2 Jahre [§ 35 Abs. 3 Satz 2 GModG; § 69 Abs. 4 GModG]",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Fristbeginn",
            "valeur": "erster Eigentumsübergang nach dem 1. Februar 2002 [§ 35 Abs. 3 Satz 2; § 69 Abs. 4 GModG]",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Auslösende Ereignisse",
            "valeur": "Kauf, Erbschaft, Schenkung (Eigentümerwechsel) [§ 35 Abs. 3 Satz 1; § 69 Abs. 3 GModG]",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Betroffene Gebäude",
            "valeur": "Wohngebäude mit höchstens 2 Wohnungen, davon 1 vom Eigentümer am 1.2.2002 selbst bewohnt [§ 35 Abs. 3 Satz 1; § 69 Abs. 3 GModG]",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Pflicht 1: oberste Geschossdecke dämmen",
            "valeur": "U-Wert höchstens 0,24 W/(m²·K), sofern die Decke nicht bereits den Mindestwärmeschutz nach DIN 4108-2:2013-02 erfüllt [§ 35 Abs. 1 i. V. m. Abs. 3 GModG]",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Pflicht 2: Rohrleitungsdämmung",
            "valeur": "bisher ungedämmte, zugängliche Wärmeverteilungs- und Warmwasserleitungen, die sich nicht in beheizten Räumen befinden; Begrenzung der Wärmeabgabe nach Anlage 8 [§ 69 Abs. 2 i. V. m. Abs. 3 und 4 GModG]",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Weggefallene dritte Pflicht",
            "valeur": "der Austausch alter Konstanttemperatur-Heizkessel – § 72 GEG und § 73 GEG sind seit 29.07.2026 weggefallen; die Optionsvorgaben der §§ 42 bis 46 GModG greifen erst, wenn eine Heizungsanlage ersetzt wird",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Wirtschaftlichkeitsausnahme",
            "valeur": "nur für die Geschossdecke: keine Pflicht, soweit die Aufwendungen nicht in angemessener Frist erwirtschaftet werden können [§ 35 Abs. 4 GModG] – § 69 GModG kennt keine solche Klausel",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Auffangventil",
            "valeur": "Befreiung im Einzelfall wegen unbilliger Härte [§ 102 GModG]",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "point": "Sanktion",
            "valeur": "Bußgeld bis 50.000 € – Geschossdecke über § 108 Abs. 1 Nr. 2, Rohrleitungen über § 108 Abs. 1 Nr. 14, jeweils i. V. m. § 108 Abs. 2 Nr. 1 GModG",
            "autorite": "A"
        }
    ],
    "sources": [
        {
            "titre": "§ 35 GModG (Nachrüstung eines bestehenden Gebäudes, Abs. 3 Satz 2: 2-Jahres-Frist), Abruf 15.09.2026",
            "url": "https://www.gesetze-im-internet.de/geg/__35.html",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "titre": "§ 69 GModG (Wärmeverteilungs- und Warmwasserleitungen, Abs. 2 bis 4: Nachrüstpflicht, Schutzklausel, 2-Jahres-Frist), Abruf 15.09.2026",
            "url": "https://www.gesetze-im-internet.de/geg/__69.html",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "titre": "§ 42 GModG (Grundsatz und Optionskatalog beim Ersatz einer Heizungsanlage)",
            "url": "https://www.gesetze-im-internet.de/geg/__42.html",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "titre": "§ 102 GModG (Befreiungen wegen unbilliger Härte)",
            "url": "https://www.gesetze-im-internet.de/geg/__102.html",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "titre": "§ 108 GModG (Bußgeldvorschriften)",
            "url": "https://www.gesetze-im-internet.de/geg/__108.html",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "titre": "GModG Gesamtausgabe mit Vollzitat und Inhaltsübersicht (belegt den Wegfall der §§ 47, 71, 72 und 73)",
            "url": "https://www.gesetze-im-internet.de/geg/BJNR172810020.html",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "titre": "§ 873 BGB (Eigentumserwerb durch Grundbucheintragung)",
            "url": "https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__873.html",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "titre": "§ 1922 BGB (Gesamtrechtsnachfolge im Erbfall)",
            "url": "https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__1922.html",
            "autorite": "A"
        },
        {
            "titre": "BBSR – GEG-Infoportal, Nachrüstungspflichten",
            "url": "https://www.bbsr-geg.bund.de/GEGPortal/DE/GEGRegelungen/Gebaeudebestand/Nachruestungspflichten/Nachruestungspflichten-node.html",
            "autorite": "A"
        }
    ],
    "faq": [
        {
            "question": "Was regelt 2-Jahres-Frist bei Eigentümerwechsel – Nachrüstpflichten nach GModG (§ 35, § 69)?",
            "reponse": "Wer ein Ein- oder Zweifamilienhaus kauft, erbt oder geschenkt bekommt, in dem der bisherige Eigentümer am 1. Februar 2002 selbst wohnte, muss die Nachrüstpflichten innerhalb von zwei Jahren erfüllen. Seit dem 29. Juli 2026 heißt das maßgebliche Gesetz Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG), und der Bestandsteil ist umnummeriert: Die Frist steht jetzt in § 35 Abs. 3 Satz 2 GModG (oberste Geschossdecke, früher § 47 Abs."
        },
        {
            "question": "Für wen gilt 2-Jahres-Frist bei Eigentümerwechsel?",
            "reponse": "Die Zwei-Jahres-Frist ist Teil einer Schutzklausel für Selbstnutzer. Sie betrifft ausschließlich Wohngebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen, von denen der Eigentümer am 1. Februar 2002 eine Wohnung selbst bewohnt hat (§ 35 Abs. 3 Satz 1 GModG, § 69 Abs. 3 GModG). Für diese Konstellation ruhen die Nachrüstpflichten, solange der Alteigentümer im Haus wohnt."
        },
        {
            "question": "Wie sieht ein Praxisbeispiel für 2-Jahres-Frist bei Eigentümerwechsel aus?",
            "reponse": "Ein Ehepaar bewohnt seit 1995 sein Einfamilienhaus mit ungedämmter oberster Geschossdecke und einem 1988 eingebauten Öl-Konstanttemperaturkessel. Solange es dort wohnt, greifen die Nachrüstpflichten wegen der Schutzklausel nicht. Verkauft das Paar das Haus 2026 und wird der Käufer im März 2026 als Eigentümer im Grundbuch eingetragen, muss dieser bis März 2028 die oberste Geschossdecke dämmen und die zugänglichen…"
        }
    ],
    "wikidata": [
        "Q72159183",
        "Q372659"
    ],
    "valid_from": "2026-07-29",
    "valid_to": null,
    "derniere_revision": "2026-09-15",
    "derniere_verification": "2026-09-15",
    "statut_factcheck": "ok",
    "url": "https://nexvyra.de/fakten/zwei-jahres-frist-eigentuemerwechsel"
}